Как определить срока исковой давности по сделкам с недвижимостью практическое руководство

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Как определить срока исковой давности по сделкам с недвижимостью практическое руководство" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Как определить срока исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2019 году: практическое руководство

Сделка с недвижимостью может нарушить права заинтересованного человека – как стороны по договору, так и третьего лица. Оказавшись в такой ситуации, потерпевший обращается за защитой своих прав в суд. При этом важно не только правильно написать заявление и уплатить пошлину, но и не пропустить сроки, иначе в защите откажут. Сегодня рассмотрим подробнее, как правильно определить и исчислить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью.

Общие правила

Исковая давность по сделкам с недвижимостью регулируется следующими нормами:

  • глава 12 ГК РФ – общие положения об исковой давности;
  • ст. 181 ГК – особенности расчета именно для сделок с недвижимостью.

Общий период исковой давности составляет 3 года. Иногда он сокращается до 1 года, а иногда достигает 10 лет. Расчет срока происходит после юридической оценки ситуации. Важно сформулировать требование и посмотреть, под какую именно статью или ряд статей оно подходит. Этот процесс называется юридической квалификацией.

ВАЖНО! Изменить исковую давность по соглашению сторон, например, договором купли продажи недвижимости, нельзя. Даже если такое условие и будет прописано, применять его не следует.

3 года или 10 лет

Осенью 2013 года ГК подвергся изменениям, по которым фактически период исковой давности увеличили до 10 лет. Это правило применяется только при соблюдении ряда условий.

Сам по себе общий срок исковой давности составляет 3 года. Но чтобы восстановить свое право, гражданину нужно знать не только о факте нарушения, но и том, кто конкретно является нарушителем – ответчиком по делу. Общий трехлетний период начинает течь, когда истцу стали известны оба эти обстоятельства. При этом максимально он не может течь дольше 10 лет.

ВЫВОД. Сложность правовых формулировок породила мнение, что давность продлили до 10 лет. Это не совсем так. Если вам известно о нарушении своего права и о том, кто должен за это ответить – срок уже течет и составляет 1 или 3 года в зависимости от вида контракта с недвижимостью.

Определяем, какой срок нужно применить

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

  1. По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
  2. Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.

Оба момента рассмотрим ниже подробнее.

ВНИМАНИЕ! Сформировать иск по недвижимости и отправить его судье нужно до окончания исковой давности. Если не успеваете подать документы лично сотрудникам канцелярии – высылайте почтой. Штамп почтового отправления станет доказательством, что требования соблюдены.

Таблица оснований по недвижимости

Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.

Период Основание Статья ГК
1 год

Оспоримые сделки

Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:

· супруга одного из участников сделки;

· родителей ребенка от 14 до 18 лет;

· опекуна или попечителя.

Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)

173.1 Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной 177 Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178 Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах 179 Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств Ч. 4 ст. 179 3 года

Ничтожные сделки

Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества. 169 Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы. 170 Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным) 171 Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет 172 Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки 168

Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.

ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.

С какого момента начинает течь срок

Этому вопросу полностью посвящена ст. 181 ГК РФ. Ниже – таблица с подробными правилами:

ВНИМАНИЕ! Течение срока начинается на следующий день после момента его начала. Например, если исполнение договора купли продажи началось 11 февраля, то срок начнет течь 12 февраля. Последним днем срока станет 11 февраля последнего года срока.

Как быть, если срок пропущен

Суд отказывает по мотиву пропуска давности, если такой аргумент заявит ответчик. Если заявление не поступит, дело рассмотрят по существу. Если поступит – можно попросить суд восстановить срок.

ВНИМАНИЕ! Пропуск давности – основание для решения об отказе, даже если выдвинутые требования законные, обоснованные, полностью подтверждаются доказательствами. Оспорить такой отказ практически нереально.

Исковой период восстанавливается при одновременном выполнении условий:

  • пропуск допущен по уважительным обстоятельствам (тяжелое стечение обстоятельств, которое можно документально подтвердить);
  • указанные причины возникли в последние полгода срока исковой давности.

