Что называют коммерческой недвижимостью

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Что называют коммерческой недвижимостью" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 3. Характеристики и классификации объектов недвижимости

3.5. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

[1]

Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м 2 называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м 2 , растет потребность в помещениях по 3…5 тыс. м 2 . Основные требования арендаторов к складским помещениям – наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков – 7…9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).[53]

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.

Строительство логистических центров как вид бизнеса только зарождаться в нашей стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Как правило, строительство новых складских терминалов ведут крупные компании для собственного пользования, чаще всего – крупные западные холдинги.

Разработаны две классификации складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов – А1, А2, B1, В2, С1, С2, D, компания Knight Frank – на четыре группы – A+, B, C, D.

Качественные показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.[54]

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) – это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП – не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.

Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.[55]

В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк – это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление – бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150…300 м 2 под производство или склад и 70…150 м 2 – под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.

Основная задача бизнес-парка – использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков – относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов – до 50.

За два последних десятилетия получили развитие технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.

Важная особенность технополисов – взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:

категория А объекты, используемые для ведения определенного бизнеса – специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы);

категория В – предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

категория С – избыточная недвижимость, т. е. не нужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем (земля со зданиями, свободные участки).

Читайте так же:  Получение займа домашние деньги

[53] Подробнее см.: http://skladno.ru.

[54] В Москве и Санкт-Петербурге разработаны классификации складской недвижимости. Доля складских помещений в Санкт-Петербурге класса А составляет около 3 %, на долю класса В приходится около 4 %. Доля класса D, к которому относятся встроенные складские помещения, составляет 13,2 %. Оставшиеся 79,8 % складских помещений Санкт-Петербурга относятся к классу С.

[55] В качестве примера можно привести ИП Калужской области. Отметим, что опыт Калужской области является передовым, так как обычно строительство индустриальных парков и развитие инфраструктуры финансируются за счет внебюджетных источников. Правительство Калужской области активно поддерживает ИП «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Создание благоприятных условий по размещению производственных зон позволило привлечь в Калужскую область таких крупных инвесторов, как Volkswagen, Volvo, Bosal и др.

Рынок недвижимости : жилой, коммерческий, первичный, вторичный

Рынком недвижимости – это совокупность таких его участников, покупатель, продавец, собственник, брокер, агент, риэлтор, консультант, агентство недвижимости, девелопер, управляющий недвижимостью, инвестиционные компании, оценочные компании, страховые компании, банки, государственные регулирующие органы и т. д.

Обычно рынок недвижимости подразделяют на потребительский рынок жилой недвижимости и рынок коммерческой недвижимости.

Существуют первичный и вторичный рынок недвижимости (на первичном присутствуют новые объекты, на вторичном выставляются уже бывшие в обращении).

Также недвижимость подразделяют на городскую и загородную, на недвижимость в Москве, в регионах и за рубежом.

Рынок жилой недвижимости

Жилая недвижимость – это весьма широкий сегмент современного потребительского рынка недвижимости, в который входят такие объекты, как квартиры, дома, таунхаусы, коттеджи, особняки, имения, дачи, земельные участки для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

Рынок жилой недвижимости характеризуется в основном сделками по купле-продаже, аренде, а также финансовыми операциями по ипотеке и закладным. Основную долю по сделкам с жилой недвижимостью составляют квартиры, на примере которых рассматриваются все тенденции рынка.

[2]

Рынок коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это не предназначенные для жилья здания и помещения, эксплуатируемые физическими или юридическими лицами для извлечения выгоды (прибыли): офисные, складские, общепитовские, торговые, производственные, складские, универсальные помещения, заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, участки недр, водные объекты и т.д.

В качестве клиентов рынка коммерческой недвижимости выступают как представители крупных компаний, так и малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.

Первичный рынок недвижимости

К первичному рынку потребительской недвижимости относятся объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Обычно, это строящиеся или только что построенные дома.

