История возникновения и развития ипотечного кредита в мире и в россии

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "История возникновения и развития ипотечного кредита в мире и в россии" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

letov-kredit.ru

Уроки истории: чему научил ипотечный кризис в США

Почему американцы не смогли рассчитаться с жилищными кредитами, и есть ли опасность повторения ситуации в современной России

Сегодня о проблеме валютных ипотечных заемщиков в России не слышал разве что глухой. Из-за резкого удорожания доллара выплаты по ипотечным кредитам в валюте стали не посильными для многих российских семей. Мы решили обратиться к истории, чтобы оценить вероятность повторения американского сценария, когда без крыши над головой остались сотни тысяч семей.

Краткая история развития ипотеки: зарубежный опыт Short history of development of the mortgage: foreign experience Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки

В статье показаны исторические корни и пути развития ипотеки в различных странах, обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. Произведен анализ различных моделей ипотечного кредитования, показано их применение в различных странах в зависимости от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитной деятельности.

In the article historical roots and ways of development of the mortgage in the various countries are shown, foreign experience of mortgage credit lending is generalised.

Ипотека в США

Система ипотечного кредитования Соединенных Штатов еще совсем недавно абсолютно не интересовала большую часть мировой общественности. Но с 2007 года именно ее не обсуждал разве что ленивый. Именно система ипотечного кредитования Америки стала главной причиной краха экономики мировых держав и небольших государств во всем мире.

Ипотека – пока не для Молдовы

Теоретически на каждого жителя Молдовы приходится в среднем около 22 кв. м. жилой площади. Однако фактически жилой фонд (в объеме более 80 млн.кв. м.) распределен крайне несправедливо: у одних есть возможность располагаться в шикарных апартаментах, а кому-то приходится ютиться в маленькой съемной квартире или делить квадратные метры с родственниками.

У среднестатистического нуждающегося в собственном жилье гражданина шансы приобрести собственный уголок минимальны.

Анализ рынка ипотечного кредитования в России

Введение.Значимость ипотеки.классификация ипотечных кредитов.национальные системы ипотечного кредитования.анализ спроса в ипотечном кредитовании.базовые параметры рынка ипотечного кредитования.структура рынка ипотечного кредитования.объем и емкость рынка ипотечного кредитования.анализ концентрации продавцов на рынке.

История развития ипотеки в мире

Портал КиевградЪ — Ваш помощник в решении жилищных проблем посредством ипотечного кредитования. На этой страничке мы подробно расскажем Вам о том, что же все-таки такое ипотека, об истории ипотеки и об ипотеке сегодня.

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающего участия ссудного капитала (кредитования).

Роль ипотечного кредитования в развитии рынка жилья

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению сво­их жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 г. и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Повышение конкурентоспособности экономики Казахстана в среднесрочной перспективе требу­ет новой политики в жилищном строительстве.

В правительстве РФ готовятся меры по поддержке строительства жилья и развитию ипотеки

В Банке России считают, что рынок кредитов для населения, который буквально замер в конце прошлого года, уже весной начнет оживать. И это в полной мере касается ипотеки.

В правительстве сейчас готовят меры по поддержке строительства жилья. У заемщиков будет возможность взять кредит на покупку квартиры в новых домах под процент ниже рыночного.

На стройплощадках все, вроде, как всегда.

История развития ипотеки в мире

Из истории кооперативного движения

Несмотря на то, что некоторые черты кооперации существовали ещё в древности, своё бурное развитие она начала в конце XIII — начале XIX веков. В первую очередь, это было вызвано сменой феодальной формации на капиталистическую.

В 1775 г. в Бирмингеме (Великобритания) было образовано жилищно-строительное общество «Kettley`s Buiding Society».

Вести Экономика

Фото: Stefan Zaklin; Karen Bleier / Getty Images

По итогам проведенного стресс-теста выяснилось, что при негативном сценарии развития экономики на поддержку ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae США придется выделить до $157 млрд.

Федеральное агентство по финансированию жилья (Federal housing finance agency, FHFA) опубликовало результаты моделирования «крайне неблагоприятного сценария» (Severely Adverse scenario) развития экономики США и размеров финансовой помощи, которая в такой ситуации понадобится ипотечному сектору.

ТЕМА 11. становление и развитие системы ипотечного кредитования в россии

11.1 История развития ипотеки в России (середина XVIII в. – 1917 г.)

Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 г.) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было указано выше, в 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 г. дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 г. был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства – 20 лет под 8% годовых, для городов – 22 года под 7% годовых.

Читайте так же:  Какие формы налогообложения бывают

С 19 февраля 1861 г. (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

1863 г. – принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения – Херсонского земельного банка.

1866 г. – открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1868 г. – принятие устава сельских банков

1872 г. – принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

1883 г. – учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

1884 г. – открыт банк по кредитованию землевладельцев – Государственный банк Российской империи.

1885 г. – открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5% до 4%, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 г. в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 г. кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению – он был официально запрещен. Так что в 1990-е гг. России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8304 —

| 7926 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

История возникновения и развития ипотечного кредита в мире и в России

Часто можно слышать, как люди оперируют понятиями «ипотека», «кредит на жилье» или «ипотечный кредит». И, кажется, что все довольно прозрачно и понятно, пока не требуется детализация. На сегодняшний день в законодательстве РФ нет четкого определения понятия ипотека. Хотя и существует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в нем самого понятия также не содержится.

Ст.334 Гражданского кодекса РФ

практически позволяет отождествлять данную дефиницию с залогом недвижимого имущества. Предметом залога может выступать любая недвижимость: предприятия, участки, квартиры, здания и прочее. Сущность залога заключается в предоставлении прав одной стороне – кредитору (залогодержателю) по отношению ко второй – должнику (залогодателю). При этом права и интересы кредитора стоят на первом месте. При неисполнении залогового обязательства заемщиком он получает право на изъятия, случаи и порядок которых указаны в законе.

Известные ныне исторические документы указывают на то, что становление ипотеки зародилось еще в Древней Греции. В VI веке до н.э. архонт Солон (верховный правитель) провел реформы, считающиеся начальной точкой отсчета. Ранее в Афинах объектом залогового имущества являлся сам принципал (должник), который в случае неуплаты повинности становился рабом. В 594 году до н.э. Солон решил, что удобнее будет личную ответственность перевести в имущественную. Так, он предложил ставить столб с табличкой, говорящей о том, что земля выступает в качестве покрытия имущественной претензии на некоторую сумму. Столб этот ставился возле имения должника и назывался ипотекой.

Право Древнего Рима регулировало исполнение обязательств

различными путями, часто в зависимости от формы их приобретения. Самыми распространенными были залог и поручительство. Со временем все чаще стали выбирать именно залог, более надежный и удобный способ для укрепления обязательств.

Дальнейшее распространение ипотека получила в США и странах Европы уже в 18-20 веках. По европейскому законодательству ипотека стала применяться лишь к недвижимости, а продажа имущества должника должна была осуществляться только через суд. Стоит обратить внимание на то, что ипотека насаждалась на недвижимость вне зависимости от смены хозяина на основании “права получения удовлетворения”.

В кодексах той эпохи фиксировалось, что ипотека неделима по своей сути, право получения удовлетворения сохраняется на объекте в целом до тех пор, пока остается непогашенной любая часть долга. Уставом 1783 г. и 1872 г. система ссуд введена была в Пруссии. Гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г. в Австрии. В 1843 г. уставом, а в 1863 г. уже кодексом в Саксонии.

В Россию ипотека пришла с возникновением частной земельной собственности

. Она существовала еще в губерниях Царства Польского, закреплялась уставом 1818 г. На части российских территорий, относящихся к Восточной Европе, ипотеку ввели 18 мая 1881 г. В 1882 г. была создана Особая ипотечная комиссия, служившая для проработки закона. На сегодняшний день это развитая и пользующаяся популярностью долгосрочная кредитная система на основе залогового имущества.

Среди важнейших положительных сторон ипотеки следует выделить то, что после подписания договора, жилье переходит в собственность заемщика. Ежемесячные выплаты в среднем совпадают с арендной платой за среднестатистическую квартиру. Таким образом, ипотека – быстрое и удобное решение квартирного вопроса. По истечению срока договора и исправных выплат заемщик приобретает полный спектр прав на жилье. Для определенных категорий заемщиков (молодые и многодетные семьи, военнослужащие и др.) предусмотрены льготы, субсидии, покрывающие часть расходов, пониженные процентные ставки и прочее.

Недвижимость сохраняет свои первоначальные характеристики на много лет вперед и впоследствии она может быть продана за большую сумму. Ее можно улучшать и менять по вкусу владельцев, не согласовывая это с арендодателем (если бы таковой имелся).