Ответчик подаст заявление о применении срока давности – ответом нужно подать заявление о его восстановлении. Судья удовлетворит просьбу, если сочтет причины достаточно уважительными.

Образец заявления о восстановлении искового срока загрузите бесплатно по этой ссылке.

Разобраться с давностью сложно только на первый взгляд. На самом деле достаточно определить два момента – определить основание, по которому будет оспариваться сделка, и день начала течения срока. Остальное подскажет наша практическая инструкция.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу онлайн.

Команда портала Ипотекавед благодарна за ваши лайки и репосты! Делитесь статьей, чтобы больше людей узнала о правилах применения давности по сделкам с недвижимостью.

Читайте так же:  Госпошлина по трудовым спорам

Исковая давность по сделкам с предпочтением // Интересные дела ВАС 17 июня

Сегодня президиум ВАС рассмотрел два дела о банкротстве. В одном он обязал включать в реестр требования о передаче отступного (№ ВАС-2826/2014), а в другом признал сделки с предпочтением, не имеющие иных недостатков, оспоримыми, а не ничтожными (№ ВАС-10044/2011). Кроме того, ВАС позволил взыскивать с директора общества убытки по сделке, в которой он сам являлся контрагентом (№ ВАС-3290/2014).

На недвижимость должника-банкрота, переданную по соглашению об отступном, нельзя зарегистрировать право собственности; требование о ее передаче включается в реестр требований кредиторов

На прошлой неделе ВАС рассматривал вопрос о моменте исполнения соглашения об отступном в рамках кредитных отношений. Тогда президиум поддержал позицию о том, что принятие отступного не начинается подписанием соглашения и акта приема-передачи отступного, а связано только с госрегистрацией права собственности (подробнее здесь). Сегодня судьи ВАС применили эту позицию в деле о банкротстве.

ЗАО «Концерн-РТ» обратилось в суд с иском о госрегистрации права собственности на недвижимость, полученную от обанкротившегося ООО «Корпорация „ ЖилСтройИнвест “ » во исполнение соглашения об отступном. Конкурсный управляющий оспорил это соглашение, утверждая, что подрядчик знал о плохом финансовом состоянии должника. Также конкурсный управляющий утверждал, что признание за «Концерн-РТ» права собственности нанесет вред интересам других кредиторов, так как заявление о госрегистрации подано уже после открытия конкурсного производства.

Суды всех трех инстанций признали право собственности за подрядчиком, а конкурсному кредитору отказали. Они посчитали, что конкурсный кредитор не доказал, что концерн знал о банкротстве должника или о том, что интересы других кредиторов ущемлены.

При передаче дела в президиум тройка судей отметила, что суды по-разному определяют момент исполнения соглашений о передаче недвижимости как отступного. Одни связывают его с подписанием акта приема-передачи, другие — с регистрацией права собственности. Судьи предложили применить норму о купле-продаже недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК РФ), по которой исполнение договора до регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. При этом «Концерн-РТ» не может требовать госрегистрации права собственности после открытия в отношении должника конкурсного производства. Его требования могут быть включены в реестр наряду с требованиями других кредиторов.

Президиум ВАС отменил решения всех трех инстанций и отказал конкурсному управляющему в признании соглашения об отступном недействительным.

В спорах о банкротстве сделки с предпочтением, не имеющие других недостатков, являются оспоримыми, на них распространяется годичный срок исковой давности

ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (далее — Россельхозбанк, Банк), осуществлявший на возобновляемой основе кредитование счета обанкротившегося ООО «Русское поле 1» (далее — Общество), в безакцептном порядке списал со счета общества 15,5 млн руб. Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании банковских операций ничтожными. Управляющий посчитал, что операции совершены в период подозрительности, т.е. когда Россельхозбанк мог и должен был установить наличие у Общества признаков банкротства. Списание средств со счета Общества повлекло предпочтительное удовлетворение требований Банка по сравнению с другими кредиторами. Банк, в свою очередь, заявил о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности.

