Что такое секьюритизация ипотечных кредитов

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Что такое секьюритизация ипотечных кредитов" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Ответы МФП (экз) от Радмира / 47.Секьюритизация

47. Понятие секьюритизации и ее значение для международных финансовых рынков

[1]

Само обще определение:

Секьюритизация (от англ. securities — ценные бумаги) — это способ привлечения финансирования, связанный с выпуском ценных бумаг, обеспеченных активами, которые приносят доход.

Пример: Допустим, вам принадлежит актив, приносящий доход. Пока все спокойно, вас вполне устраивают ежемесячные доходы от этого актива, но если в какой-то момент вам потребуется крупная сумма денег единовременно и вы захотите «обменять» будущие, например, ежемесячные платежи на крупный единоразовый платеж уже сегодня, можно использовать данный механизм.

В случае секьюритизации Вы будете продавать не сам актив, а право на периодические доходы которые от него поступают.

При этом продать такие права на часть доходов может оказаться легче разным лицам, как правило проще, чем одному (т.к. в случае если сумма большая, проще продать «раздробив», у большего числа субъектов будет возможность купить).

Как только соответствующая сделка оформлена и покупателям вручены документальные права на доходы от актива, это и будет считаться секьюритизацией: документальные права — выпущенные ценные бумаги, которые будут обеспечены активом, приносящим доход.

Если рассмотреть участников процесса секьюритизации, то среди них можно выделить 3 основных: желающих вкладывать, нуждающихся в средствах и компанию-организатора, проводящую секьюритизацию.

Продуктом секьюритизации являются ценные бумаги, которые становятся доступными широкому кругу лиц, желающих вкладывать.

Секьюритизацию можно также представлять операцией, когда мы «заворачиваем» доходы от различных активов в один «доходный микс», который затем разрезаем на множество однородных кусочков (ценных бумаг) и продаем всем желающим.

Значение для международных финансовых рынка

Получила распространение в ипотечном кредитовании…

Исторически секьюритизация впервые начала применяться в США.

Банки и другие финансовые компании выдавали ипотечные кредиты различным по степени кредитного риска семьям

-> далее объединяли такие кредиты в кредитные пулы 1 .

-> после того, как пул формировался, на его основе выпускались ценные бумаги, покупатетели которых затем получали все платежи по кредитам из пула

-> з-за того, что облигации уже гораздо более удобный «формат» для перепродажи, например на бирже, эти ценные бумаги довольно быстро распространились среди множества инвесторов по всему миру.

1 Ипотечный пул (англ. mortgage pool) — сгруппированные по определенным сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Каждый ипотечный пул содержит своеобразный набор кредитов.

В ходе развития мирового финансового кризиса (МФК) выяснилось, что ценные бумаги, обеспеченные американскими ипотечными закладными, оказались очень широко распространены. И когда эти ценные бумаги оказались проблемными, это вызвало массу неприятностей, а широкая распространенность этих бумаг обеспечила по-настоящему системный характер проблем.

Своими словами: Т.е. документально заверенные права на получение дохода — это ценные бумаги (доход по ним выплачивается от выплат по кредитам по ипотечному страхованию). Эти ценные бумаги стали очень популярны и широко распространились на финансовых рынках по всему миру. Т.е. когда выявились проблемы по данным ценным бумагам – оказало влияние и на финансовые рынки, на которых они размещались.

На всякий случай: Почему оказались проблемными:

Например, Непрозрачность, отсутствие всестороннего анализа рисков, недобросовестности кредитных организаций-оригинаторов.

Секьюритизация является одной из форм проявления общей тенденции усиления роли ценных бумаг на финансовых рынках.

В последнее время под термином «секьюритизация» в узком смысле стали понимать инновационную форму финансирования. Понятие Asset Securitisation (секьюритизация активов) обозначает новую технику привлечения средств, которая получила широкое признание сначала в США, а потом и в Европе. Речь идет о механизме, при котором финансовые активы списываются с баланса предприятия, отделяются от остального имущества и передаются специально созданному финансовому посреднику (Special Purpose Vehicle — SPV), а затемрефинансируются на денежном рынке или рынке капитала. Рефинансирование осуществляется либо посредством выпуска Asset-Backed Securities — ABS (ценные бумаги, обеспеченные активами), либо путем получения Asset-Backed Loan (синдицированного кредита).

В последнее время рынок секьюритизации активов развивается стремительными темпами. В США объем обращающихся на рынке ABS уже давно перевалил за 3 трлн долл. В старом свете рынок пока не достиг таких огромных размеров и во многих странах, компании которых редко прибегают к этой технике (Швеция, Дания, Ирландия, Бельгия), пока еще носит эпизодический характер.

В первую очередь секьюритизация может быть интересна коммерческим банкам, имеющим значительные портфели однородных кредитов, лизинговым компаниям, фондам недвижимости и девелоперам.