Первичный рынок недвижимости формируется предложениями различных компаний-застройщиков и характеризуется объемом предложений на рынке новостроек.

Считается, что основным достоинством первичного рынка для потребителей является его юридическая чистота (отсутствие у объекта недвижимости какой-либо «истории»). Также в плюс объектам «первички» зачисляют то, что при строительстве новых зданий обычно учитываются недостатки предыдущих проектов, и используются новые строительные материалы, технологии.

Вторичный рынок недвижимости

Вторичный рынок недвижимости – это объекты, уже имевшее хозяев и, соответственно, определенную «историю». В связи с этим основным недостатком вторичного рынка как рази и считают сложность документального подтверждения чистоты «истории» квартиры. Ведь, если ранее были проведены не совсем законные операции, то сделка может быть оспорена и признана недействительной.

К достоинствам «вторички» потребители прежде всего традиционно относят большое разнообразие предлагаемых к покупке объектов. В связи с этим вторичный рынок считается основным сегментом рынка недвижимости. Характеризуется операциями по покупке, продаже, обмену и аренде объектов.

Городская недвижимость

Городская недвижимость – это прежде всего жилые объекты, находящиеся в черте города: квартиры, таунхаусы, апартаменты, пентхаусы, особняки, лофты.

Загородная недвижимость

К загородной недвижимости традиционно относят дома, коттеджи, дачи, таунхаусы, малоэтажные жилые комплексы, земельные участки.

Московская недвижимость

Рынок недвижимости в Москве представлен большим количеством предложений как жилой недвижимости, так и коммерческой, как первичной, так и вторичной. Во все времена столичная недвижимость пользовалась повышенным спросом. В сравнении с другими регионами, рынок московской недвижимости является наиболее емким. Во многих сегментах наблюдается дефицит объектов.

Покупателями объектов недвижимости в Москве являются как сами жители города, так и инвесторы из регионов России. Операции с московской недвижимостью очень выгодны, однако, к сожалению, столичный рынок как первичной, так и вторичной недвижимости является очень рискованным для потребителей, т.к. в столице ведут свои дела разного рода перекупщики, спекулянты, а также просто мошенников. Самыми опасными обычно бывают операции с объектами, выставляемыми по наиболее низкой цене.

Недвижимость в регионах

Традиционно Россию делят на следующие регионы: Москва, Московская область, Центральный федеральный округ, Южный федеральный округ, Северо-западный федеральный округ, Дальневосточный федеральный округ, Сибирский федеральный округ, Уральский федеральный округ, Приволжский федеральный округ, Ленинградская область, Санкт-Петербург.

Разные регионы развиваются по-разному и, соответственно, имеют разную привлекательность с точки зрения операций с недвижимостью. Сегодня наиболее привлекательна недвижимость в Москве, Сочи, Адлере, Анапе, Геленджике, Туапсе, Краснодаре, Краснодарском Крае, Ростове, Санкт-Петербурге, Калининграде, Екатеринбурге, Перми, Новосибирске, Ярославле и других городах.

Недвижимость за рубежом

В последние годы россияне все больше интересуются объектами недвижимости за рубежом. Популярными являются относительно недорогие страны такие, как Кипр, Испания, Франция, Хорватия, Италия, Болгария. Также россияне активно интересуются и дорогой недвижимостью. В этом плане лидером среди потребителей является Лазурный берег Франции.

Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности

В связи с отсутствием в действующем законодательстве Российской Федерации конкретного определения нежилых помещений, граждане могут сталкиваться с проблемами.

Чтобы разобраться в ситуации, необходимо ознакомиться с основными признаками, характерными для помещений данного типа, а также с классами коммерческой недвижимости в зависимости от назначения и качества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что это за площадь?

Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.

Читайте так же:  Что такое инвентаризационная стоимость квартиры и дома как и где узнать узнать инвентаризационную ст

Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация

Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость.

Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).

Существует несколько крупных видов нежилых помещений:

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества. Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора.

Торговый вид нежилой недвижимости представлен десятью классами – от новейших мегамоллов до павильонов и небольших помещений в жилых домах.

Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности. Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.

В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений:

    класс A – это офисы, расположенные в новейших крупных бизнес-центрах, характеризующиеся максимально удачной планировкой и соблюдением всей инженерных требований. Такие помещения располагаются в наиболее престижных районах города, куда очень легко добраться.

Они оснащены высококлассными охранными системами, средствами связи и элементами организационной техники. Другими характерными чертами данного класса являются комфортабельный дизайн и высококачественная отделка пространства.

  • Класс В подразумевает менее престижные офисы, расположенные в менее удобных местах – например, в бывшем жилом или промышленном здании. Для отделки применяются материалы хорошего качества, но имеющие более низкую цену.
  • Офисы класса С зачастую обустраиваются в старых зданиях, поэтому соответствуют не всем требованиям современности. Для них характерен поверхностный ремонт, отсутствие удобной парковки и ограниченный набор оргтехники.
  • Класс D включает в себя офисные помещения, расположенные в старых постройках, преимущественно на окраинах города. Их планировка и степень комфортности весьма далеки от современных понятий.
  • Торговая площадь

    Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью. Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях.

    Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых:

  • масштаб объекта;
  • специализация;
  • качество сервиса и инфраструктуры;
  • место расположения;
  • архитектура и качество отделки;
  • системы охраны и управления;
  • наличие парковки и ее тип.
  • Универсальные

    Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности.

    В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить:

    • офис;
    • магазин;
    • салон;
    • клинику;
    • тренажерный зал;
    • клуб;
    • место общественного питания;
    • мастерскую и др.

    Места расположения универсальных помещений могут быть разными – преимущественно это бизнес-центры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, а также здания административного и жилого назначения.

    Складыпреимущественно располагаются в административных зданиях, складских комплексах и торговых центрах, а также могут быть отдельно стоящими.

    Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов товаров.

    У данного типа коммерческих помещений должен быть отдельный вход и капитальные стены, а наличие собственных коммуникаций не является обязательным условием.

    Какие виды деятельности могут осуществляться в нежилых помещениях?

    Нежилые помещения предполагают возможность занятия многими видами деятельности:

    • медицинской;
    • образовательной;
    • коммунально-бытовой;
    • творческой;
    • развлекательной;
    • спортивной;
    • промышленной;
    • административно-управленческой;
    • торговой.

    Вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений

    Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности.

    В тексте договора должны быть указаны следующие моменты:

    • название конкретного объекта;
    • его точное местонахождение;
    • общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности;
    • технические характеристики.

    Существует несколько видов аренды нежилых помещений, указанных в главе 34 ГК РФ:

    В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды:

  • краткосрочный – до 1 года;
  • среднесрочный – от 1 до 5 лет;
  • долгосрочный – от 5 и более лет;
  • бессрочный – без определения срока действия.
  • Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на год, должен пройти процедуру государственной регистрации.

    ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

    1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
    2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
    «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

    Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

    Советы и предупреждения

    При пользовании нежилой недвижимостью важно учитывать некоторые нюансы.

      Если нежилой объект сдается в аренду, необходимо учитывать такой важный его признак как изолированность. Согласно федеральному закону № 122-ФЗ, допускается передача частей помещения во временное пользование, если эти части являются индивидуализированными.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В п.5 ст.25 этого нормативно-правового документа идет речь о необходимости указания размера площади, а также приложения кадастрового паспорта.