Что касается минусов, то на первом месте – высокая стоимость. Государство не прекращает работать над снижением процентов, но по сравнению с европейскими кредитами в 3-4% наша ипотека в 10-14% годовых выглядят не такой уж экономичной. Иногда переплата за недвижимость составляет 100% и более.

Следующим свойством, относящимся скорее к недостаткам, выступает суммарный срок выплат. Ипотека оформляется на длительное время, достигая в некоторых случаях 25-30 лет. Весь оговоренный срок заемщик обязан производить выплаты. Это не всегда удобно, приходится отказывать себе в некоторых желаниях, следить за источниками дохода, которые не всегда себя оправдывают.

Таким образом, мы переходим к такому фактору, как риск потерять залоговое имущество. Приобретается недвижимость в то время, когда залогодатель может себе это позволить. Не всегда эта возможность сохраняется в будущем, когда на смену стабильности и благополучию приходят физиологические факторы. Кроме того, нельзя списывать со счетов вероятность изменения жизненной ситуации и потери источников дохода.

И последнее свойство, относящееся к недостаткам ипотеки. Это неудобства, связанные с оформлением. Цены на недвижимость велики, для получения необходимой суммы нужно иметь определенный уровень платежеспособности. Также необходимо собрать документы, пройти банковскую проверку и дождаться решения. Кроме этого следует предусмотреть дополнительные расходы, такие как: банковская комиссия, нотариальные услуги, страхование залогового имущества и пр.

Читайте так же:  Положение лица без гражданства

Читайте также:

Как узнать, какую сумму дадут в ипотеку

Существует множество видов ипотечных кредитов. Из наиболее популярных можно отметить:

  • Кредит на покупку жилья
Видео (кликните для воспроизведения).

Выдается заемщикам на приобретения жилья в первичном (новостройка) или вторичном (жилой дом) жилом фонде. Время оформления прав собственности в первом и втором случаях значительно разнятся. Вторичное жилье сразу переходит в собственность нового владельца, в то время как строящийся дом может быть сдан, к примеру, через год. С учетом этого многие банки не занимаются кредитованием новостроек. При покупке жилья вторичного фонда основной помехой к выдаче кредита могут стать: не узаконенная перепланировка и не совсем чистые, с юридической точки зрения, документы.

  • Ломбардный кредит

Банки выдают его под залог недвижимости, находящейся в собственности у заемщика. Берут такой вид ипотеки чаще всего при покупке новой квартиры, когда не хватает собственных средств. Можно оформить кредит под залог и приобретаемой и имеющейся недвижимости, а через какое-то время продать старое жилье и частично погасить ссуду. Основным препятствием для выдачи банком кредита могут стать прописанные в имеющейся у заемщика квартире несовершеннолетние дети.

  • Социальная ипотека

Такой вид ипотечного кредитования специально создан для социально незащищенных, нуждающихся лиц, очередников, которые не в состоянии приобрести жилье по коммерческой программе ипотеки.

  • Для очередников срок кредита составляет от 3 до 30 лет, первый взнос осуществляется в виде субсидии, размер которой зависит от того, сколько времени семья находилась в очереди.
  • Квартира приобретается по строительным ценам, а через 6 месяцев заемщик может вернуть по кредиту оставшиеся деньги в полном размере без штрафов и процентов.

  • Ипотека для молодой семьи

Данный вид кредитования предназначается для молодых людей в возрасте 18-30 лет. Выдается ипотека только Сбербанком России на срок от 10 до 25 лет. При наличии одного ребенка в семье первоначальный взнос составит всего 10% от общей суммы кредита. При рождении второго ребенка предоставляется отсрочка в погашении займа сроком на 5 лет с увеличением общего срока договора.

MRSA.ru — азы оценки активов и инвестиций

M

oney R ent
S coring A ssets . ru

Страхование

Поиск по сайту:

Кратко об истории ипотеки в России

Упоминания о том, что земли и имения сдавали в заклад можно встретить еще в древнерусских документах 18-19 века. Но тогда эти процессы никак не контролировались государством и давали большой простор для мошенничества.

Во время правления Елизаветы в 1754 году появились первые банки в столичных городах, и ипотека получила полноценное оформление. Банки занимались тем, что выдавали ссуды дворянам под залог их имений. Позднее были открыты отделения и для купечества.