Суд первой инстанции поддержал конкурсного управляющего в том, что Россельхозбанк злоупотребил правом, списав в безакцептном порядке средства в период подозрительности. При этом суд отметил, что конкурсный управляющий действительно пропустил годичный срок давности для оспаривания сделок по банкротству. Но общий трехлетний срок пропущен не был, поэтому суд признал операции Банка ничтожными. В апелляции с таким выводом не согласились, сославшись как на недоказанность признаков злоупотребления правом в действиях Россельхозбанка, так и на пропуск годичного срока исковой давности. Однако суд кассационной инстанции поддержал первую инстанцию.

Тройка судей ВАС предложила решить проблему иначе. Они оценили сделки, совершенные с одним из кредиторов в период подозрительности, оспоримыми. Следовательно, исковая давность по ним составляет один год. Ничтожными могут считаться сделки, связанные со злоупотреблением правом, — при наличии пороков, выходящих за пределы дефектов сделок с предпочтением или подозрительных (аналогичную позицию выразил пленум ВАС в постановлении от 30.04.2009 № 32 по вопросам банкротства). Просьбу истца применить в данном случае общие положения о ничтожности, в том числе трехлетний срок исковой давности, судьи ВАС посчитали обходом закона.

Президиум ВАС отменил решения судов первой и кассационной инстанций, оставив в силе решение апелляции.

Руководитель общества несет ответственность за убытки, причиненные обществу по сделке, в которой он выступал в роли контрагента

ОАО «Калугаоблгаз» (далее — Общество) продало своему генеральному директору Сергею Подхалюзину недвижимость. Сделка была одобрена советом директоров как сделка с заинтересованностью. Покупку генеральный директор оплатил собственными векселями Общества на сумму 20 млн руб. со сроком предъявления не ранее января 2055 года. Общество решило взыскать с Сергея Подхалюзина убытки в виде процентов за пользование чужими денежными средствами. В заявлении общество утверждало, что директор действовал неразумно и недобросовестно, в своих собственных интересах. В результате его действий Общество вместо денег было освобождено от долга, срок платежа по которому наступил бы только в 2055 году.

Суд первой инстанции посчитал убытки недоказанными и не стал удовлетворять иск. Апелляция это решение отменила, однако оно было восстановлено кассационным судом.

Выводы судов первой и кассационной инстанций тройка судей ВАС поставила под сомнение. Судьи посчитали, что, исполняя договор, Сергей Подхалюзин должен был действовать прежде всего не в своих интересах, а в интересах общества. Вместо этого он исполнил обязательство по оплате недвижимости способом, который не был предусмотрен в договоре и решении об одобрении сделки. При этом по отчету оценщика реальная стоимость векселей ниже цены полученного директором имущества. Судьи ВАС предложили взыскать убытки с директора, сославшись на известное постановление пленума ВАС об ответственности директоров (от 30.07.2013 № 62).

Президиум ВАС отменил решения судов первой и кассационной инстанций, не согласившись с отказом в иске Общества. Дело направлено в суд первой инстанции.

Как определить срока исковой давности по сделкам с недвижимостью: практическое руководство

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Читайте так же:  Увольнение по независящим обстоятельствам от воли сторон

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2008 г. N Ф08-4978/2008 «Суд правомерно определил начало течения срока исковой давности по сделке продажи недвижимости с момента совершения действий по регистрации перехода права собственности» (извлечение)

ООО «Горизонт» (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Муксунову С.С. (далее — предприниматель) о признании недействительным заключенного сторонами договора купли-продажи от 19.12.2002, предметом которого является доля в размере _ 2-этажного здания магазина с пристройкой и подвалом общей площадью 632, 59 кв. м, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, 146.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия.

