Что такое ипотечные облигации и как инвестировать в облигации с ипотечным покрытием

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Что такое ипотечные облигации и как инвестировать в облигации с ипотечным покрытием" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Как работают ипотечные облигации?

Рынок финансовых инструментов постоянно расширяется, внедряя новые и сложные для понимания населением продукты. Ценные бумаги уже давно не ограничены только акциями и облигациями. Сегодня активно торгуются всевозможные сертификаты, форварды, фьючерсы и свопы.

С недавнего времени активно стали появляться в России и ипотечные облигации, представляющие собой ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечного покрытия. Это своеобразный инструмент привлечения дополнительных инвестиций банком. Бумаги выпускаются как в документарной, так и в бездокументарной форме.

Такая ценная бумага не имеет высокой ликвидности, но все больше набирает популярность на отечественном рынке. Первые облигации в стране выпустила ипотечная организация ГПБ-Ипотека с подачи Газпромбанка.

Что такое ипотечные облигации?

Чтобы доходчиво объяснить понятие ипотечной облигации, попробуем описать его простыми словами. Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2003 году.

Ипотечная облигация – это долговая ценная бумага, обеспеченная ипотечным залогом, с помощью которой рефинансируются вложения в кредиты на недвижимость.

Механизм этот работает следующим образом:

  • Банк выдает клиенту ипотеку;
  • Банк выпускает самостоятельно или при содействии эмиссионного агента ипотечные облигации на сумму выданной ипотеки;
  • Бумага выставляется на продажу;
  • Появляется инвестор-покупатель, который желает приумножить свой капитал и вложить его в надежный финансовый инструмент;
  • Банк получает деньги от продажи облигации и пускает их на выдачу нового ипотечного займа;
  • Облигацию инвестора банк постепенно выплачивает из тех средств, которые он ежемесячно получает от заемщика.

Эмиссия и оборот ипотечных облигаций регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Закон вступил в силу в 2003 году, после чего ипотечные облигации и другие ипотечные ценные бумаги стали оборачиваться на отечественном финансовом рынке. Однако, фактически их умеренный рост был заметен только после 2010 года. Увеличение их оборачиваемости было обусловлено ростом цен на недвижимость. Все банки захотели заработать на этом явлении.

Привлекает деньги под ипотечные кредиты банк при помощи специального инструмента под названием секьюритизация. Данное иностранное слово означает безопасность. То есть банки отбирают и преобразовывают в ценные бумаги только те кредиты, которые имеют высокий уровень погашения.

В плюсе от такой эмиссии остаются все. Банки увеличивают количество ипотечных договоров, что положительно влияет на их прибыль. Инвесторы получают надежный и прибыль актив, цена которого постоянно растет.

Заемщик же ровным счетом от такой сделки не получает ничего, только лишь далекую и заоблачную перспективу дальнейшего снижения процентных ставок по ипотекам за счет привлечения новых клиентов.

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:

  • Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
  • Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.

В стране эмиссию ипотечных сертификатов участия осуществляют только лицензированные акционерные общества, имеющие право управления паевыми, негосударственными и инвестиционными пенсионными фондами.

Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.

Особенности ипотечного покрытия

Облигации с ипотечным покрытием представляют собой бумаги, являющиеся требованием погашения процентов и основной задолженности по договорам займа, сертификатам участия, закладным и иным кредитным соглашениям.

Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:

  • Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
  • Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
  • Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
  • В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.

Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.

Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.

Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.

Процент такой ипотечной бумаги зависит от риска невозврата ипотеки. Чем выше риск ее невозврата, тем большую процентную выплату может получать инвестор по облигации.

Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.
Читайте так же:  Маршрутный лист – образец

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Купить такую ипотечную облигацию может любой желающий на фондовом рынке. Реализуют их как сами банки, так и фондовые агенты.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Какие опасности таят в себе ипотечные облигации?

Любая финансовая сделка, даже самая надежная и застрахованная, имеет определенные риски. Риски эти связаны с финансовыми изменениями на рынке и с потерей вложенных средств. Жилье, сколь бы надежным и стабильным активом не являлось, тоже может падать в цене и терять ликвидность.

Очевидно, что главными недостатками таких вложений для инвесторов являются низкий уровень дохода по ставке и досрочное погашение ипотечного займа клиентом банка.

При досрочном погашении ипотеки владелец ипотечных облигаций перестает получать процентный доход. Банк в короткие сроки также досрочно погашает долговые ценные бумаги инвестору.

