Как оформить продажу квартиры с обременением банка, продавца, арестом и другими видами порядок дейст

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Как оформить продажу квартиры с обременением банка, продавца, арестом и другими видами порядок дейст" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Квартира в обременении, как купить без риска

Квартира в обременении как купить ? Хороший вопрос.

Купить квартиру с обременением — это одна из самых сложных сделок. Ведь, как правило, продавец рассчитывает погасить свой кредит именно за счет средств покупателя. А значит возьмет эти деньги у вас на основании предварительного договора.

Пословица «Не зная брода — не суйся в воду» — это как раз в тему.

Содержание статьи подробное:

Квартира в обременении как купить

Что нужно знать покупателю:

  • Пошаговый план сделки
  • Процедуру выведения из залога
  • Как правильно оформить предварительный договор. В этой сделке он имеет первостепенное значение.

Что нужно сделать покупателю:

  • Ознакомить продавца с пошаговым планом сделки, который вы получите из видео уроков.

Купить квартиру с обременением

Это действительно сложная сделка и вам нужно получить достоверную информацию.

Для того, чтобы вам знать все «подводные камни» этой сделки я Вам дам пошаговую видео инструкцию для исключения ошибок, если Вы посмотрите ее внимательно — Вы получите полное понимание, как надо действовать.

  • Сначала посмотрите пошаговая инструкция к сделке, чтобы составить план сделки и правильно рассчитать ее сроки, иногда сделка затягивается даже на три месяца.
    Цена 50 рублей

Видео консультация «Пошаговая инструкция к сделке»

  • Получите у продавца достоверную информацию о долге
  • Составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи. Для того, чтобы вам легко и правильно составить предварительный договор — вы можете использовать:
  • Конструктор договоров — используйте специальную программу составления договоров. Внимательно ознакомьтесь с инструкцией перед использованием
  • Получите адаптированный, под вашу сделку, шаблон договора и видео урок по построчному его заполнению на электронную почту
  • Получите универсальный шаблон предварительного договора и самостоятельно внесите в него изменения
  • Купить квартиру с обременением ипотекой

    • Защита Ваших интересов — это Ваша задача, и ни какой юрист и риелтор не сделает это лучше Вас!
    • Не смотря на то,что эта квартира в ипотеке — риски оспоримой сделки сохраняются! Их надо обнаружить и чем раньше — тем лучше.
    • Квартиру в ипотеке можно и нужно купить дешевле рынка!
    • Необходимо достичь полного понимания процедуры как у Покупателя, так и Продавца, поэтому посмотрите видеоинструкцию вместе или передайте ему для просмотра.
    • Вам необходимо понимать — почему продается квартира. Если есть разногласия между собственниками хорошо подумайте — можно ли их преодолеть.
    • Если в числе собственников несовершеннолетние дети — Вам необходимо посмотреть два обучающих урока «Покупаем квартиру у несовершеннолетнего»

    Квартира в обременении, как купить?

    Более, в этой статье описывать сделку не буду, Вам будет намного понятнее смотреть и слушать.

    Инструкции настолько подробные и понятные, «что осталось только проглотить»

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Разъяснение других сложных моментов

    Приветствие автора материалов сайта

    Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
    Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
    Ни одна из моих сделок не была оспорена.

    Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

    На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

    Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

    Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

    Сайт работает с 2015 года.
    Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
    Спасибо.

    Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

    Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

    Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

    Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

    С уважением, Автор.

    Работаем с заявками на оказание услуг и вашими письмами в режиме:

    с 8-00 до 17-00 в рабочие дни;
    суббота и воскресенье — выходной.
    (Время — ЕКБ)

    17.09.2019 года
    УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ САЙТА И МОИ КЛИЕНТЫ, Я ПРИСТУПИЛА К РАБОТЕ ПОСЛЕ ОТПУСКА.

    ЕСЛИ Я ВАМ НЕ ОТВЕТИЛА НА ВАШЕ ПИСЬМО, НАПИШИТЕ МНЕ ЕЩЕ РАЗ. СЕЙЧАС У МЕНЯ НАКОПИЛОСЬ ОЧЕНЬ МНОГО РАБОТЫ И Я МОГЛА ПРОПУСТИТЬ ВАШЕ ПИСЬМО ИЛИ ЗАЯВКУ НА УСЛУГУ. ПОСТУПИЛО ОЧЕНЬ МНОГО ПИСЕМ.