Решением от 02.05.2007, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007, спорный договор признан недействительным (ничтожным). Суд признал недействительной запись от 19.12.2002 о государственной регистрации права собственности предпринимателя на долю в двухэтажном здании магазина N 08:01:8/2002:6973. Суды установили, что имущество продано ответчику по цене в 110 раз меньше его рыночной стоимости, в связи с чем пришли к выводу о нарушении сделкой принципа эквивалентности гражданско-правовых отношений. Продажей имущества по заниженной цене стороны прикрыли договор дарения, что в силу пункта 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо в отношениях между коммерческими организациями

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2007 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение для полной и всесторонней оценки обстоятельств начала исполнения сторонами сделки в целях определения момента начала течения срока исковой давности.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 18.02.2008 исковые требования общества удовлетворены.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2008 решение суда первой инстанции отменено. В иске отказано. Постановление мотивировано тем, что с момента подачи заявления в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на спорное имущество стороны начали исполнение сделки; срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик, истек.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение. По мнению заявителя, обстоятельства обращения в регистрирующий орган с заявлением, уплата налога на спорное имущество и выполнение ремонтных работ не свидетельствуют о совершении сторонами действий по исполнению сделки купли-продажи. Свидетельство о праве собственности ответчика на спорное имущество также не является доказательством начала исполнения сделки сторонами. Суд не принял во внимание факт несения истцом бремени собственника спорного имущества вплоть до момента обращения с иском в суд, в том числе уплаты коммунальных платежей, налогов.

В отзыве УФРС по Республике Калмыкия просит оставить без изменения постановление апелляционной инстанции. В судебном заседании истец поддержал жалобу, а ответчик просил ее отклонить как необоснованную.

[1]

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 11.12.2002 общество и предприниматель заключили договор купли-продажи _ доли 2-х этажного здания магазина с пристройкой и подвалом общей площадью 632,59 кв. м, расположенного по адресу: г. Элиста, ул. Клыкова, 146. Согласно пункту 2.1 договора цена доли составила 5 тыс. рублей.

Переход права собственности на предмет договора к предпринимателю зарегистрирован в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2002.

Общество, полагая, что договор купли-продажи от 11.12.2002 противоречит требованиям статей 423 и пункту 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось с иском о признании его ничтожным в арбитражный суд.

Возражая против иска, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, указав, что сделка совершена в ноябре 2002 года, переход права собственности к покупателю зарегистрирован 19.12.2002, а иск подан 09.02.2007.

Иск заявлен о признании недействительным договора купли-продажи по мотиву его ничтожности (несоответствия пункту 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» требования о признании ничтожной сделки недействительной могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что стороны начали исполнение сделки в 2002 году. В частности, в деле имеются заявление истца от 11.12.2002 в регистрирующий орган об отсутствии финансовых претензий к покупателю с просьбой осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на предмет сделки; свидетельство о праве собственности ответчика на долю в спорном здании, выданное 19.12.2002 (л. д. 22).

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи направлен на передачу покупателю права собственности на имущество, выступающее предметом договора купли-продажи. В статье 131 Кодекса установлена обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Исполнение договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе подразумевает совершение юридически значимых действий по фактической передаче имущества и государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, суд пришел к правильному выводу о начале исполнения договора с момента совершения сторонами действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

Поскольку указанные действия осуществлены в 2002 году, а иск подан в 2007 году, трехлетний срок исковой давности пропущен. Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В связи с этим обстоятельства дальнейшего исполнения сторонами обязательств по договору не имеют существенного значения для разрешения спора по иску о признании притворной сделки дарения ничтожной.

Суд полно и всесторонне исследовал доказательства, установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применил нормы материального и процессуального права. Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2008 по делу N А22-155/07/4-20 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2008 г. N Ф08-4978/2008 «Суд правомерно определил начало течения срока исковой давности по сделке продажи недвижимости с момента совершения действий по регистрации перехода права собственности»

Читайте так же:  Правильность удержание ндфл из заработной платы

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Видео (кликните для воспроизведения).

Операции с объектами жилой недвижимости всегда являлись действием, способным нарушить права любой из участвующих в ней сторон. Именно поэтому в действующем законодательстве существует такое понятие, как срок давности при подаче иска по операциям с недвижимым имуществом.