Не стоит забывать и тот факт, что всемирный финансовый кризис 2008 года появился именно из-за неограниченного выпуска ипотечных ценных бумаг американскими банками. Желая получить максимальную прибыль, банки стали выдавать ипотечные займы без проведения должной проверки заемщиков. При оформлении ипотеки кредитными учреждениями сразу осуществлялся выпуск ипотечных облигаций, которые продавались инвесторам.

В результате всего этого ажиотажа резко упала рыночная стоимость залоговой недвижимости, ухудшились платежеспособность заемщиков и качество обслуживания ипотечных кредитов. Это привело к обесцениванию ценных бумаг.

Банки при этом не смогли справиться с текущими обязательствами по облигациям, и инвесторы остались в минусе. Закончилась эта история тем, что кредитные учреждения были вынуждены прекратить свое существование с помощью процедуры банкротства. Не многие тогда смогли вернуть потраченные деньги.

В России текущая рыночная обстановка пока далека от такого развития ипотечных ценных бумаг, отчего и крах рынка нам пока не грозит. Но стремительный рост такой эмиссии может привести к тяжелым для банков последствиям.

Как отмечают эксперты финансового рынка, ипотечные ценны бумаги в 2019 году не будут пользоваться высоким спросом среди инвесторов. Виной тому нестабильный рынок цен на жилье.

Ипотечные облигации – это новый для российского рынка финансовый продукт, дающий возможность инвесторам вкладывать свои средства в надежные объекты залоговой недвижимости.

Очевидно, что такие ценные бумаги рассчитаны на очень богатых покупателей. Обычному гражданину приобрести ипотечные облигации будет совсем непросто ввиду высокой стоимости недвижимости.

Выгода и прибыль такого вложения не ограничена процентной выплатой банка, она заключается в большей степени в увеличении цены на объект ипотечной недвижимости.

Понятие и виды облигаций с ипотечным покрытием — выгоды и риски

Я отношусь к числу тех людей, кто предпочитает стабильность и не склонен рисковать своими капиталами. Если и вы такого мнения — этот обзор для вас. В нем я поделюсь опытом об инвестировании в ипотечные облигации и информацией о процедуре.

Понятие ипотечных облигаций

Ипотечные облигации — это бонды, где обеспечением является недвижимость в залоге по кредиту. Главная цель их размещения — привлечение кредитными организациями денег для оформления кредитов на улучшение жилищных условий. Регулируется обращение этих бумаг ФЗ № 152 от 11.11.2003 года. Подобные бонды распространены за рубежом, в нашей стране этот рынок пока еще не слишком развит.

Подобное привлечение инвестиций проводится банками посредством особой процедуры — секьюритизации. Кредитные организации проводят выборку кредитов на покупку жилья с высоким уровнем погашения и формируют долговые бумаги. Они могут осуществлять эмиссию купонов самостоятельно или передавать эту функцию ипотечному агентству.

Не любой кредит применяется в качестве обеспечения, а лишь те, которые удовлетворяют установленным требованиям:

  1. Оставшаяся задолженность — не более 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
  2. Замена имущества по договору не может быть произведена в одностороннем порядке.
  3. Заложенная недвижимость застрахована.
  4. Предметом кредита выступают денежные средства.

Недвижимость, являющаяся залоговой по проблемному займу, не может участвовать в обеспечении.

Параметры ипотечных облигаций

  1. Периодичность выплат. Производятся ежемесячно согласно погашению платежей по кредиту заемщиком.
  2. В состав выплаты по облигации включаются процентная и амортизационная части. Вторая составляющая может погашаться согласно графику либо досрочно в полной мере, поскольку клиент банка вправе при наличии возможности досрочно закрыть долг по ипотеке.
  3. Величина прибыли прямо пропорциональна имеющимся рискам. Чем вероятнее невыплата долгов, тем выше купонная ставка.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) подразделяются на:

  • облигации с ипотечным покрытием;
  • ипотечный сертификат участия;
  • закладные.

Облигации с ипотечным покрытием — это бонды, погашение которых целиком или в части обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Это значит, что при неспособности эмитента выкупить назад свои купоны, держатель возместит свои средства и проценты за счет обязательств по ипотеке. Выпуск таких облигаций разрешен только лицензированным банкам или ипотечным агентствам.

Ипотечный сертификат участия — именной купон. Он не имеет номинальной стоимости, но предоставляет держателю долю в залоговом имуществе. Эмиссию подобных купонов вправе может осуществлять только АО с особой лицензией Центробанка.

Закладная – это именная облигация, гарантирующая возврат инвестиционных средств посредством залога недвижимости. Закладные составляются банками при передаче жилья в залог по кредиту.