  • У каждого законного владельца имеется право долевой собственности. Размер доли определяется площадью недвижимости заинтересованных лиц.
  • Нежилые площади в жилых домах – абсолютно изолированы и не принадлежат к общему имуществу собственников.
  • Досконально разбираясь в видах нежилых объектов и присущих им признаках, субъекты экономической деятельности становятся способными правильно использовать их целевое назначение и осуществлять сделки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Читайте так же:  Как получить гражданство великобритании гражданину рф

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Что такое недвижимость в современном понимании

    Недвижимость – это вид имущества, который признается недвижимым в законодательном порядке. Существует «недвижимость по происхождению» и «недвижимость по закону». К первой, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (Часть 1, Раздел 1, Подраздел 3, Глава 6, п. 1) относятся земельные участки, участки недр, а также все, что прочно связано с землей (такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно – в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Ко второму виду недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

    В англо-саксонской правовой системе существует несколько другое деление. Так, там есть » real — estate » – недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и » real — property » – имущественные права на объекты недвижимости.

    Рынок современной недвижимости

    Существует развитый рынок недвижимости, на котором проводятся различные операции купли, продажи, обмена, аренда, а также лизинговые и ипотечные операции (получение кредита под залог недвижимости). На английском языке ипотека – mortgage , на немецком – hypothec .

    Рынком недвижимости называют совокупность его участников. К таковым относятся покупатель, продавец, собственник, брокер, агент, риэлтор, консультант, агентство недвижимости, девелопер, управляющий недвижимостью, инвестиционные компании, оценочные компании, страховые компании, банки, государственные регулирующие органы и т.д.

    Рынок недвижимости делится на два главных направления:

    – рынок жилой недвижимости,

    – рынок коммерческой недвижимости.

    Рынок жилой недвижимости характеризуется в основном сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Основную долю по сделкам с жилой недвижимостью составляют квартиры, на примере которых рассматриваются все тенденции рынка. Другая важная отдельная часть рынка жилой недвижимости – это загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

    Операции на рынке потребительской недвижимости регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации. Согласно этому документу, жилым помещением можно пользоваться только по назначению. В противном случае осуществляется перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой.

    Квартира в частном многоквартирном жилом или туристическом комплексе в Западной Европе называется апартаментами. Таймшер (англ. timeshare , «разделение времени») – это право одного из совладельцев собственности на использование самой собственности в отведенные ему промежутки времени. Обычно таймшер используется как международная система обмена отдыхом среди совладельцев курортных отелей клубного типа. Сегодня таймшерный рынок значительно скомпрометирован большим количеством мошенничеств.

    Рынок коммерческой недвижимости связан со сделками с коммерческой недвижимостью, к которой относятся не предназначенные для жилья здания и помещения (офисные, складские, торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты, заводы, фабрики и т. д.). Обычно коммерческая недвижимость используется для эксплуатации физическими или юридическими лицами для извлечения выгоды (прибыли).

    Недвижимость может подразделяться также на городскую и загородную, на недвижимость в России и за рубежом. Существуют первичный и вторичный рынок потребительской недвижимости. На первичном выставляются новые объекты, на вторичном – уже бывшие в обращении.

    Стоимость недвижимости

    Выделяют несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, ликвидационную, восстановительную, стоимость замещения и т. д.

    Рыночная стоимость – это цена, которую платит за объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией, и это та цена, которая обычно применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д. На формирование рыночной цены влияют несколько факторов:

    – экономический (при повышении уровня жизни люди активнее инвестируют в недвижимость, справедливо считая ее надежным способом сбережения);

    – состояние банковского кредитования (при большом количестве предложения недорогих кредитов повышается количество покупателей);

    – ограниченность предложения (во многих городах уже застроены наиболее подходящие места);

    – демография (чем больше населения, тем больше спрос);

    – привлекательность отдельных рынков (некоторые города более привлекательны и потребительский спрос на недвижимость в них выше);

    – неразвитость рынка аренды (при отсутствии возможности арендовать жилье, население стремиться стать его собственником);

    – налогообложение (регулирует распределение спроса на аренду и покупку жилья).