Это означает, что законом установлен предельный период, до истечения которого любая заинтересованная сторона вправе обратиться в суд для аннулирования сделки с объектом недвижимого имущества (на языке юристов такая сделка называется ничтожной) или для оспаривания каких-либо отдельных положений заключённого договора. В случае если этот предельный срок будет пропущен, то никакой иск относительно недвижимости принят судом не будет.

Юридический портал bukva-zakona.com акцентирует ваше внимание на том, что только суд вправе признать недействительными результаты ранее заключённого договора, касающегося объекта недвижимости. Ещё одним нюансом данной ситуации является то, что началом истечения исковой давности по сделкам с объектами недвижимого имущества является не дата оформления соглашения, а та дата, когда одна из сторон получила сведения (или, что особенно важно, должна была их получить) о нарушении или ущемлении своих прав в результате операции. Поскольку большинство граждан не могут судить о правильности заключаемых договоров по сделкам с недвижимым имуществом и определять степень нарушения своих прав, то началом периода давности при написании иска может считаться, когда эта информация до них была доведена.

Исковая давность бывает двух видов:

Общая, как правило, касается, сделок с отчуждением объектов жилой недвижимости по договорам о покупке жилья и составляет 3 года. Период специальной давности для написания иска может варьироваться в зависимости от условий от нескольких месяцев до 5 лет:

  • 3 месяца, если ущемлены права гражданина, имеющего преимущественное право на заключение сделок с недвижимым имуществом;
  • 6 месяцев, если ущемлены права чекодателей;
  • 12 месяцев, если ущемлены или нарушены права грузоперевозчиков;
  • 24 месяца, если речь идёт о некачественном выполнении строительных работ;
  • 5 лет, если в процессе эксплуатации объекта недвижимости были выявлены его существенные недостатки, связанные с производством работ, использованием некачественных строительных материалов, отступлением от технологии производства работ и так далее.

Указанные периоды для подачи исков в большинстве случаев являются непрерывными. Но в некоторых ситуациях их непрерывность может быть прервана:

  • при возникновении чрезвычайных ситуаций и при наличии убедительных доказательств этого суд может приостановить период подачи иска;
  • служба участника в рядах ВС РФ;
  • законодательная приостановка действия норм, регламентировавших сделку с объектом недвижимого имущества во время оформления этой сделки.

Максимальным сроком, в течение которого допускается подача иска по ранее заключённой сделке, считается десятилетний период. В этот срок входит непосредственно период исковой давности, а также то время, за которое участники договора получили сведения (или могли их получить, или должны были их получить) об ущемлении своих прав.

Обратите внимание! Информация из данной статьи может быть не полной, по причине частого изменения законодательства. Кроме того, конкретно ваша ситуация возможно требует, более детального изучения. Поэтому советуем проконсультироваться с нашими специалистами по телефонам: в Москве +7 (499) 938-44-32, в Санкт-Петербурге: +7 (812) 467-34-03, По всей России 8 (800) 511-81-26 — это бесплатно, анонимно и профессионально!

По истечении 10 лет никакой иск относительно ранее заключённой сделки с объектом недвижимого имущества не будет принят в суде.

Иски подаются в отношении сделок:

Оспариваемой называется сделка с объектом недвижимости, при которой были ущемлены или нарушены права участников сделки, имеющая один или несколько следующих признаков:

  • заключение договора произошло в результате обмана, мошенничества, предоставления подложной информации, угрозы жизни или здоровью любой его стороне;
  • заключение договора произошло в тяжёлых для одной из его сторон обстоятельствах, когда условия сделки однозначно были невыгодными для неё;
  • заключение договора осуществлялось стороной, не имеющей официально признанной дееспособности (например, несовершеннолетним без одобрения попечительских органов);
  • заключение договора по сделке с объектом недвижимости без оформления согласия супруга на это.

Наличие одного или нескольких таких признаков позволяет подать иск об оспаривании сделки, то есть признания её недействительной.

Ничтожной называется сделка с объектом недвижимости, заключённая с нарушением действующего законодательства и не имеющая в связи с этим юридической силы.