Залоговое право подробно было определено при Александре I. Активное участие в процессе принимал известный реформатор начала того века Михаил Сперанский. Был разработан и введен свод законов, регламентировавший два вида залога недвижимого имущества: государственный и между частными лицами.

Самое интенсивное развитие ипотеки приходится на стык 19-20 веков. В это время в России насчитывалось 11 ипотечных банков, которые действовали по всей стране.

Увеличение капитала в стране в совокупности с отменой крепостного права позволили к 1917 году создать действенную систему ипотечного кредитования с множеством отделений. По уровню развития она не уступала западноевропейской. Однако в послереволюционное время ипотечные банки были отменены, а понятие «ипотечное кредитование» забыто на долгое время.

В 1922 году большевиками была предпринята попытка урегулирования имущественных отношений в стране. В результате был принят Гражданский Кодекс и введены понятия имущества изъятого (государственная собственность) или не изъятого (оно могло становиться залогом) из гражданского оборота.

В 1930 году в СССР появилось плановое банковское кредитование, а коммерческое кредитование было полностью отменено. Это связано с тем, что в стране не стало рыночных отношений, а значит и ипотека с залогом утратили смысл.

В 1964 приняли Гражданский кодекс, который ввел запрет на возможность сдать в залог любое имущество государственных организаций. Советские граждане в принципе могли брать кредиты под залог недвижимости, но только если имелось личное частное имущество.

С 1990-х годов открылась новая страница в истории ипотечного кредитования. В эти годы был принят закон «Об ипотеке», с 1997 года организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, начался приток инвестиций в сферу ипотеки.

В последние годы ипотечный рынок быстро развивается, несмотря на кризисные явления, разрабатываются новые привлекательные программы для желающих за 20 лет переплатить двойную-тройную цену за собственное жилье, упрощаются условия ипотечного кредитования для бюджетников, предлагаются нулевые первоначальные взносы и льготные проценты в первые годы кредита. 🙂

История возникновения ипотеки в России

Рогожкина Карина Андреевна
Магистрант Поволжского института управления им. П.А.Столыпина,
Россия, Саратов
E-mail: [email protected]

Ипотека в России имеет давние корни и насчитывает не одно столетие. Она неразрывно связана с развитием частнособственнических отношений в обществе. Уже в XIII веке бояре могли закладывать свои имения, а в XV веке возник институт вторичного заклада — имения перезакладывались другим людям. В XVI веке стало возможным закладывать и чужие земли.

Однако началом зарождения ипотеки в современном понимании следует считать 1754 год, когда появились так называемые Дворянские банки. Инициатива их создания принадлежит графу Шувалову Петру Ивановичу. Целью создания этих банков была провозглашена возможность взять кредит на приемлемых условиях дворянами-землевладельцами. В 1786 году была создана Страховая экспедиция, которая предназначалась для страхования каменных домов, передаваемых в залог. В качестве залога принимались помещичьи имения вместе с принадлежащими дворянам крепостными. Для получения ссуды достаточно было обратиться с заявлением в банк. Банк формировал специальную комиссию, которая оценивала стоимость закладываемого имущества. Зачастую такие ссуды выдавались дворянам по просьбе Императора, а те не всегда спешили вернуть взятую ссуду. Одно и то же имение закладывалось и перезакладывалось не по одному разу. В то же время изъять заложенное имение банки не имели права, поэтому суммы долгов перед банками росли. А так как эти банк принадлежали государству, государственная казна несла большие убытки. Именно это и стало причиной того, что в 1859 году по указу Александра II выдача кредитов под залог недвижимости за счет государства была запрещена.

Однако потребность в кредитах никуда не исчезла, соответственно, оставалась и необходимость залога для таких кредитов. С этой целью государство прорабатывало разные варианты кредитования. Одним из таких вариантов было создание земских банков. После отмены крепостного права в году возникала еще одна причина для развития долгосрочного кредитования — освободившимся крестьянам были необходимы средства для покупки земель. Это вызвало поток создания различных кредитных учреждений, которые выдавали ссуды под залог земли.

Значительная часть крестьян перебиралась после освобождения в города, им требовались для покупки жилья деньги. В этом случае ссуды выдавались под залог покупаемой городской недвижимости. Так возникли городские кредитные организации. Первая такая организация возникла в Санкт-Петербурге в 1861 году, а чуть позже — и в Москве. Позже аналогичные кредитные учреждения возникли в и других российских городах. К началу XX века их количество достигло 32. Для обеспечения ипотечного кредитования эти учреждения выпускали облигации, которые считались весьма надежным и прибыльным вариантом вкладывания своих средств. Случаи невозврата выданных ссуд случались, но механизм возврата таких долгов уже был разработан, и до банкротства крупных кредитных организаций уже дело не доходило.