Ознакомьтесь с тематическим видео:

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Функционирование ипотечных облигаций выглядит так:

  1. Банк предоставляет ипотеку под 12-14% годовых, однако испытывает потребность в деньгах для ее выдачи.
  2. С целью получения быстрого финансирования он проводит эмиссию облигаций под залог недвижимости по имеющимся ипотечным кредитам.
  3. Прибыльность купонов — примерно 5-6% годовых. Процедура выплат по облигациям утверждается банком в процессе выпуска и определяется рядом факторов, но главным из них выступает риск невыполнения обязательств заемщиками банка.
Читайте так же:  Полевое довольствие

Размещать ИЦБ в соответствии с федеральными законами разрешается исключительно банкам и ипотечным агентствам. Проценты по купонам выплачиваются каждый месяц, но не реже раза в год.

Приобрести купоны, обеспеченные ипотекой, можно на фондовой бирже. Инвестор может заключить сделку самостоятельно или посредством брокера.

Рынок ипотечных облигаций в России

Понятие рынка ИЦБ в Российской Федерации возникло в 2003 году. Тогда же был введен и первый федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Он дал определение двум терминам: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Эти инвестиционные инструменты стали интересны страховщикам и инвестиционным фондам. Правда, их привлекала не прибыльность новых бондов, а их ликвидность и низкий уровень риска.

Первой компанией, созданной для осуществления выпуска ИЦБ на отечественный фондовый рынок стала «ГПБ Ипотека», а инициативу эмиссии взял на себя «Газпромбанк». Другой специализированной компанией стало Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Благодаря ипотечным облигациям банки смогли пополнить свои бюджеты почти на 122 млрд. рублей. Лидером стало АИЖК, получившее 59,2 млрд. рублей, следующее место в рейтинге заняла банковская группа ВТБ (45,3 млрд. рублей за 6 сделок). На третьем месте стоит «ГПБ Ипотека» — 22,8 млрд. рублей.

В настоящее время ВТБ настроен на увеличение продаж ипотечных облигаций по ставкам, превышающим депозитные, — до 9%.

Выгоды и риски

Ипотечные ценные бумаги предлагают инвесторам ряд выгод:

  • надежность;
  • доступность;
  • устойчивый доход;
  • возможность быстрой продажи без существенных потерь в цене.

Не лишены они и минусов. К ним относятся:

  • сравнительно небольшая доходность,
  • высокая вероятность досрочного погашения.

В мировой истории ИЦБ однажды уже проявили себя в качестве виновника экономического кризиса. Это случилось в 2008 г в США, а затем кризис приобрел масштабы мирового. Неконтролируемая эмиссия купонов с низким уровнем обеспечения, сопровождающаяся большим числом невыплат по кредитам, стала причиной обрушения большого числа кредитных учреждений.

Ипотечный рынок рос, как и стоимость жилья. В связи с чем ипотека выдавалась всем подряд без проведения проверки платежеспособности. С целью скорейшего получения прибыли под оформленные кредиты банки тут же выпускали и продавали ИЦБ. Привлеченные средства шли на предоставление новых ипотечных кредитов, и вся процедура начиналась заново.

Вся эта финансовая пирамида обрушилась осенью 2008 года. Последовали такие события, как:

  • резкое снижение цен на жилье;
  • падение платежеспособности заемщиков;
  • ухудшение качества обслуживания кредитов.

Следствием стало то, что большинство ИЦБ осталось без обеспечения. А кредитные организации, являющиеся эмитентами, не смогли погасить долги перед инвесторами и объявили дефолт.

Несмотря на печальный опыт, ипотечные облигации по сей день представляют собой перспективный инвестиционный инструмент как для кредитного сектора, так и для инвесторов.

Что такое жилищные облигации с ипотечным покрытием?

Ипотечные облигации являются одним из самых распространенных финансовых инструментов в Европе и Соединенных Штатах Америки. Российский рынок находится на зачаточной стадии развития, поскольку данный инвестиционный актив был стал доступен здесь сравнительно недавно.

Первые новости о выпуске облигаций ипотечного займа просочились в СМИ лишь в 2016 году. На текущий момент, несмотря на хорошие перспективы, долговые расписки не пользуются существенным спросом у российских инвесторов.

Ипотечные облигации простым языком

Ипотечные долговые бумаги представляют собой активы, стоимость которых обеспечивается объектами недвижимости. Недвижимость является одним из лучших финансовых активов, так как она полностью застрахована от финансовых кризисов и обесценивания национальной валюты.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность по кредитным соглашениям.