Притворной называется сделка, имеющая признаки укрывательства определённых действий одного из участников (или даже всех участников). Например, сделка в отношении недвижимости осуществляется по договору дарения или наследования, хотя на самом деле имеет место продажа.

Мнимой называется сделка фактически не имеющая правовых последствий для её сторон и служащая для введения в заблуждение. Например, оформление покупки квартиры для ухода от уплаты налогов, когда собственник меняется только по документам.

Как определить срока исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2019 году: практическое руководство

Сделка с недвижимостью может нарушить права заинтересованного человека – как стороны по договору, так и третьего лица. Оказавшись в такой ситуации, потерпевший обращается за защитой своих прав в суд. При этом важно не только правильно написать заявление и уплатить пошлину, но и не пропустить сроки, иначе в защите откажут. Сегодня рассмотрим подробнее, как правильно определить и исчислить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью.

Общие правила

Исковая давность по сделкам с недвижимостью регулируется следующими нормами:

  • глава 12 ГК РФ – общие положения об исковой давности;
  • ст. 181 ГК – особенности расчета именно для сделок с недвижимостью.

Общий период исковой давности составляет 3 года. Иногда он сокращается до 1 года, а иногда достигает 10 лет. Расчет срока происходит после юридической оценки ситуации. Важно сформулировать требование и посмотреть, под какую именно статью или ряд статей оно подходит. Этот процесс называется юридической квалификацией.

ВАЖНО! Изменить исковую давность по соглашению сторон, например, договором купли продажи недвижимости, нельзя. Даже если такое условие и будет прописано, применять его не следует.

3 года или 10 лет

Осенью 2013 года ГК подвергся изменениям, по которым фактически период исковой давности увеличили до 10 лет. Это правило применяется только при соблюдении ряда условий.

Сам по себе общий срок исковой давности составляет 3 года. Но чтобы восстановить свое право, гражданину нужно знать не только о факте нарушения, но и том, кто конкретно является нарушителем – ответчиком по делу. Общий трехлетний период начинает течь, когда истцу стали известны оба эти обстоятельства. При этом максимально он не может течь дольше 10 лет.

ВЫВОД. Сложность правовых формулировок породила мнение, что давность продлили до 10 лет. Это не совсем так. Если вам известно о нарушении своего права и о том, кто должен за это ответить – срок уже течет и составляет 1 или 3 года в зависимости от вида контракта с недвижимостью.

Определяем, какой срок нужно применить

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

Читайте так же:  Управление мотивацией персонала
  • По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
  • Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.
  • Оба момента рассмотрим ниже подробнее.

    ВНИМАНИЕ! Сформировать иск по недвижимости и отправить его судье нужно до окончания исковой давности. Если не успеваете подать документы лично сотрудникам канцелярии – высылайте почтой. Штамп почтового отправления станет доказательством, что требования соблюдены.

    Таблица оснований по недвижимости

    Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.

    Период
    Основание
    Статья ГК

    Оспоримые сделки
    Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:

    · супруга одного из участников сделки;

    · родителей ребенка от 14 до 18 лет;

    · опекуна или попечителя.

    Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)
    173.1

    Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной
    177

    Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги
    178

    Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах
    179

    Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств
    Ч. 4 ст. 179

    Ничтожные сделки
    Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества.
    169

    Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы.
    170

    Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным)
    171

    Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет
    172

    Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки
    168

    Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.

    ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.

    С какого момента начинает течь срок

    Этому вопросу полностью посвящена ст. 181 ГК РФ. Ниже – таблица с подробными правилами:

    ВНИМАНИЕ! Течение срока начинается на следующий день после момента его начала. Например, если исполнение договора купли продажи началось 11 февраля, то срок начнет течь 12 февраля. Последним днем срока станет 11 февраля последнего года срока.

    Как быть, если срок пропущен

    Суд отказывает по мотиву пропуска давности, если такой аргумент заявит ответчик. Если заявление не поступит, дело рассмотрят по существу. Если поступит – можно попросить суд восстановить срок.

    ВНИМАНИЕ! Пропуск давности – основание для решения об отказе, даже если выдвинутые требования законные, обоснованные, полностью подтверждаются доказательствами. Оспорить такой отказ практически нереально.