Читайте так же:  Изменения

Наряду с кредитными обществами, ипотечным кредитованием занялись и акционерные земельные банки, в том числе и коммерческие. В земельном банке при оформлении кредита оформлялись закладные листы, на всех биржах очень высоко котировавшиеся. Их покупали не только российские, но и зарубежные инвесторы. К началу прошлого века очень многие земельные банки стали лидерами на рынке ипотечного кредитования.

В 1882 году указом Сената образован специальный Крестьянский поземельный банк, целью которого было кредитование исключительно покупки земли. В конце позапрошлого, XIX века, через этот банк обслуживалось до 80% сделок с землей. Особенно способствовала развитию того рынка столыпинская реформа, которая существенно активизировала земельный рынок. Вслед за Крестьянским поземельным банком был образован и Государственный Дворянский поземельный банк, условия выдачи кредитов которым были очень лояльными. Помимо земельных банков, кредитованием под залог земли в России занимались и сельские банки, и общества поземельного взаимного кредита, и кредитные (и ссудо-сберегательные) товарищества.

Таким образом, в России к концу XIX века сложилась хорошо функционирующая многоуровневая система кредитования ипотечного типа, наверху которой находились государственные Крестьянский и Дворянский банки, а на низшем уровне — местные ипотечные учреждения. Ипотека приняла массовый характер — две трети владельцев земель были клиентами ипотечных учреждений. К 1914 году ипотечное кредитование в России достигло своего расцвета. К октябрю 1917 года в России работал 21 земельный банк.

Октябрьская революция ликвидировала понятие частной собственности, соответственно, не стало необходимости и в кредитовании покупки частными лицами недвижимости. К концу 1918 года система ипотечного кредитования в России была разрушена, ипотеки уже фактически не существовало. У новой власти на это дело были свои собственные виды. Так, 17 мая 1919 г. был опубликован Декрет Совета Народных Комиссаров, который назывался «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ», которым окончательно был ликвидирован институт ипотеки в России.

[1]

История развития ипотечного кредитования в России

Считается, что термин «ипотека» впервые был введён в 594 году до н.э. архонтом Солоном.

Тогда «ипотекой» назывался камень или столб, установленные на краю владения, с надписью о том, что владелец этой недвижимости взял в долг под её залог и в такой-то срок обязан долг вернуть.

Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХУШ века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности.. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.

С середины 60-х годов ХУШ века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций — закладных листов.

Такая система просуществовала до 1917 года.

В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.

Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.

Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.

Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей по десятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.

Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.

Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.

Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

  • · повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
  • · преобладание земельного ипотечного кредита;
  • · определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
  • · ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков — 60% оценочной стоимости недвижимости;
  • · развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
  • · выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;
  • · основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
  • · обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;
  • · резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ — в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);
  • · участие государства в ипотечном процессе.
Читайте так же:  Средняя зарплата в польше

Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника — государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.

Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг.- М., 1994. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В настоящее время слова «ипотека», «ипотечное кредитование» присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

[3]

Сегодня, когда финансовая сфера вроде бы стабилизировалась, стала меняться в лучшую сторону и ситуация на рынке жилищных кредитов.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотечный кредит — это деньги, которые кредитное учреждение предоставляет клиенту на покупку квартиры или дома. За пользование предоставленным кредитом клиент платит кредитному учреждению проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у кредитного учреждения до полного погашения ипотечного кредита клиентом.

1. Сущность и история развития ипотеки

1.1. Зарождение института ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. 1

На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. 2

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).

Читайте так же:  Ключевые преимущества патента

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. — сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии — пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки — собственно самой ипотеки — было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков. 4

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции — с концаXVIв. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypothekaesttotaintota,ettotainqualibetparte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. 5

Источники


  1. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.

  2. Васильева, Вера Как судили Алексея Пичугина. Судебный репортаж / Вера Васильева. — М.: Human Rights Publishers, 2013. — 621 c.

  3. Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.
  4. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.
  5. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.
История возникновения и развития ипотечного кредита в мире и в россии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here