42. Рефинансирование ипотечных кредитов. Секьюритизация ипотечных кредитов

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа:

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Секьюритизация – форма привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов.

В России допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг:

Облигации с ипотечным покрытием – обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами.

Ипотечные сертификаты участия – дают право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, которое составляет покрытие выпуска сертификатов участия, и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления имуществом, составляющим покрытие.

43. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в рф

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Ипотечное кредитование сопряжено в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Читайте так же:  Мрот с 1 мая в россии

Наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

С апреля 2009 г. Центральный Банк России начал снижать ставку рефинансирования — до 8,00% годовых. Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Рефинансирование АИЖК позволило мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых низких на рынке.

Чтобы смягчить требования банков к потенциальным заемщикам, необходимы три условия.

стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда.

ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок.

строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда.

Главная роль в быстром восстановлении рынка кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок.

Органами исполнительной власти и ЦБ РФ принята стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту. Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

Секьюритизация — это что такое? Сделки секьюритизации

Пора внести определенную ясность в довольно-таки новое понятие, появившееся в обновленных финансовых словарях, — секьюритизация. У простых обывателей это слово ассоциируется со службами охраны и безопасности. И, на самом деле, это понятие связано именно с охраной, безопасностью, страховкой, защитой финансовых сделок и не только с этим.

Что такое секьюритизация

Процесс секьюритизации может включать в себя обширный спектр особых сделок, создающий комплекс сложных юридических действий. В общем, определение можно сформулировать следующим образом: секьюритизация – это процесс создания ценных бумаг (ЦБ), обеспеченных кредитами, с помощью которых сведенные в пул активы принимаются как стандартные ЦБ, обеспеченные этим же пулом. Для наиболее широкого восприятия – это процесс увеличения значимости ЦБ на рынке с целью заема и понижения рисков, путем перераспределения финансовых инструментов. Наиболее крупным рынком секьюритизированных активов являются ипотечные ЦБ, потому что это наиболее предсказуемый сегмент эталонных активов.

В широком смысле секьюритизация – это процесс привлечения заемных средств, при помощи эмиссии ЦБ.

Если рассматривать этот процесс в узком смысле, то определение будет сформулировано так: секьюритизация – это способ рефинансирования неликвидных активов (дебиторку и будущую доходность) при помощи эмиссии ЦБ. Проще говоря, на сумму уже имеющейся дебиторской задолженности или планируемых доходов выпускаются ценные бумаги, обеспеченностью которых и является эта самая дебиторка или планируемая доходность.

Такие сделки совершаются финансовыми организациями с целью снижения затрат на обслуживание задолженностей.

Виды структурных сделок и рисков по ним

Структурные сделки в мировой практике классифицируются слишком обширными способами, однако существует ряд наиболее типичных видов сделок.

По типу активов структурные сделки можно разделить на:

• секьюритизацию будущих поступлений (переводы, поступления по торгово-экспортным операциям);
• секьюритизацию уже имеющихся активов;
• обеспеченные ЦБ при помощи товарных и автомобильных кредитов, лизинга, кредитных карт;
• ипотечные ЦБ по жилищной программе;
• ипотечные ЦБ по коммерческой недвижимости;
• секьюритизацию пула по долговым обязательствам;
• корпоративную секьюритизацию.

По обособленности пулов от оригинатра, структурные сделки разделяют на:

• секьюритизацию при помощи прямых продаж;
• секьюритизацию при помощи ослабления или создания активов.

По местонахождению эмитента выделяют:

• внутренние структурные сделки (эмитент и оригинатор находятся в одной стране);
• трансграничные структурные сделки, при которых эмитент и оригинатор могут находиться в различных странах.

Любые финансовые операции сопряжены с рядом рисков. Это относится и к структурным сделкам. Основные категории структурных рисков.

1. Риск смешения – это вероятность смешения денежных вливаний эмитента со средствами оригинатора. Проблема может быть решена путем введения обслуживающей организации (сервисера), предоставляющей расчетный счет для исполнения сделки. Сервисер отслеживает передвижение средств и способен предотвратить дефолт эмитента при наступлении такового у оригинатора.

2. Процентный или валютный риск возникает в случае разрыва по валюте или процентам кредиторской или дебиторской задолженности эмитента. В данном случае прибыль от облигаций зависит от колебаний обменного курса валют или скачка процентных ставок. Подобные риски хеджируют при помощи механизмов свопов, однако в России подобных рисков не возникало, так как эмитентом являются рейтинговые зарубежные банки.

3. Страновые риски учитываются при прогнозировании стрессовых сценариев. Следует учесть и проанализировать масштаб экономической рецессии:
• состояние межбанковской системы страны;
• уровень волатильности и курса валют;
• обеспечение государством долгового обязательства в случае массовых дефолтов.