    Электронная почта: [email protected]

    Тонкости покупки квартиры с обременением

    История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

    Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

    Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

    1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
    2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
    3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
    4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
    5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

    Важно. Презумпция виновности покупателя

    В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

    Читайте так же:  Как продать ипотечную квартиру в залоге втб 24 и купить новую большей площади порядок действий и отз

    Покупка ипотечной квартиры

    Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

    Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

    Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

    Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

    По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

    Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

    Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

    Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

    После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

    Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

    Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

    Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

    В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

    Покупка залоговой квартиры с торгов

    Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

    Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

    Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

    Судебный арест

    Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

    Как проверить наличие ареста

    Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

    «Сложные» обременения

    При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

    Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

    Скрытые опасности

    Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

    Совместно нажитое имущество

    Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

    Сложная история перехода собственности

    Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

    Читайте так же:  Правила выбора торговой площадки

    Наследная квартира

    Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

    Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

    Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

    Отказники от приватизации

    Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

    Низкая цена — опасный триггер

    Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

    Как минимизировать риски

    Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

    Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

    4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры

    Какой из видов расчета безопаснее при купле-продаже квартиры. Банковская ячейка, аккредитив, перевод на карту или передача бумажных денег? Плюсы и минусы каждого из способов.

    4 способа продать ипотечную квартиру

    Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы.

    Обременение на квартиру

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В некоторых случаях даже собственник квартиры не имеет права совершать ряд действий с принадлежащим имуществом. Недвижимость находится под арестом, на ней лежит обременение. Заключить договор о купле-продаже или совершить другие действия подобного характера с жилым помещением при наличии ограничения — невозможно.

    Что это такое?

    Суть обременения заключается в ограничении имущественных прав хозяина помещения. Он не может совершать действия, которые повлекут отчуждение собственности из-за передачи права на владение иному лицу. Распоряжаться квартирой хозяин при наличии обременения может частично.

    Арест недвижимости может накладываться в принудительном порядке. Решение о наложении санкций принимает суд. Причины применения подобных мер различны:

    • невыплата наложенных взысканий, например, алиментов, повлекшая за собой наложение ареста на имущество;
    • наложение сервитута на собственность и признание ее объектом общегражданской эксплуатации. Однако к квартирам подобная мера не применяется и распространяется чаще всего на земельные участки.

    Обременение накладывается без согласия собственника квартиры.

    В некоторых ситуациях ограничение права на владение происходит по инициативе собственника. Хозяин помещения использует его в качестве залогового имущества, лишая себя возможности продать помещение. Покупатели редко отваживаются приобретать собственность, на которую зарегистрировано обременение.

    Риски покупки квартиры с обременением

    Наложенные на квартиру ограничения не снимаются при смене владельца. Это означает, что если квартира является залоговым имуществом, взята в ипотеку, то обязательства по погашению долгов переводятся на покупателя.

    Клиентов, готовых приобрести жилье на подобных условиях найти сложно. К тому же процесс передачи в собственность квартиры с обременением занимает больше времени, требует привлечения третьих лиц – профессиональных юристов, которые смогут оформить бумаги надлежащим образом.

    При приобретении квартиры выплатить продавцу всю сумму единовременно достаточно сложно, поэтому многие граждане предпочитают прибегать к услугам банков, предоставляющих ипотечные займы. До полного погашения долговых обязательств, жилье, находится под арестом финансовой организации, выделившей средства для покупки.

    Найти клиента на подобное помещение сложно. Если даже покупатель выразит желание приобрести недвижимость, его согласия недостаточно. Нужно получить разрешение от банка.

    При его выдаче существует два варианта ситуации:

    [2]

    1. Новый собственник берет на себя ипотечные обязательства. Выплатив предыдущему владельцу сумму, ранее выплаченную банку. То есть ипотека переходит на нового владельца, а предыдущий собственник. Получив деньги, утрачивает право на имущество и расстается с долговыми обязательствами.
    2. Покупатель одновременно выплачивает деньги продавцу и рассчитывается с банком, не переоформляя кредит на себя.

    Возможен третий вариант развития событий, при котором получать разрешение банка не требуется. Клиент выдает владельцу квартиры деньги, которые последний вносит на счет финансовой организации. После получения справки о погашении ипотеки заключается договор о купле-продаже.