    Исковой период восстанавливается при одновременном выполнении условий:

    • пропуск допущен по уважительным обстоятельствам (тяжелое стечение обстоятельств, которое можно документально подтвердить);
    • указанные причины возникли в последние полгода срока исковой давности.

    Ответчик подаст заявление о применении срока давности – ответом нужно подать заявление о его восстановлении. Судья удовлетворит просьбу, если сочтет причины достаточно уважительными.

    Образец заявления о восстановлении искового срока загрузите бесплатно по этой ссылке.

    Разобраться с давностью сложно только на первый взгляд. На самом деле достаточно определить два момента – определить основание, по которому будет оспариваться сделка, и день начала течения срока. Остальное подскажет наша практическая инструкция.

    Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу онлайн.

    Команда портала Ипотекавед благодарна за ваши лайки и репосты! Делитесь статьей, чтобы больше людей узнала о правилах применения давности по сделкам с недвижимостью.

    Вам также может быть интересно: основания расторжения ДКП и порядок оспаривания дарственной.

    Читайте также: Особенности покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

    Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: порядок и правила восстановления

    Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.

    Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения . По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить. Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.

    Общая исковая давность по соглашениям с недвижимостью

    Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.

    Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.

    В общем правиле о процессуальном сроке имеются исключения:

    [3]

    • Если соглашение подписано лицом под влиянием физического или психологического давления, то давность начинает течь с момента прекращения давления. Такие сделки носят оспоримый характер и могут быть аннулированы в течение 12 месяцев;
    • Исковая давность по спорам о применении последствий ничтожных сделок действует со дня их исполнения. Днем исполнения считается дата государственной регистрации договора купли-продажи. Норма о моменте, когда гражданин должен был узнать о нарушении прав, здесь не применяется.
    Читайте так же:  Проводки по учету представительских расходов (счет 26)

    ГК РФ предусматривает максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – 10 лет. Его восстановление требует серьезной доказательной базы и поддержки профессионального юриста.

    Можно ли восстановить пропущенный срок?

    Конкретной нормы о продлении или восстановления срока в процессуальном праве нет. Этот вопрос решается в суде, по ходатайству заинтересованной стороны. К каждому конкретному случаю суд подходит индивидуально, учитывая обстоятельства дела. Давность берет начало в тот момент, когда гражданин или юридическое лицо узнали о нарушении своих прав. Трехлетний срок отсчитывается от весьма условного обстоятельства . Условным оно считается потому, что его невозможно определить четко. Поскольку для каждого случая оно индивидуально.

    В качестве примера можно привести ситуацию с покупкой квартиры в новостройке.

    Стороны подписали договор купли-продажи, после чего жилая недвижимость передана покупателю. Через 1 год после этого он обнаружил скрытые дефекты, не отраженные застройщиком в договоре, который таким образом нарушил условия сделки.

    В течение последующих двух лет покупатель пытался урегулировать спор без участия суда: обращался к застройщику с письмами, звонил, подавал заявления в структуры, призванные защищать интересы потребителей и др. Таким образом, с момента заключения сделки прошло более 3 лет. Экспертиза показала, что дефекты возникли по вине застройщика. Покупатель обратился в суд с требованием об оспаривании договора купли-продажи и восстановлении срока исковой давности.

    Первая инстанция отказала истцу в удовлетворении прошения, поскольку противная сторона заявила об истечении давности . Апелляционный суд отменил данное решение ввиду его ошибочности. Так как поводом для нарушения прав истца произошло не в момент подписания договора, а при обнаружении дефектов, скрытых застройщиком.

    Суд первой инстанции не принял во внимание доводы истца о том, что он пытался урегулировать спор в добровольном порядке, в результате чего пропустил отведенный срок. В то же время суд апелляционной инстанции счел доводы обоснованными и вынес на их основании верное решение .

    Все вышеописанное означает, что доказательства уважительности причин пропуска судьи расценивают по своему усмотрению, опираясь на внутренние убеждения. Поскольку прямых указанный в данном вопросе законодатель не оставил.