4. Правовые риски при секьюритизации заключаются в юридической чистоте использования активов эмитента и сохранности его пула от риска дефолта оригинатора.

Секьюритизация финансовых активов

Рассмотрим механизм секьюритизации активов на примере оператора мобильной связи. Для эффективного развития и защиты от конкуренции, нашему оператору необходимо построить несколько новых базовых станций для покрытия связью нового региона. На данный момент оператор связи не располагает нужной суммой финансовых активов. Выпустить облигации или получить заём он также не может, потому что еще не исполнены обязательства по предыдущему кредиту. На помощь может прийти сделка секьюритизации.

В качестве обеспечения сделки оператор учитывает будущую прибыль:

• доход от существующих абонентов, пользующихся услугами сети;
• доход от абонентов, заключивших договор, но не использующих услуги;
• доход от будущих абонентов, которые захотят воспользоваться услугами связи данного оператора.

Оператор-оригинатор обособляет денежные потоки, создавая пул будущих финансовых требований. Затем оригинатор уступает эти финансовые требования компании-сервисеру. Сервисер выбрасывает ЦБ, обеспеченные финансовым пулом оригинатора на рынок и привлекает инвесторов (эмитентов). Вырученные средства от продажи ценных бумаг поступают на счет оригинатора. Желательно, эти средства застраховать.

После получения выгоды оригинатор возвращает сервисеру полученные средства. В ходе проведения сделки секьюритизации по будущим требованиям оператору удалось развить свой бизнес и опередить конкурентов. Эмитенты получили отдачу от вложенных финансовых средств, экономика государства получила выгоду в виде прироста налогов.

Читайте так же:  Заявление на отпуск без сохранения заработной платы

Зачем нужна секьюритизация

Секьюритизация выгодна для оригинатора в таких аспектах:

• в привлечении дополнительного финансирования в форме цены покупки;
• в ограничении риска по кредитам на активы;
• в повышении баланса;
• в получении доступа к дополнительным источникам финансирования;
• в понижении стоимости финансирования;
• в балансировании активов и пассивов;
• в повышении конкурентоспособности;
• в улучшении показателей ориинатора.

Выгода для инвесторов от секьюритизации:

• инвестирование в активы, обеспеченные товарной или будущей доходностью;
• ЦБ, обеспеченные будущими активами менее волатильны;
• ЦБ, обеспеченные активами более прибыльны, чем облигации;
• ЦБ, обеспеченные активами не подвержены событийному риску.

«Узкий» и «широкий» смысл секьюритизации

Секьюретизацию можно разбить на две большие группы, в зависимости от вида генерируемого финансового потока. Итак, секьюритизация активов делится на:

• секьюритизацию возникших требований;
• секьюритизацию будущих требований.

В первом случае требования оригинатора к клиентам уже имеют место быть и оформлены соответствующими финансовыми документами. Размер финансовых требований можно рассчитать, так как общая сумма долга определена.

Во втором случае всё немного сложнее. Будущие финансовые требования можно вычислить как из будущих договоров, так и из уже заключенных. В таких сделках затруднительно рассчитать финансовые потоки от клиентов оригинатора.

Отсюда следует, что секьюритизация – это очень гибкий процесс, при котором очень важно структурировать схему секьюритизации под реальные потребности её инициаторов.

Рынок секьюритизации

Наиболее распространенными продуктами секьюритизации являются кредиты:

• нестандартизированные;
• автомобильные;
• товарные потребительские;
• кредитные карты;
• аннуитетные;
• ипотечные.

В последние годы уверенно возрастает секьюритизация ипотечных кредитов. Эти финансовые сделки осуществляются с целью рефинансирования. Они способствуют типизации рынка, поскольку эмитенты покупают только такие кредитные продукты, которые удовлетворяют требованиям андеррайтинга.

Как привлечь оригинаторов

Рассмотрим мотивирующие факторы для привлечения оригинаторов, имеющие неоспоримое преимущество перед необеспеченными облигациями.

1. Уменьшение стоимости ресурсов — секьюритизация кредитов осуществляется банками с целью сокращения базы ресурсов.

2. Диверсификация эмитента – замечательная возможность получить доступ к мировому финансированию.

3. Снижение рисков по кредитам – процесс секьюритизации способен полностью оградить оригинатора от кредитного риска, перенося его на других участников процесса.

4. Повышение пассивов и активов при помощи согласованности платёжных потоков.

Анализ основных категорий рисков

1. Риски обеспечения состоят из вероятности дефолта и вероятности выплат по дефолтным кредитам.

2. Ипотечная секьюритизация требует оценки вероятности дефолта по активам пула оригинатора.