    Ликвидационная стоимость – это цена, за которую можно продать приобретенную недвижимость в течение короткого промежутка времени. Восстановительная стоимость – это стоимость строительства нового объекта равная стоимости нового сооружения без учета амортизации (износа), применяемая, как правило, в страховом деле для оформления выплат при наступлении страхового случая. Стоимость замещения – стоимость строительства нового объекта с учетом накопленного износа.

    История рынка недвижимости

    С конца XIX века в основе потребительского рынка недвижимости Европы лежат поземельные книги. Интересно, что любая запись в такой книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже в том случае, когда она не соответствует действительности. До тех пор пока запись в поземельной книге не исправлена, она считается истинной.

    Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве во времена Петра I. Сегодня существует две формы заключения сделок: нотариальная и простая письменная. Обе имеют одинаковую юридическую силу.

    Согласно действующему праву РФ, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. Регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по нему.

    При отсутствии государственной регистрации любая сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) считается незаключенной и не несет правовых последствий.

    Операции с недвижимостью сегодня

    Для операций с недвижимостью необходимы различные документы (это может быть кадастровый план, документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), документы, подтверждающие права собственности на землю, документы по обремененности данного объекта недвижимости (документы о залоге, аренде, долговые обязательства и т.д.)

    Согласно законодательству РФ при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем) для потребителей предусмотрены вычеты на сумму доходов.

    Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

    Глава 3. Характеристики и классификации объектов недвижимости

    3.4. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

    Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

    Читайте так же:  Оформление банкротства физического лица

    Объекты торговли.[47] Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипер- и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно.

    Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м 2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

    Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м 2 , расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

    Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м 2 , предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

    На рынке торговой недвижимости развиваются и другие объекты, не подпадающие под приведенную классификацию, например – ритейл-парки. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейл-парк представляет собой единое строение – комплекс из 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам, с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются минимальная площадь вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30 % площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, где ниже стоимость аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. Наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки ритейл-парка. Благодаря низким ценам и большому выбору товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.

    Эти объекты в 1980–1990-х гг. получили распространение в Западной Европе и США (под названием «Пауэр-центр»).

    В России появились и развиваются торговые центры для товаров категории люкс, напоминающие дворцы, где на искусно подсвеченных витринах выставлены одежда «от кутюр» и именные аксессуары. Никто из экспертов не берется корректно оценить объем рынка эксклюзивных товаров ни по количеству магазинов-бутиков, ни по обороту.[48]

    Гостиничные[49] и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

    Уровень комфорта – главнейший фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

    Известны более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта, наиболее распространенными среди которых считаются:

    европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд; применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

    система корон – в Великобритании;

    система разрядов – на территории бывшего СССР (люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый).

    В Российской Федерации есть гостиницы класса люкс, среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует три класса: экономический, средний и первый (или высший), присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р 506459–4.

    Гостиницы экономкласса («три звезды»), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников (по советской терминологии – на командированных), обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, не менее 80 % одно- и двухместных номеров. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками и кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. Клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят ценности клиентов в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы этого типа предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне 1300…6000 р./сут.

    В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц[50] с унифицированным уровнем сервиса, дизайном номеров и общей системой бронирования, вплоть до того, что в холлах будут распылять одни и те же духи, а из динамиков – звучать одинаковые мелодии.

    В настоящее время все популярнее становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет строительство объектов недвижимости для индустрии развлечений: культурно-деловых и культурно-досуговых центров, домов мод, бильярдных залов, фитнес-центров, теннисных кортов, аквапарков, боулингов и др.

    Развивается строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

    Офисная недвижимость. В мировой практике бизнес-центры классифицируют по категориям А, В и С. Для большей детализации классификации используют трехбуквенную терминологию (АВС).[51] Имея представление о существующих методах, подходах, критериях классификации офисов, можно составить систему классности объектов применительно к данному региону. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию[52] (табл. 3.1).