Для того, чтобы недвижимость вошла в состав покрытия, она должна соответствовать таким параметрам:

  • остаток долга заемщика не превышает 80% рыночной стоимости недвижимости;
  • недвижимость, оговоренная в договоре, не может быть заменена без согласия кредитора;
  • квартира, дом или земельный участок застрахован от утраты;
  • дивиденды держателю облигаций выплачиваются деньгами.

Основными участниками эмиссии бондов служат:

  1. Банковские организации.
    Финансовые компании выдают кредиты на приобретение недвижимости и выпускают определенное число облигаций, равное выданному займу.
  2. Инвесторы.
    Вкладчики покупают облигации ипотечного фонда и используют их в качестве ценных бумаг.
  3. Страховые компании.
    Страхуют недвижимое имущество, приобретенное за кредитные средства.

Особенности бондов, обеспеченных недвижимостью:

  1. Основной долг по кредиту погашается периодически, а не единоразово, как с другими ценными активами.
  2. Количество платежей и величина выплат могут меняться в зависимости от того, вносит заёмщик средства досрочно или нет.
  3. Из-за высокой номинальной стоимости активы имеют достаточно низкую ликвидность.
  4. Доход от облигаций полностью зависит от кредитной ставки. Как правило, пассивная прибыль от таких активов значительно выше, чем от банковских депозитов или государственных ценных бумаг.

Простая схема выпуска ипотечных облигаций.

Виды ценных бумаг

Видео (кликните для воспроизведения).

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может быть трех видов:

  1. Закладная.
    Именная ценная бумага, дающая право на владение определенной суммой денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная способствует быстрому обороту залога и дает возможность инвестору заработать.
  2. Активы с ипотечным покрытием.
    Такой вид бондов выпускается в документарной или бездокументарной форме. Обеспечение облигаций производится при помощи ипотечного покрытия, а конкретно суммой средств, которые клиенты обязаны выплатить банковской организации на основании действующих договоров.
  3. Ипотечный сертификат участия.
    Такой актив не имеет своей номинальной стоимости и призван уточнить долю вкладчика в ипотечном покрытии. Выдача таких бондов возможна лишь организациями, имеющими лицензии на работу с паевыми инвестиционными фондами и НПФ.

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Главная цель бондов состоит в том, чтобы помочь банку привлечь капитал, который можно направить на кредитование рядовых граждан.

Простейшая схема работы кредитных облигаций состоит в следующем:

  1. Банк выдает кредит на покупку жилья под 13% годовых, но свободных средств для выдачи большого числа займов недостаточно.
  2. Выпускаются облигации под залог выполнения обязательств по ипотечным кредитам.
  3. Активы распродаются инвесторам и приносят 5-6% годовых.
  4. Банк получает необходимый капитал, а благодаря высокому проценту на ипотеку, еще и получает приличную прибыль.

Производить эмиссию займовых бондов могут только банковские организации и ипотечные агенты. Выплаты дивидендов по данному виду активов выполняется ежемесячно.

[3]

На текущий момент приобрести облигации, обеспеченные недвижимостью, можно на различных фондовых биржах.

Выгоды и опасности для участников сделки

Каждый участник сделки при покупке кредитных облигаций получает свою выгоду:

  1. Банк привлекает средства и выдает больше кредитов под крупные проценты.
  2. Инвестор может получать пассивный доход, зависящей от текущей стоимости недвижимости и кредитной ставки.
  3. Заёмщики имеют возможность постепенно снижать процентную ставку по ипотеке, так как рост оборота средств в банке позволяет последнему потихоньку улучшать условия кредитования.

[1]

Единственным риском для инвесторов в бонды является досрочное погашение ипотеки заемщиком. В таком случае, по российскому законодательству, банк вынужден досрочно выкупить облигации, что существенно снижает прибыль от капиталовложения.

Читайте так же:  Как работает мордовская ипотечная корпорация условия, программы, документы и ставки

Ипотечные облигации в России и перспективы

Первые сведения о вхождении ипотечных активов на российский рынок стали поступать еще в далеком 2003 году. В период с 2006 до 2012 год финансовыми организациями было выполнено лишь 16 эмиссий ценных бумаг. По итогам продажи, банки смогли выручить порядка 122 миллиардов рублей.

Больше всего привлекли капитал:

  1. Агентство ипотечного жилищного кредитования – 59.2 миллиарда рублей.
  2. Банк ВТБ – 45.3 миллиарда рублей.
  3. ГПБ Ипотека – 22.8 миллиарда рублей.