3. Девальвация рубля может вызвать вероятность дефолта, чем повышает риски по выплатам секьюритизированных активов.

4. Дефолтные кредиты влекут за собой понижение вероятности возврата активов.

Рычаги воздействия

Любые финансовые отношения требуют постоянного усовершенствования правовых отношений в законодательстве страны. Фундаментальные причины, приводящие к торможению развития секьюритизации в России:

• нетипичность – недоверие новому экономическому рычагу регулирования;
• несвоевременное законодательное урегулирование сделок.

В европейских странах процесс секьюритизации стал частью финансового мирового рынка. Однако, российское законодательство не торопится внедрять закон о секьюритизации. Как только этот процесс получит законодательное урегулирование, можно будет говорить о достижении наибольшего эффекта развития секьюритизации.

Секьюритизация ипотечных кредитов — описание и особенности

Ипотечное кредитование является одним из самых рискованных видов банковской деятельности – ведь огромные средства выдаются на значительный срок. Потому секьюритизация ипотечных кредитов начинает приобретать все большую популярность у российских финансовых учреждений.

Секьюритизация ипотечных кредитов – небольшое пояснение

Сам термин «секьюритизация» увидел свет в 1977 году в США с легкой руки крупного воротилы с Уолл Стрит — Льюиса Раниери – главы ипотечного управления Саломон Бразерс.

Данное выражение обозначает процесс создания ценных бумаг с покрытием ипотечными закладными, выкупленными у банка. Сейчас мы попробуем простым языком объяснить данную схему. Начнем же с мотивации первичного ее звена – банков-кредиторов.

  1. Итак, банки выдают ипотечные кредиты. Но держать на собственном балансе столько закладных банку невыгодно. Поэтому он формирует из них некий пул с более-менее соответствующими друг другу по срочности, процентным ставкам, рискам и ликвидности закладными и продает эти активы специальной инвестиционной компании (SPV), оставляя себе обслуживание выданных кредитов.
  2. SPV или организация-накопитель держим активы по ипотечным займам на своем балансе и эмитирует выпуск ценных бумаг под них.
  3. Ипотечный (платежный) агент проводит работы с этими ценными бумагами – занимается их эмиссией и траншированием.
  4. Инвесторы выкупают эти ценные бумаги.

Также в секьюритизации ипотечных кредитов могут задействоваться следующие лица:

  • Резервный сервисный агент – подменит банк — первичного кредитора, в случае его неспособности и дальше обслуживать выданные ипотечные займы.
  • Гарант – это кредитная поддержка всей операции (как правило, гарантами становятся крупные банки или страховщики).
  • Андеррайтер – оценивает и поддерживает стоимость выпущенных ценных бумаг, помогает структурировать всю сделку.
  • Консалтинговые агентства – консультируют по возникающим вопросам всех участников данной операции.
  • Рейтинговые бюро – присваивают рейтинг выпущенным ценным бумагам.

Секьюритизация ипотечных кредитов – российский опыт

Участники рынка отмечают следующие сложности и особенности секьютеризации ипотечных займов в РФ:

  • Отсутствие четкого и «обкатанного» правоприменительной практикой законодательства в этой части;
  • Неумение и нежелание крупных российских и западных игроков участвовать в данных схемах;
  • Достаточно высокие риски по ипотечным займам, связанные с нестабильностью экономики страны и политической коньюктурой.

На сегодняшний день крупнейшей российской SPV – организацией-накопителем является созданное еще в 1997 году АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), которое выкупает пулы ипотечных закладных у крупных и надежных российских банков.

Что касается пользы секьюритизации ипотечных кредитов для нас, простых смертных, то она заключает в распределении рисков банков и их стимулировании к более активной и лояльной выдаче таких займов.

42. Рефинансирование ипотечных кредитов. Секьюритизация ипотечных кредитов

Видео (кликните для воспроизведения).

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа:

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Секьюритизация – форма привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов.

В России допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг:

Облигации с ипотечным покрытием – обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами.

Читайте так же:  Чем отличается служебная записка от докладной записки

Ипотечные сертификаты участия – дают право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, которое составляет покрытие выпуска сертификатов участия, и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления имуществом, составляющим покрытие.

43. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в рф

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Ипотечное кредитование сопряжено в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

С апреля 2009 г. Центральный Банк России начал снижать ставку рефинансирования — до 8,00% годовых. Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Рефинансирование АИЖК позволило мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых низких на рынке.

Чтобы смягчить требования банков к потенциальным заемщикам, необходимы три условия.

стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда.

ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок.

строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда.

Главная роль в быстром восстановлении рынка кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок.

Органами исполнительной власти и ЦБ РФ принята стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту. Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

Что такое секьюритизация ипотечных кредитов

Последнее десятилетие в нашей стране стало периодом заимствования и внедрения в банковскую практику финансовых инноваций. К числу наиболее востребованных в последние годы техник относится секьюритизация банковских активов.