    Классы могут меняться при проведении модернизации помещений.

    Классификация офисных помещений

    Расположение в центре – 1
    Удобный доступ – 2
    Полностью заново отстроенное здание – 3
    Подземная парковка – 4
    Современные системы безопасности здания — 5
    Профессиональный арендодатель — 6
    Правильно оформленная документация — 7

    Читайте так же:  Основные стадии банкротства

    1; 2; 5; 6; 7
    Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание — 8

    1; 6; 7; 8
    Автономное теплоснабжение – 9
    Системы предварительного охлаждения приточного воздуха – 10
    Планировка этажей в виде офисных блоков – 11
    Ремонт «евростандарт» – 12
    Современные лифты – 13
    24-часовая охрана – 14

    1; 6; 7; 8; 11; 12; 14
    Возможен не очень удобный доступ – 15

    1; 6; 7; 11; 14
    Косметически отремонтированное здание – 16

    7; 14
    Любое местоположение – 17
    Здание бывшего института – 18
    Любое состояние помещений – 19

    По статистике, около 70 % отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

    Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить центры:

    — с низкой арендной ставкой;

    — возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

    — возможностью использования складских помещений завода;

    — расположением офиса вблизи собственного производства, склада, гаража.

    В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона – развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий. Отвечая на растущий спрос, девелоперы увеличивают ввод бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую.

    Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые (ИТГ), встроенно-пристроенные (ВПГ) и паркинги.

    Индивидуальные типовые гаражи – отдельностоящие или сгруппированные на единой территории крытые, небольшие, одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

    Паркинг – отдельностоящее одно- или многоуровневое крытое, замкнутое, охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

    Паркинги находятся в основном в местах, удобно расположенных относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более длительный срок (49 лет).

    Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного влияния на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе и с заданными характеристиками, не может приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, имеющих более высокий уровень дохода, чем основная масса автовладельцев.

    Встроенно-пристроенные гаражи – помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными местами, обозначенными разметкой (боксами). В отличие от паркингов ВПГ – это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных (подвальных) этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

    Автостоянка – здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

    Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, – это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

    гараж покупают (арендуют) прежде всего для защиты транспортного средства от угона, а также нежелательных природных воздействий. В то же время он не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;

    по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30…50 % от стоимости автомобиля, у нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»;

    явно ограничено предложение хорошо расположенных объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

    Рынок гаражей и автостоянок подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, – на рынки купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

    [3]

    [47] Подробнее см.: http://becar.ru.

    [48] По данным компании Vanity, в Петербурге насчитывается 15 монобрендовых и 35 мультибрендовых бутиков, предлагающих товары категории «люкс». Их общая площадь – 10 тыс. м 2 . Объем петербургского рынка роскоши – около 8 млрд руб. в год, в Москве, по подсчетам Vanity, эта цифра составляет 55…100 млрд р.

    [49] По европейским и мировым стандартам, необходимо иметь 14-15 номеров на 1 тыс. жителей города. В Санкт-Петербурге в 2006 г. работал 331 отель с 18 500 номерами (т. е. немногим более 4 номеров).

    [50] Наиболее крупными в России являются «Азимут Менеджмент Групп» на 3012 номеров, ЗАО «Интурист» – 2662 номера, «Мариотт» – 1770 номеров (по состоянию на сентябрь 2006 г.).

    Видео (кликните для воспроизведения).

    [51] По местоположению объект относится к классу А; по типу и техническому уровню здания – к типу В; интегральный класс объекта – С.

    Источники


    1. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.

    2. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.

    3. Тимофеева А. А. История государства и права России; Флинта, МПСИ — Москва, 2009. — 152 c.
    4. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.
    5. Гуреев, В. А. Комментарий к Федеральному Закону «О судебных приставах» / В.А. Гуреев. — М.: Wolters Kluwer, 2017. — 208 c.
    Что называют коммерческой недвижимостью
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here