В ближайшее время крупнейшие компании планируют выпуск дополнительной порции бондов на российский рынок ценных активов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире?

Сегодня существует два варианта торговли займовыми бондами – это американская и франко-скандинавская системы.

Различия между данными концепциями показаны в таблице:

Особенности Рынок США Франко-скандинавский рынок
Количество бондов в процентах 52% от всего числа ипотечных кредитов 4-20% в зависимости от страны европейского союза
Процент оборота бумаг относительно всех активов 22% 25%
Общий оборот бондов 1 670 000 $ 2 000 000 000 €
Участники Государственные и полугосударственные организации Частные компании и банки при участии госучреждений.

Риски и кризис 2008 года в США

Развитый рынок ипотечного кредитования серьезно уменьшил последствия финансового кризиса 2008 года в США. Практически все кризисные потери были компенсированы государством и частными инвесторами.

Главными недостатками займовых активов являются:

  1. Преждевременное погашение займа. При быстром возврате долгов держатели облигаций сталкиваются с тем, что банк выкупает их активы, не принесшие должной прибыли.
  2. Постоянно плавающая популярность кредитования не позволяет инвесторам получать стабильный пассивный доход.
  3. Низкая доходность активов.

Рейтинги лучших

На текущий момент наиболее выгодными компаниями, выпускающими ипотечные долговые бумаги, можно назвать:

В итоге, какое же положение у кредитных бондов?

Долговые расписки под залог недвижимости пока мало распространены в РФ. Это объясняется тем, что граждане неохотно скупают кредитные активы из-за их непопулярности и нестабильности.

Множество финансовых компаний планируют в ближайшее время выпустить облигации на крупные суммы, но будет ли это выполнено покажет лишь время.

Ипотечные облигации — что это простыми словами

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов. Многие из них приходят к нам из западных стран, как, например, ипотечные облигации. Данный термин знаком далеко не всем, поэтому стоит рассмотреть его особенности более подробно.

[2]

Что такое ипотечные облигации?

Прежде всего, стоит обозначить, что ипотечная облигация, как и любая другая подобная ценная бумага, выкупается инвестором у финансового учреждения по фиксированной стоимости. Срок ее действия ограничен. В течение этого времени эмитент пользуется полученными средствами, выплачивая инвестору проценты. По истечении оговоренного периода в соответствие с принятыми на себя обязательствами вложенная инвестором сумма возвращается ему.

В свою очередь, компании, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов, нуждаются в постоянных заимствованиях у более крупных финансовых учреждений в силу того, что срок возврата таких займов составляет многие годы. Функционирующий рынок ипотечных облигаций позволяет решить вопрос о финансировании таких кредитов, а также способствует развитию рынка недвижимости.

Под термином «ипотечные ценные бумаги» подразумеваются долговые облигации, которые позволяют провести рефинансирование вложенных в кредит средств в недвижимость. Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

  • выдает кредит на недвижимость;
  • выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации) на сумму, равную размеру кредита;
  • после того, как находится инвестор, желающий вложить свои средства в такой актив, банк продает ему свои облигации ипотечного кредитования и возвращает свои деньги;
  • полученные за облигацию средства банк использует в качестве финансирования новой ипотеки;
  • проценты по ипотечной облигации, которая была продана инвестору, банк выплачивает из тех денег, которые возвращаются ему по мере осуществления погашения ипотечного кредита.

Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании

При ипотечном кредитовании все стороны остаются в выигрыше. Банку нет необходимости ждать, пока первый заемщик вернет долг, он оперативно возвращает свои деньги и вкладывает их в новую ипотеку. Это позволяет получать дополнительных доход с процентов за счет увеличения количества совершенных сделок.

Кроме этого, большее количество людей имеет возможность получить финансовую помощь от российского банка при строительстве или приобретении своего жилья. Для потенциальных заемщиков выпуск ипотечных облигаций также можно расценивать как хорошую новость, ведь рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже один процент поможет сэкономить достаточную сумму.

Что касается инвестора, то его действия обусловлены желанием вложить свои средства с минимальными рисками и получить гарантированный доход. Этим критерием полностью соответствуют ипотечные облигации, которые по праву считаются надежным активом. Такие инвесторы получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее десятилетие особенно активен.