Механизм секьюритизации впервые появился более 30 лет назад в США и буквально совершил революцию в банковском и финансовом секторах. На сегодняшний день многие называют его одной из главных инноваций двадцатого столетия, давшей импульс развитию финансовых рынков.

В России же этот финансовый инструмент еще не так популярен, как на Западе, и, соответственно, не имеет такого большого спроса. Хотя многие аналитики уверены в перспективности секьюритизации в нашей стране. Например, руководитель Международного банковского клуба «Аналитика без границ», исполнительный директор «Связь-Банка» Екатерина Супрунович считает, что российские банки уже достигли такого уровня развития, когда самые продвинутые из них готовы совершать такие сложные и высокотехнологические операции, как секьюритизация активов.

В экономической теории и практике даны несколько различных определений понятия «секьюритизация». Коллектив авторов под руководством М. Бабичева, Ю. Бабичевой, О. Троховой «под секьюритизацией банковских кредитов понимает операции, в процессе которых банк «продает» полностью или частично выданный кредит, списывая его со своего баланса до истечения срока его погашения, и передает право получения основного долга и процентов по нему новому кредитору, причем не обязательно банку».

В определении Н. Александровой фигурирует сразу несколько процессов: «Секьюритизация активов — это инновационный способ финансирования, при котором происходит выделение и передача определенных активов, имеющихся у инициатора секьюритизации, в дифференцированный пул финансовых активов, который списывается с баланса инициатора и передается новой специально создаваемой организации, которая в дальнейшем выпускает ценные бумаги, обеспеченные данными активами, и размещает их среди широкого круга инвесторов».

В общем виде процесс секьюритизации представляет собой процесс перевода активов в более ликвидную форму. В более узком аспекте секьюритизация может быть определена как финансовая операция, заключающаяся в трансформации низколиквидных активов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных активов, в результате которой происходит перераспределение риска между первичным владельцем активов, гарантом и инвесторами (табл. 1).

Основные участники и их функции процесса секьюритизации

Банк-оригинатор (Originator). Одновременно выполняет функции сервисного агента (Primary Servicer)

Выдает и обслуживает кредиты. Как сервисный агент – занимается приемом платежей от заемщиков, зачислением их на специальные счета доверительного управления, обращением взыскания на залог по дефолтным кредитам

Специальная инвестиционная компания (SPV), так называемая организация-накопитель

Выкупает активы у банка-оригинатора и эмитирует ценные бумаги. Является балансодержателем активов по кредитам

Резервный сервисный агент

Применяется в том случае, если основной обслуживающий банк прекращает или не имеет возможности обслуживать данные кредиты

Осуществляет кредитную поддержку секьюритизации (крупные банки, страховые компании)

Платежный (ипотечный) агент

Осуществляет непосредственную работу с ценными бумагами – их транширование, эмиссию ипотечных ценных бумаг

Выполняет функции оценки и поддержания цены соответствующих ценных бумаг, а также участвует в структурировании сделки

Консалтинговые компании (по юридическим вопросам и вопросам бухучета)

Осуществляет консультацию по вопросам налогообложения, юридических аспектов

На основании тщательного изучения характеристик пула долговых обязательств и финансовой устойчивости участников операции определяет рейтинг выпускаемым ипотечным ценным бумагам

Вкладывают денежные средства в эмитированные ценные бумаги

Механизм и процесс секьюритизации

Механизм секьюритизации включает несколько этапов.

— Первый этап — продажа объединения активов. На данном этапе инициатором совместно с организатором выпуска производится ревизия числящихся на балансе инициатора активов. По ее итогам формируется перечень активов, которые будут задействованы при выпуске ценных бумаг, и готовится сделка по их снятию с баланса инициатора. Далее организатором выпуска учреждается организация со специальной целью, на баланс которой и осуществляется передача части активов, принадлежащих инициатору. Передача активов от инициатора к организации со специальной целью оформляется договором купли/продажи.

Читайте так же:  Что должно фиксироваться в кассовой книге

— Второй этап — выпуск ценных бумаг. Данный этап охватывает подготовку к выпуску ценных бумаг, сам выпуск ценных бумаг, обеспеченных залогом активов, и отчуждение их первым владельцам путем заключения гражданско-правовых сделок. Для прохождения данного этапа эмитентом ценных бумаг, роль которого в данной схеме играет организация со специальной целью, заключается соответствующий договор с организатором выпуска.

— Третий этап — оплата за объединение активов. Суть этого этапа заключается в том, что все средства, которые были собраны организатором выпуска в процессе размещения ценных бумаг, направляются инициатору. Для инициатора данные средства являются платой за активы, которые были переданы им организации со специальной целью по договору купли/продажи.