    Правила действуют и в том случае, если деньги на покупку выдавались физическим лицом под расписку. Долговые обязательства перед гражданином приравниваются к обременению и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

    Если ограничение на распоряжение квартирой установлено в судебном порядке или наложено судебными приставами, продать квартиру до его снятия не получиться. Более того. Владелец даже не имеет права пользоваться арестованным имуществом. Можно попробовать обратиться непосредственно в государственный орган, наложивший санкции за разрешением о продаже, но в подобных просьбах чаще всего отказывают.

    Читайте так же:  Военная ипотека при разводе. делится ли имущество между супругами

    Единственная реальная возможность заключить желаемую сделку – это выполнить наложенные правоохранительными органами обязательства. После этого обременение снимается, и собственник вновь получает право распоряжаться недвижимостью.

    Задолженность за услуги ЖКХ

    Просрочки платежей по коммунальным услугам официально не относятся к обременению. Однако если долговые обязательства не погашены, клиент может отказаться от покупки, так как совершать выплаты придется новому владельцу.

    Перед заключением сделки лучше оплатить счета. В критической ситуации можно договориться с клиентом и уменьшить стоимость платежа соразмерно долгам, либо гасить деньги частями уже после оформления договора купли-продажи.

    Прописанный человек

    Перед заключением сделки следует выяснить, прописан ли кто-либо в приобретаемом жилье. Законный собственник может выписать некоторых лиц без получения согласия, в некоторых случаях аннулировать регистрацию можно только в судебном порядке, либо в случае с несовершеннолетними жильцами – после получения разрешения органов опеки.

    Существуют категории граждан, которые, даже не обладая правом собственности. Могут пожизненно пользоваться жилым помещением. Смена владельца на подобные обстоятельства влияния не оказывает. Поэтому прежде чем приобретать недвижимость, нужно убедиться в отсутствии граждан, зарегистрированных на ее территории.

    Материнский капитал

    Использование материнского капитала при покупке квартиры предыдущим владельцем означает, что на е территории проживает несовершеннолетний. Для заключения договора о продаже потребуется согласие органов опеки.

    К тому же выписать ребенка без предоставления альтернативного помещения для проживания не получиться, поэтому продавец должен одновременно с продажей заключать сделку о покупке другого жилого помещения, если подобного нет у него в собственности. Чтобы выполнить условия потребуется много времени, которого у клиентов чаще всего нет.

    Продажа жилого помещения не прекращает действие ранее оформленного и зарегистрированного договора аренды. Квартиросъемщики могут проживать в нем на установленных с бывшим собственником условиях до истечения срока действия соглашения. Новый владелец не сможет заселиться в купленное жилье, пока они не покинут помещение, новый владелец переехать не сможет.

    Оформление договора пожизненной ренты предоставляет право собственности на квартиру указанному в нем лицу, при выполнении условий содержания предыдущего владельца. Продажа подобного жилья автоматически перекладывает обязательства на плечи нового хозяина. К тому же для заключения договора нужно заручиться поддержкой получателя ренты. Соглашение о купле-продаже легко расторгается по инициативе держателя ренты. Если условия заключенного с ним договора не выполняются.

    Доверительное управление

    Передача некоторых прав на распоряжение недвижимостью называется доверительным управлением. Однако получившее их лицо не вправе заключать сделки о купле-продаже. Подобный договор суд признает ничтожным и лишит законной силы.

    Продажа квартиры с обременением

    Прямого запрета на продажу квартиры с обременением законодательством РФ не установлено. Трудности могут возникнуть лишь в случае, если арест налагается судебными приставами или судом. Однако покупатели, страшась потерять купленное жилье или приобрести лишние расходов, предпочитают отказаться от сделки, если узнают о наличии наложенных на недвижимость. Поэтому позаботиться о снятии обременения следует до момента подписания оговора.

    Способы проверки обременения на недвижимость

    Узнать о наличии ограничений на продажу квартиры достаточно просто. Любое обременение обязательно регистрируется. Порядок процедуры отражен в ФЗ №122, принятом 21 июля 1997 года. Любой покупатель может получить информацию о наложенном на имущество аресте, произведя ряд простых действий.

    Проверка онлайн

    Официальным источником информации об обременениях помещений является Интернет-портал Росреестра. Пользователь подает заявку, и в течение 2 дней получает ответ на запрос на электронную почту.