Следовательно, рассматриваемый инструмент можно назвать взаимовыгодным инструментом. Тем не менее, именно его активное использование может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2008 году. Чрезмерный рост рынка недвижимости и стоимости жилья привел к тому, что компании по ипотечному кредитованию снизили требования к потенциальным заемщикам с целью проведения максимального числа сделок. Следовательно, когда многие из таких ненадежных дебиторов оказались не в состоянии погашать свои обязательств, на рынке произошел спад. После резкого падения цен на недвижимость получилась ситуация, когда облигации стали больше, чем обеспечивающая их недвижимость. Это привело к последовательному разорению многочисленных компаний и в итоге к масштабному финансовому кризису.

Ипотечные облигации в России — особенности обращения

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2015. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка. Не так давно появилась информация о том, что Агентство по жилищному кредитованию в сотрудничестве со Сбербанком планирует масштабный выпуск таких ценных бумаг. По заявлению уполномоченных лиц, общая сумма может составить около 50 миллиардов рублей. Следовательно, есть весомые основания считать, что кредитные ипотечные облигации придут в Россию. Остается надеяться, что данным инструментом будут пользоваться грамотно.

Читайте так же:  Регистрация ооо в крыму особенности открытия бизнеса

Основной причиной отсрочки принято считать нестабильность рынка, в том числе недвижимости. После долговременного роста цен на жилье пришло время спада. Это провоцирует возникновение у инвесторов сомнений о надежности подобных вложений. Кроме того, ипотечные облигации, выпущенные в России, отличаются сравнительно высокой стоимостью. При таких условиях частный инвестор не может позволить себе приобрести их, что существенно сужает круг потенциальных покупателей ценных бумаг. Предполагается, что основными инвесторами в таких условиях станут НПФ, банки и страховые компании, которые располагают большим количеством свободных средств. Наконец, специалисты отличают слабую законодательную базу для развития рынка таких облигаций.

Ипотека Облигация

Что такое «Ипотечная облигация»

Ипотечная облигация — это облигация, обеспеченная ипотекой или пулом ипотечных кредитов. Эти облигации обычно поддерживаются недвижимостью и / или недвижимостью, например оборудованием. В ситуации невыполнения обязательств владельцы ипотечных облигаций претендуют на основное имущество и могут продать его, чтобы компенсировать дефолт.

Ипотечные облигации предлагают инвестору большую защиту, поскольку основной капитал обеспечен ценным активом, который теоретически может быть продан для покрытия долга. Однако из-за этой неотъемлемой безопасности средние ипотечные облигации имеют тенденцию давать более низкую норму прибыли, чем традиционные корпоративные облигации, которые поддерживаются только обещанием корпорации и ее платежеспособностью.

Как работают ипотечные облигации

Когда человек покупает дом и финансирует покупку с ипотекой, кредитор редко сохраняет право собственности на ипотеку. Вместо этого он продает ипотеку на вторичном рынке другому предприятию, например, инвестиционному банку или финансируемому правительством предприятию (GSE). Этот объект упаковывает ипотеку с пулом других займов и выпусков облигаций, причем эти ипотечные кредиты являются основой.

Когда домовладельцы делают свои ипотечные платежи, процентная часть их платежей используется для выплаты дохода по этим ипотечным облигациям. До тех пор, пока большинство домовладельцев в ипотечном бассейне не отстают от своих платежей, ипотечная облигация является безопасной и надежной гарантией получения дохода.

Выручка от ипотечных облигаций, как правило, ниже, чем доходность корпоративных облигаций, поскольку секьюритизация ипотечных кредитов делает такие облигации более безопасными. Если домовладелец по умолчанию закладывает ипотеку, держатели облигаций имеют право на стоимость имущества домовладельца. Имущество может быть ликвидировано с использованием средств, используемых для компенсации держателей облигаций. В отличие от этого, инвесторы в корпоративных облигациях практически не обращаются, если корпорация становится неспособной платить. В результате, когда корпорации выпускают облигации, они должны предлагать более высокую доходность, чтобы побудить инвесторов взять на себя риск необеспеченного долга.

Когда ипотечные облигации идут плохо

Одним из основных исключений из общего правила, согласно которому ипотечные облигации представляют собой безопасные инвестиции, произошедшие в период финансового кризиса конца 2000-х годов. В течение этого периода инвесторы поняли, что могут зарабатывать более высокие доходности, покупая облигации под ипотечные ипотечные кредиты — ипотечные кредиты, предлагаемые покупателям с плохим кредитным или непроверенным доходом, при этом все еще пользуются предполагаемой безопасностью инвестирования в обеспеченный долг. К сожалению, достаточное количество этих субстандартных ипотечных кредитов дефолтов привело к кризису, на фоне которого многие ипотечные облигации дефолт, обойдя инвесторами миллионы долларов.Со времени кризиса были усилены проверки таких ценных бумаг. Тем не менее, ФРС по-прежнему владеет значительным объемом ипотечных ценных бумаг (МБС), таких как ипотечные облигации. По состоянию на 8 февраля 2017 года ФРС имеет 1 доллар США. 74 триллиона в MBS.