— Четвертый этап — сбор средств, поступающих от объединения активов. В ходе этого этапа организатором выпуска определяются и формируются договорные взаимоотношения с обслуживающей организацией, в соответствии с которыми на нее возлагается обязанность по сбору и аккумулированию средств, поступающих по активам, числящимся на балансе организации со специальной целью.

— Пятый этап — осуществление выплат инвесторам. На данном этапе обслуживающей организацией осуществляется распределение средств, поступивших от объединения активов, среди инвесторов ценных бумаг. Курировать сохранность активов, числящихся на балансе организации со специальной целью, а также полноту и своевременность осуществления обслуживающей организацией выплат инвесторам призван специально привлекаемый для этих целей организатором выпуска куратор.

Процесс секьюритизации можно представить в виде схемы (рис. 1).

Рис. 1. Секьюритизация кредитного портфеля коммерческого банка

Состояние секьюритизации в РФ

Временем начала секьюритизации в РФ можно считать 2004 год. Первая сделка была осуществлена Росбанком, который привлек 300 млн долл. США через компанию Russian International Card Finance S.A. Последующие в 2004-2005 гг. В этом периоде Россия занимала третье месте по выпуску обеспеченных ценных бумаг в регионе (Россия — 1,3 млрд евро — 4 сделки), включающем Восточную Европу, Ближний Восток и Африку. 2007 г. интересен широким диапазоном секьюритизируемых активов: впервые были выпущены ноты, обеспеченные кредитами для малого и среднего бизнеса (в форме облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами). В последующем, в связи с мировым финансовым кризисом, интерес к секьюритизации пошел на спад.

Совсем недавно к этой теме кредитования вернулись. В Уфе в октябре 2011 года в Национальном Банке Республики Башкортостан состоялась конференция, посвященная рефинансированию банковских кредитов для малого и среднего бизнеса. Основными тезисами и тематикой встречи был призыв к развитию секьюритизации банковских кредитов для малого и среднего предпринимательства (МСП), и высказывали положительные тенденции в этом секторе.

«…Практика показала несколько плюсов кредитования малого и среднего бизнеса — уровень просрочек по кредитам у них ниже, чем в корпоративном секторе. С получением кредита бизнес «обеляется» — показывает большие обороты, увеличивает выплату налогов. Были случаи, когда предприниматели располагали собственными средствами, но не могли их незаметно вывести из тени, чтобы вложиться в расширение бизнеса. Обращались за кредитами, инвестировали средства, наращивали обороты, платили больше налогов. », высказалась партнер компании ЗАО «Делойт и Туш СНГ» Виктория Демкович.

Партнер компании ЗАО «Делойт и Туш СНГ» Максим Любомудров предлагает распределить риски, возникающие в ходе секьюритизации между банком и инвестором, следующим образом. Покрытие первых потерь (до 2%) осуществляет инвестор, следующие (от 2 до 4,5%) — банк за счет дохода, от 4,5 до 10% банк за счет поручительств, свыше 10% — погашает инвестор. Банк должен разделить риски с инвестором.

Заключение

Востребованность «инновационного» финансового инструмента в современной России не велика. На это повлияли следующие факторы: неоднозначность нормативно-правовой базы по отношению к регулированию секьюритизации в РФ, нестабильность экономического уклада, вызванного волной финансового кризиса, высокая стоимость финансовых операций (более 100 млн долл.) для достижения эффективности сделок.

Рецензенты:

Маликов Р.И., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика и менеджмент» ФГБОУ ВО «УГУЭС», г. Уфа;

Артемов Н.И, д.э.н., профессор кафедры «Финансы и банковское дело» ФГБОУ ВО «УГУЭС», г. Уфа.

Что такое секьюритизация ипотечных кредитов

РЫНОК СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ АКТИВОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: АНАЛИЗ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

Глушак Марина Юрьевна

студент 5 курса, кафедра мировой экономики ДВФУ, РФ, г. Владивосток

Бризицкая Анна Валентиновна

научный руководитель, канд. экон. наук, доцент ДВФУ, РФ, г. Владивосток

Глобализация, охватившая все мировые системы, в том числе финансовые, способствует расширению и модернизации финансовых операций, поиску новых способов привлечения средств, с целью минимизировать риски и максимизировать прибыль. На фондовом рынке не только происходит накопление и размещение дополнительных денежных средств, но и возникает возможность страхования рисков посредством использования новых инновационных схем. К тому же, в настоящее время движение капитала в нашей стране ограничено, в связи с введением ограничений по выходу российских банков на международные рынки капиталов. Очевидно, что сейчас необходим иной, нетрадиционный способ финансирования, который поможет привлечь дополнительные финансы в российскую банковскую систему. И на наш взгляд, одним из таких способов является секьюритизация ипотечных активов. Ее изучение и активное развитие обуславливают актуальность данного исследования.