    Важно! Если пострадавшая сторона принимала самостоятельные меры к устранению нарушения, исковая давность продлевается на количество времени, затраченное на такое урегулирование. А также срок продлевается, если виновная сторона признала свои действия необоснованными, но не предпринимала попыток к восстановлению нарушенного права.

    Указанный процессуальный промежуток может быть восстановлен и продлен до 10 лет. Уважительность причин суд устанавливает на свое усмотрение.

    Возможно ли продлить?

    Закон дает возможность пролонгировать срок можно, утраченный по объективному поводу. В общепринятой практике это:

    • длительное стационарное, амбулаторное лечение;
    • прохождение срочной воинской службы;
    • участие в ликвидации последствий природных, техногенных катастроф;
    • нахождение в отпуске по беременности и родам;
    • служебные командировки и др.

    Срок исковой давности по сделкам продлевается, если причины, вызвавшие его пропуск, наступили в течение 6 месяцев, предшествующих подаче иска. Заявляющая сторона обязан предоставить документальные доказательства своих доводов – медицинскую справку, командировочное удостоверение, приписное свидетельство, выписки с места регистрации в другом регионе и др. В качестве доказательств принимаются не только бумаги, но и показания свидетелей.

    Куда и как обращаться?

    Заявление о восстановлении срока подается в суд одновременно с исковым заявлением и приложенными доказательствами. Подать их можно двумя способами:

    • При явке в канцелярию суда – подается два экземпляра. К одному из них прилагаются доказательства, а на другом работник канцелярии ставит штамп, подтверждающий принятие, и возвращает заявителю;
    • Через сайт Государственных и муниципальных услуг – все документы направляются в виде сканированных копий.

    [2]

    Что касается содержания заявления, то оно имеет произвольный вид. Его форма должна соответствовать требованиям официального документооборота. Должна быть «шапка» с указанием наименования суда, ФИО и паспортных данных заявителя. Слово «заявление» пишется строго по центру бланка.

    Примерный бланк заявления вы можете скачать по ссылке:

    Скачать бланк заявления в суд на восстановление срока исковой давности

    Важно! Если в ходе судебной тяжбы по оспариванию сделки с недвижимостью ни одна из сторон не заявит об истечении срока исковой давности, суд рассмотрит дело по существу и вынесет вердикт, который после вступления в законную силу, станет обязательным для исполнения. В рамках апелляционного производства требование о сроке давности не принимается. За извлечением тех случаев, когда сторона не имела объективной возможности заявить об этом в первой инстанции.

    Нужна ли помощь юриста?

    Продлить или восстановить пропущенный процессуальный срок гражданин может самостоятельно при условии, что у него имеются «железные» доводы, подтверждающие уважительность причин пропуска.

    Если же его положение шатко, а доказательства слабы, то суд, скорее всего, не примет их во внимание. В этом случае велика опасность, что противная сторона заявит об истечении срока, и оспаривание сделки станет невозможным.

    В таких сложных случаях необходима поддержка юриста. Найти качественные услуги можно в интернете. Большинство сайтов юридических компаний предлагают опцию «заказать обратный звонок». Чтобы воспользоваться ею, клиент оставляет заявку, и через 5 минут юрист бесплатно перезвонит. Можно также воспользоваться советами знакомых и обратиться к проверенному специалисту.

    Заключение

    Во избежание судебных споров, перед совершением сделки, следует изучить «судьбу» объекта недвижимости за последние 3 года, выяснить число бывших собственников и предыдущих продаж. А также рекомендуется установить, на основании каких документов продавец имеет право на отчуждение квартиры.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Комментарии юриста по срокам исковой давности в сделках.

    Источники


    1. Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.

    2. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.

    3. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
    4. Сокиркин В. А., Шитарев В. С. Международное морское право. Часть 6. Международное морское экологическое право; Издательство Российского Университета дружбы народов — Москва, 2009. — 224 c.
    5. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
    Как определить срока исковой давности по сделкам с недвижимостью практическое руководство
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here