Облигации с ипотечным покрытием в России

Ипотечные облигации – это облигации обязательства, по которым обеспечиваются правами требования по ипотечным кредитам.

Банк, выдавший некое количество ипотечных кредитов, получает в свое распоряжение некое количество прав требования. А банку понадобились деньги. И банк решает получить в долг, выпустив облигации. Но банку хочется прокредитоваться по низкой ставке. Ставка ниже, когда ниже риски. Поэтому банк решает оставить что-то в залог, тем самым снизив риски кредиторов.

И так имеем следующую цепочку:

  1. Банк кредитуется, выпустив облигации, и реализовав их среди держателей.
  2. Права требование по ипотечным договорам выступают обеспечением обязательств банка перед держателями облигаций.
  3. Сами права требование обеспечены недвижимым имуществом.


Еще отвлекусь на пояснения понятие ипотеки и ипотечного кредитования. И так, ипотека – это недвижимое имущество заемщика, которое становится залогом у кредитора, выдающего заемщику ипотечный кредит. При этом это имущество остается в пользовании у заемщика. Так же ипотечный кредит может быть выдан как для целей покупки этого самого недвижимого имущества, так и для других целей… Ну и соответственно, в случае не исполнения заемщиком кредитного договора, у кредитора имеется право реализации залоговой недвижимости с целью возврата суммы долга. А, в целом, кредитный договор составляет право требования, обеспеченное залогом. Так же важно, что права требования по договорам могут передаваться, продаваться и так далее.

Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием

Выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитными договорами могут два вида организаций – это, естественно, кредитные организации, а также ипотечные агенты.

К кредитным организациям регулятором устанавливаются специальные требования. В общем можно сказать так — на момент выпуска ипотечных облигаций, у кредитной организации не должно быть финансовых проблем.

Если по каким-то причинам банк не соответствует всем требованиям, закон позволяет учредить для выпуска облигаций специальную организацию — ипотечного агента. В этом случае схема будет выглядеть так:

Ипотечный агент — организация в форме акционерного или общества с ограниченной ответственностью, учреждаемая банком исключительно для выпуска ипотечных облигаций. Учреждаемой организации передаются права требования, которые будут обеспечением выпускаемых облигаций.

На деятельность ипотечного агента накладывается ряд ограничений. Функции управления и ведения бухгалтерского учета этой организацией возлагаются на две различных специализированных организации. А сам ипотечный агент не может нанимать сотрудников. Все это сделано для увеличения прозрачности отчетности и упрощения возможных юридических споров.

В западной практике такая процедура передачи активов и получения под их залог финансирования называется секьюритизация. Используется для спасения кредитных учреждений, оказавшихся на грани банкротства.

Читайте так же:  Виды платежных систем

Надежность облигаций с ипотечным покрытием при процедуре банкротства

Теперь, что касается надежности этих облигаций. Как уже было сказано, вся сумма обязательств банка перед держателями облигаций обеспечена активами в виде прав требования по ипотечным кредитам. На эти активы накладываются определенные ограничения так, чтобы эти активы не могли быть отчуждены в пользу каких-бы то иных требований, отличных от требованиям по облигациям. С этой целью ведется реестр залога по ипотечным облигациям.

В реестр включаются права требование, они должны минимум на 80 % покрывать обязательства по облигациям. Так же в реестр могут быть включены другие активы (недвижимость в собственности банка, ОФЗ).

Собственно, реестр нужен по следующим причинам. Поскольку ипотечные заемщики регулярно погашают задолженность перед банком, сумма задолженности (права требования) уменьшаются, т.е. уменьшается стоимость залогового имущества.

Тут также важно заметить, что вносимые в счет погашения кредитов денежные средства не могут быть включены в реестр, так как денежные средства не могут выступать залогом .

При этом требование об обязательном полном покрытии обязательств пред держателями облигаций должно соблюдаться. Поэтом в замен выбывших прав требования в реестр включаются или другие права требования, или надежные облигации (закон разрешает только ОФЗ), или недвижимость.