[2]

В данной работе под секьюритизацией ипотечных активов мы понимали процесс отбора определённых обязательств по выданным ипотекам в отдельный пул и передачи его специальному юридическому лицу, которое в дальнейшем производит выпуск ценных бумаг, обеспеченных этими активами, с целью их трансформации в ликвидные инструменты финансового рынка.

Таким образом, ипотечная секьюритизация позволяет трансформировать недвижимость как реальный актив в безопасный, оптимально работающий добавочный финансовый капитал, в фондовые инвестиции, а также в «длинные деньги», которые действенно решают проблему ликвидности банковских кредитных учреждений и жилищного инвестирования [5, с. 18].

В результате исследования было выявлено, что рынок ипотечного кредитования в России существует уже более 15 лет и объемы предоставленных ипотечных кредитов растут с каждым годом [4, с. 113] (рис. 1)

Рисунок 1. Объемы предоставленных ипотечных кредитов в России, млрд. руб.

Положительная динамика выданных ипотечных кредитов свидетельствует о том, что секьюритизация имеет достаточно прочную основу — обязательства, необходимые для формирования пула активов.

Секьюритизация ипотечных активов стала использоваться в России с 2006 г. В то время в стране развивалась как «внешняя», трансграничная секьюритизация, когда секьюритизированные ценные бумаги размещаются на внешнем рынке, так и «внутренняя» — размещение подобных ценных бумаг на внутреннем рынке. Однако начавшийся в 2008 г мировой финансовый кризис замедлил развитие ипотечного рынка в России и рынок секьюритизации ипотечных активов, соответственно. После кризиса, все силы были направлены на развитие «внутренней» секьюритизации (рис. 2) [3, с. 214].

Рисунок 2. Объем выпущенных ипотечных ценных бумаг в РФ по типам секьюритизации, млрд. руб.

Из рисунка 2 следует, что секьюритизация ипотечных активов имеет положительную динамику с 2010 г. По мере выхода России из кризиса и восстановления экономики, объемы секьюритизационных сделок по ипотечным кредитам растут. Однако, мировой финансовый кризис 2008 г. заметно повлиял на секьюритизацию. До 2008 г. объемы секьюритизационных сделок увеличивались и достигли максимума за 2 года, но в момент кризиса количество сделок резко сократилось и продолжало падать до 2010 г. Это говорит о несовершенстве данного процесса в нашей стране. Конечно, определенные стандарты работы уже созданы, но они пока недостаточны для развития полноценного рынка.

Читайте так же:  Как получить из федерального бюджета 450 тысяч на ипотеку сбербанка многодетным семьям

Наиболее крупными компаниями, занимающимися выпуском ипотечных ценных бумаг в России являются: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), осуществившее 13 выпусков ипотечных ценных бумаг; ВТБ24 — 1 выпуск трансграничной секьюритизации и 10 «внутренней»; ДельтаКредит — ипотечный банк, осуществивший 1 «внешнюю» секьюритизацию ипотечных кредитов и 4 «внутренних» и др. [1].

Безусловно, данный способ финансирования имеет ряд преимуществ для всех участников процесса. Так, для банка, дающего ипотечный кредит и формирующего пул активов на основе обязательств, это:

1. получение дополнительных денежных средств за счет продажи SPV пула активов;

2. расширение круга потенциальных инвесторов и источников финансирования без организации выпуска собственных ценных бумаг;

3. приобретение особого «знака качества» при проведении сделки секьюритизации, так как это говорит о том, что банк способен производить сложные продукты финансирования;

4. иногда — сокращение стоимости финансирования, так как затраты на скьюритизационную сделку могут оказаться ниже, чем нынешние затраты на осуществление традиционных способов финансирования (банковские кредиты, корпоративные облигации, векселя и т. п.);

5. сокращение или ликвидация кредитных рисков банка по секьюритизируемым активам посредством их передачи SPV, при которой, одновременно, остается возможность получения будущих прибылей по активам (SPV может передать банку свои финансовые результаты по итогу деятельности).

Для инвесторов, вкладывающих деньги в ценные бумаги на основе ипотек, можно выделить следующие преимущества [3, с. 118]:

1. возможность вкладывать деньги в активы, которые в отсутствии секьюритизации были бы им недоступны;

2. возможность получать более высокий доход (согласно мировой практике, ценные бумаги, обеспеченные активами, более стабильны в цене, чем корпоративные облигации, и имеют более высокий доход, по сравнению с государственными, банковскими и корпоративными облигациями с сопоставимым рейтингом);

3. возможность оптимизировать риски своих вложений(так как ипотечные ценные бумаги обеспечены пулом активов, риски в которых «рассеяны», то они менее подвержены экономическим и политическим рискам, а также риску снижения рейтинга единичного заемщика).