    Другие способы проверки

    Актуальная информация на сайте Росреестра может отсутствовать в связи с трудностями с обновлениями баз данных. Поэтому для получения сведений следует лично посетить местный офис организации, либо обратиться к специалистам МФЦ, и написать заявление. Однако за предоставление услуги взимается определенная плата — госпошлина.

    Снятие обременения с квартиры

    Ограничение прав хозяина помещения снимаются только после получения разрешения от наложившего его органа. Самым легким способом избавления от обременения является исполнение обязательств, игнорирование которых повлекло за собой арест имущества. Подтвердить их выполнение необходимо специальным документом:

    • выданной банком распиской о погашении ипотечного долга;
    • судебным постановлением;
    • соглашение об аренде с истекшим сроком действия.

    Бумага предоставляется сотрудникам МФЦ или Росреестра, которые инициируют процедуру снятия обременения, длящуюся около 3-5 дней с момента подачи заявки.

    На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

    В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

    Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2019 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?

    Суть обременения и особенности сделки

    Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

    Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

    Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

    • арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
    • рента;
    • долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
    • сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
    • ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.
    Читайте так же:  Товарный знак или торговая марка

    Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

    К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

    При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

    [3]

    Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Существует два варианта развития событий:

    • либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
    • либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

    В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

    Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

    Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

    • человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
    • кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
    • покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

    Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

    Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

    Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

    • запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
    • тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
    • выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
    • решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
    • готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
    • получаем согласие банка;
    • готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.

    При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.

    Порядок оформления договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

    Процедура купли-продажи одна из самых распространённых сделок сегодня. Она сопряжена не только со сбором документации, касающейся имущества, но и подготовки грамотного договора купли-продажи. Порой имущество, которое предлагается на рынке, оказывается не без изъяна, но искать другие предложения вы не желаете.

    Все сложности можно предусмотреть в тексте договора купли-продажи, который составляется между приобретателем и продавцом. Сегодня мы расскажем о том, как составит договор купли-продажи с обременением при покупке недвижимости, и что под собой подразумевает такая сделка.

    Виды и ситуации

    Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением. Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки.

    Имущество может быть обременено по разным причинам:

    • Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
    • Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
    • Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
    • Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
    • Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;
    • Третьи лица прописаны в квартире;
    • Обременение в пользу продавца.

    Каждому из случаев обременения стоит уделить отдельное внимание, поскольку выходы из ситуаций не всегда оказываются простыми, и в каждом конкретном случае они индивидуальны. Приобретая квартиру с обременением, лучше всего обратиться к юристу, для сопровождения сделки.

    В тех случаях, когда недвижимость находится в залоге, не важно, ипотека это или другие долговые обязательства, снятие обременения возможно в счёт продажи недвижимости. При таких сделках, собственник должен поставить в известность кредитодателя, о том, что недвижимость сменит владельца. На этот случай в договоре о залоге должен быть выделен отдельный пункт, который прописывает дальнейший порядок действий, для заёмщика.

    Чаще всего кредитодатель предполагает возможность того, что недвижимость будет перепродана, и предусматривает выплату остатка средств по долгу, с суммы, полученной при продаже имущества. Так продавец получает не полную стоимость жилья, а ту часть, которая останется после погашения долга.

    Читайте так же:  Описание видов деятельности, дающих право на льготу

    Сделка с совладельцем

    Если имущество приобретается одним из супругов, и оформляется на него, то это не дарует ему полного права на собственность, ведь второй супруг имеет право на имущество в равной доле, как совместно нажитое. Для проведения сделки требуется согласие, полученное от совладельца, заверенное нотариально. Это касается не только совладения супругами, но и некоторых других случаев, если речь идёт, к примеру, о покупке комнаты в коммунальной квартире. В таком случае нужно получить согласие всех жильцов.

    Договор ренты и недееспособные собственники

    Если речь заходит о договоре ренты, то важно понимать, что полных прав на собственность, по данному соглашению вы не получите. Договор подразумевает под собой разрешение на проживание на жилплощади, взамен внесения коммунальных платежей и заботы о сожителях. Такие договоры подписывают обычно одинокие люди преклонного возраста, которые нуждаются в заботе и не располагают финансовыми средствами, что бы нанять сиделку.