В случае признания эмитента этих облигаций банкротом, происходит следующее:

1 конкурсный управляющий НЕ включает все имущество, числящееся в реестре прав требования, в конкурсную массу;

2 держатели облигаций не попадают в очередь кредиторов;

3 конкурсный управляющий в течении 9 месяцев после признания эмитента банкротом, обязан реализовать залоговое имущество, а вырученными средствами рассчитаться с держателями облигаций.

И если после выплаты всех средств, полученных от реализации залогового имущества, останутся не погашены некоторые обязательства перед держателями облигаций, то они имеют права встать в очередь кредитора и претендовать на погашение своих требований (в размере не удовлетворённых) от реализации остального имущества эмитента. И наоборот, после удовлетворения требования всех держателей облигаций. Если останутся лишние средства от реализации залогового имущества, они включаются в конкурсную массу для погашения требований других кредиторов.

Досрочное погашения по требованию держателей ипотечных облигаций

Помимо самого плохого, что может случится с банком или ипотечным агентом, выпустившим облигации, держатели облигаций имеют права досрочно требовать погашения ипотечных облигаций в нескольких случаях.

Первое. Нарушения порядка исполнения обязательств, например, просрочка выплаты очередного купона.

Второе. Нарушения правил ведения реестра ипотечного покрытия или нарушение правил замены или размера ипотечного покрытия.

Третье. Нарушение правил деятельности. Это в большей части касается ипотечного агента, в случае с ним любая деятельность, не предусмотренная Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», влечет за собой право досрочного погашения облигаций.

О каждом случае возникновения права требовать досрочного погашения облигаций эмитент обязан сообщить на странице раскрытия информации в сети интернет, с описанием порядка и срока предъявления таких требований.

Также проспектом выпуска облигаций могут быть установлены и другие (в дополнение к перечисленным) случаи при наступлении которых, у держателей облигаций появляется право требовать досрочного погашения.

Выпуски ипотечных облигаций, обращающиеся на Московской бирже

На московской бирже торгуются ипотечные облигации четырез банков ЮниКредит Банк, ДельтаКредит, ВТБ24 и Газпромбанк. Но по облигациям с ипотечным покрытием, что ВТБ24, что Газпромбанка ситуация такая: с момента размещения не было не одной сделки купли-продажи. То есть те, кто приобрел бумаги этих банков при размещении, не продают их. Поэтому на этих бумагах этих организаций останавливаться не будем.

ЮниКредит Банк – один из крупнейших банков в России, полностью принадлежит UniCredit Bank Austria AG, Вена, Австрия, входит в финансовую группу UniCredit.

У ЮниКредита торгуется один выпуск — облигации неконвертируемые процентные документарные с ипотечным покрытием серии 02-ИП (ЮнКр 02-ИП). Погашение — 16.09.2020. Номиналом 1000 рублей. Доходность – чуть больше 10 % годовых. Документы по выпуску этих облигаций можно найти вот здесь — листать вниз.

Банк ДельтаКредит – тоже крупный банк (входит в топ 50 по активам), специализируется на ипотечном кредитовании. Принадлежит РосБанку, который в свою очередь принадлежит французской Societe Generale. Торгуется 8 выпусков ипотечных облигаций. Дельта09ИП (погашение 06.12.2017), Дельта10ИП (погашение 04.07.2018), Дельта12ИП (погашение 30.08.2018), Дельта16ИП (04.02.2018) – торгуются с доходность около 9 % годовых.

Выпуски Дельта14ИП, Дельта15ИП, Дельта16ИП будут погашены в 2024 году. Текущая доходность – чуть больше 10 %.

Дельта17ИП с погашение 30.03.2019 также имеет доходность около 10 %.

Все документы по выпускам облигаций ДельтаКредит банка можно найти на этой странице.

Жилищные ипотечные облигации

Здесь все просто. Это разновидность ипотечных облигаций, имеющая только одно отличие. Покрытием могут выступать только требования по тем ипотечным кредитам, залогом в которых выступают жилые помещения. То есть в общем случае договор ипотеки с обеспечением в виде объекта незавершённого строительства (недостроенной квартиры) может выступать обеспечением по ипотечным облигациям, по жилищным НЕ может.

Видео (кликните для воспроизведения).

Более подробно с темой можно ознакомится, прочитав Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ.

Источники


  1. Хаймович, М. И. Правоведение. Основы правовых знаний / М.И. Хаймович. — М.: РИОР, Инфра-М, 2013. — 304 c.

  2. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.

  3. Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.
  4. Астахов, Павел Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
  5. Поляков М. П., Федулов А. В. Правоохранительные органы; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 176 c.
Что такое ипотечные облигации и как инвестировать в облигации с ипотечным покрытием
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here