Однако не стоит забывать и о недостатках. Неконтролируемая секьюритизация может привести к серьезным последствиям. Здесь весьма показателен опыт США, т. к. подавляющее большинство ведущих финансовых аналитиков мира считают, что толчком к развитию мирового финансового кризиса 2008 г. стал ипотечный кризис в США 2007 г., возникший в результате лопнувшего экономического «пузыря», в основе которого лежит секьюритизация ипотечных кредитов [2, с. 77]

В России рынок ипотечной секьюритизации находится на начальной стадии роста. И это дает нам своего рода преимущество — опираясь на зарубежный опыт секьюритизации, мы можем сформировать более эффективную систему.

Так, можно обозначить следующие меры, направленные на минимизацию рисков ипотечной секьюритизации, применительно к России:

1. Разработать и внести ряд изменений в законодательную базу, относительно расширения круга полномочий и ответственности регулятора (органа, контролирующего секьюритизационные сделки и процессы). Это поможет усилить его роль в секьюритизационном процессе, а значит и усилит контроль за сделками.

Наладив эффективный надзор, ориентированный на уменьшение рисков, можно избежать негативных последствий. В последние годы в России активно обсуждается вопрос о введении подобной меры. Но законодательных основ контроля практически нет, что не позволяет создать полноценную нормативную базу.

2. Создать базы данных по сделкам с недвижимостью с регулированием прав доступа.

Отслеживая кризисные явления в экономике, уполномоченным органам в первую очередь необходима полная и достоверная информация, а также требуются полномочия для принятия и реализации точных управленческих решений. Относительно рынка недвижимости сделать это несложно: посредством создания базы данных по базисным параметрам (цена, расположение, стоимость, метражи т. д.). Также, для сокращения сроков создания базы, для обезличивания данных и упрощения их обработки, каждому объекту недвижимости можно присвоить особый код.

На наш взгляд, осуществление перечисленных мер, позволит:

· обнаруживать зарождающиеся «пузыри» на рынке недвижимости;

· незамедлительно осуществлять регулирующие меры.

3. Улучшить точность оценок рейтинговых агентств по вторичным ценным бумагам, обеспеченным ипотечными активами.

Неверные оценки рейтинговых агентств стали одной из причин ипотечного кризиса США 2007 г. Однако, в настоящей момент, не создано альтернативной и более эффективной замены данным компаниям.

Для действенной работы финансового сектора, по нашему мнению, требуется ввести аккредитацию рейтинговых агентств и нынешних систем рейтингования. Также необходимо разработать улучшенные и общедоступные системы оценки качества эмитентов контролирующими органами; создать и внедрить фиксированные принципы присвоения рейтингов (например, ответственность рейтинговых агентств за присвоенные рейтинги, нормы раскрытия информации при присвоении рейтингов и т. д.). В настоящее время перечисленные требования в законодательстве РФ отсутствуют. Однако, данные меры могут увеличить прозрачность не только на рынке ипотечных ценных бумаг, но и на финансовых рынках в целом.

Таким образом, секьюритизация ипотеки — это механизм, который стимулирует важнейшие направления экономической активности. Данная техника финансирования имеет ряд преимуществ и, после доработки, механизмы секьюритизации ипотеки будут весьма полезны для экономики России.

1.База сделок секьюритизации ипотеки — Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://rusipoteka.ru/profi/ securitization/sek_yuritizaciya_ ipotechnyh_kreditov/. (дата обращения 20. 11. 2014).

2.Ивакин И.К. Понятие, сущность и значение секьюритизации ипотечных кредитов для развития систем ипотечного жилищного кредитования // Рынок ценных бумаг. — 2014. — № 8 — с. 74—80. [Электронный ресурс] — Режим доступа — URL: http://www.ipotekasystem.ru/ processes/ article.php?r =sk& >

3.Копейкина А.Б. Ипотечные ценные бумаги: учебник. М.: Институт экономики города, 2011. — 694 с.

4.Статистический бюллетень Банка России [Электронный ресурс] — Режим доступа — URL: http://www.cbr.ru/publ/?Prt >

Видео (кликните для воспроизведения).

5.Тавасиев А.М., Кучинский К.А. Ипотечная секьюритизация — уроки прошлого и перспективы // Деньги и кредит. — 2010. — № 12 — С. 16—23.

Источники


  1. Поставка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 537 c.

  2. Зайков, Д.Е.; Звягинцев, М.Г. 100 распространенных вопросов по оформлению земли; Издательский дом Ра’, 2011. — 192 c.

  3. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.
  4. Графский, В.Г. Бакунин; Юридическая литература, 2013. — 144 c.
  5. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.
Что такое секьюритизация ипотечных кредитов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here