    Приобретая такую квартиру, покупатель берёт на себя обязанности, которые обязательны к выполнению, по соглашению ренты. Если лицо проживающее в квартире и являющееся её собственником является недееспособными, потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства, для того чтобы провести сделку по закону. Это относится не только к жилью находящемуся в ренте. При осуществлении купли-продажи квартиры долей, которой владеет недееспособный гражданин, согласие органов так же обязательно.

    В том случае если жильё, которое вы планируете приобрести, сдаётся настоящим владельцем, то вам придётся выполнять все условия соглашения аренды. То есть, по сути, вы получаете жильё вместе с арендаторами, которые имеют право пользоваться квартирой до истечения срока аренды.

    Та же ситуация с сервитутом. Так называют разрешение на некоторые действия с земельным участком. Оно даёт разрешение на различные действия, в зависимости от текста договора. Здесь может быть, как прокладка коммуникаций через купленную вами землю, так и перегон скота по ней, и покупатель земли с таким обременением не вправе мешать действующему соглашению.

    [1]

    Третьи лица

    Здесь всё зависит от ситуации. Если нет возможности привлечь согласия прописанного на отчуждение, то он будет числиться в квартире и в дальнейшем. Приобретатель вправе требовать снятия такого обременения с квартиры, и в договоре должны быть предусмотрены сроки, в которые это должно произойти.

    В пользу продавца

    Такое обременение используется собственниками при сделках, в которых предусмотрена рассрочка платежа или в других случаях, когда выплата происходит не целиком. По условиям такого соглашения, покупатель может въехать в квартиру по факту заключения договора, но право собственности будет принадлежать продавцу до момента совершения последней выплаты по сделке.

    Если сделка предполагает залог, то обговорить такой пункт в соглашении будет наиболее правильным. Оформляя договор купли-продажи с обременением в пользу продавца, собственник старается оградить себя от мошеннических действий, что вполне логично и законно.

    Здесь всё довольно просто. До снятия ареста такую недвижимость приобретать не нужно. Лишь после снятия такого обременения стоит задуматься о покупке. В противном случае, вы рискуете остаться и без денег и без жилья.

    Что стоит учесть?

    Сделка купли-продажи недвижимости с обременением это не редкость в наши дни. Оформляя такое соглашение, стоит предусмотреть то, как вы будете действовать относительно ограничения. Разумеется, сделки с обременённым имуществом кажутся более выгодными, однако, стоит учесть, что некоторые ситуации могут поставить под сомнение права приобретателя на имущество, по договору купли-продажи.

    Продавец предоставляет покупателям справку из Росреестра, где прописаны все обременения, которые имеются на недвижимость. Узнав, что конкретно является причиной обременения, взвесив все обстоятельства и уточнив возможно ли снятие обременения с имущества, стоит приступать к сделке и оформлению договора купли-продажи.

    Составление соглашения

    Большая часть особенностей при составлении договора купли-продажи имущества касается пунктов указывающих на обязанности продавца и покупателя, порядка приёма-передачи прав собственности и ответственности сторон. Если же обременение заключается в наличие дольщиков, то прикрепив нотариально заверенное согласие на отчуждение, вы сможете стать полноправным собственником своей доли сразу после подписания договора.

    При составлении стоит внести особенности вашей сделки, кто берёт на себя обязанности по аннуляции обременения, или то какие условия должен соблюдать новый собственник в связи с имеющимся обременением. Так, прописав подпункт о том что третье лицо должно быть выписано из квартиры в определённый срок, вы можете простимулировать продавца тем, что итоговый платёж по сделке будет выплачен лишь после выписки. Обременение со стороны продавца в свою очередь может выглядеть следующим образом, прежний владелец оставляет за собой права собственности до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма. Таким образом, обременение может выступить своего рода рычагом воздействия.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для составления договора купли-продажи квартиры с обременением, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт составления подобных договоров. Лишь изучив все условия соглашения, всю представленную документацию, и добросовестность сторон можно составить наиболее правильное соглашение. Вы можете воспользоваться услугами юриста по полному сопровождению сделки, что сведёт риски к минимуму и позволит вам не беспокоиться о законности подписанного договора.

    Источники


    1. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.

    2. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.

    3. Романовский, Г.Б. Гносеология права на жизнь; СПб: Юридический центр, 2013. — 370 c.
    4. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.
    5. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.
    Как оформить продажу квартиры с обременением банка, продавца, арестом и другими видами порядок дейст
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here