Как продать неприватизированную квартиру можно ли по закону и пошаговый алгоритм

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Как продать неприватизированную квартиру можно ли по закону и пошаговый алгоритм" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

    Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;

Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.
  • Продажа и обмен с помощью специалистов

    На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

    Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

    Читайте так же:  Выписка из егрюл онлайн через официальный сайт налоговой службы

    У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Довольно часто у наших сограждан возникает вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?». Действующее законодательство Российской Федерации дает на этот вопрос простой и, как кажется, однозначный ответ – «Нельзя».

    Но как же быть в случае, если ваша квартира не приватизирована, а ее необходимо срочно продать? Неужели из данной ситуации нет выхода, и единственным вариантом является первоначальное оформление приватизации, которое позволит в последствие выставить квартиру на продажу?

    Как и во многих других случаях, в нашем законодательстве существует ряд лазеек, которые позволяют обойти запрет на продажу неприватизированных квартир. Давайте подробнее их рассмотрим.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Как продать неприватизированную квартиру

    В соответствии с Жилищным кодексом РФ, владелец объекта жилой недвижимости обладает полным правом распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

    Он может продать принадлежащий ему на праве собственности объект жилой недвижимости или подарить его, также его можно разделить на доли.

    Но если квартира не приватизирована, то граждане, проживающие в ней, не являются ее полноправными владельцами. Как же им поступить, что бы продать данную квартиру?

    Способы обхода законодательства

    Как уже говорилось выше, в действующем законодательстве существует ряд брешей, воспользовавшись которыми вы сможете продать даже неприватизированную квартиру.

    Хотя случаи работы с неприватизированными объектами жилой недвижимости достаточно редки, они все же случаются.

    Из практики риэлтерских компаний, можно выделить два варианта действий с такой недвижимостью:

    • оформлять приватизацию совместно с покупателем вашей квартиры;
    • вместо сделки купли-продажи провести сделку обмена.

    Единственной альтернативой этих двух вариантов является самостоятельное оформление приватизации с последующим выставлением квартиры на продажу.

    Приватизация с покупателем

    Давайте вначале рассмотрим более сложный вариант – оформление приватизации продаваемой квартиры совместно с ее покупателем.

    Как разменять неприватизированную квартиру?

    Могут ли выселить из неприватизированной квартиры за долги, читайте тут.

    Это достаточно трудоемкая и более сложная, в сравнении с обменом, процедура. Сложности ей может добавить и то обстоятельство, что приватизация некоторых объектов жилой недвижимости вообще не допускается.

    В процессе оформления приватизации, совершите следующие действия:

    • Уточните, возможно ли в принципе оформить приватизацию того объекта жилой недвижимости, в котором вы проживаете. Действующим законодательством РФ установлен полный запрет на приватизацию целого ряда жилых помещений. В случае если на вашу жилплощадь данный запрет не распространяется, смело начинайте проводить процедуру приватизации;
    • Подайте заявление о проведении процедуры приватизации объекта жилой недвижимости. Данное заявление отдайте в орган, который уполномочен заниматься вопросами приватизации на территории вашего муниципального образования. К заявлению приложите пакет необходимых документов. О том, какие документы должны входить в этот пакет, вы узнаете ниже;
    • Процедура оформления приватизации может занять порядка месяца. По ее завершении, вам на руки будет выдан договор о приватизации квартиры;
    • Далее гражданин, который намеревается приобрести данную квартиру, передает вам аванс для оформления всех процедур по приватизации и регистрации имущества;
    • После получения аванса, оплатите государственную пошлину и проведите процедуру регистрации вашей приватизированной квартиры в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по завершении которой вы станете ее полноправным владельцем. Теперь вы можете оформить сделку купли-продажи.

    Самым сложным и долгим в этой процедуре будет сбор документов, необходимых для проведения процедуры приватизации, и сама ее процедура. Вам стоит запастись терпением, и тогда вы сможете воплотить в жизнь задуманное.

    Обмен

    В сравнении с предыдущим вариантом, вариант с обменом осуществить гораздо проще. Он потребует от вас значительно меньших усилий. Но осуществить такой вариант возможно лишь в том случае, когда вы доверите его проведение надежному риэлтерскому агентству.

    Давайте подробно разберем, как будет происходить данный процесс:

    • Прежде всего, разместите объявление о том, что хотите обменять свою квартиру. Вы можете поручить совершение данного действия риэлтерскому агентству, либо сделать все самостоятельно;
    • Гражданин, решивший купить вашу неприватизированную квартиру, должен будет вначале приобрести у занимающегося данной процедурой риэлтерского агентства квартиру, которую называют «буфером». Именно этот «буфер» вы получите в обмен на свою квартиру;
    • Когда вышеописанные процедуры будут завершены, вы обратитесь в соответствующие органы, направив в них заявление с просьбой разрешить обмен;
    • Когда разрешение будет получено, риэлтерское агентство оформит процедуру обмена, в результате которого вы получите в собственность «буфер», а покупатель въезжает в вашу квартиру;
    • После этого вы оформляете продажу «буфера» риэлтерскому агентству и получаете свои деньги.

    Однако вышеописанная схема несет в себе целый ряд существенных рисков и может вызвать законные подозрения у правоохранительных органов. Именно поэтому в последнее время данную процедуру используют крайне редко.

    Гораздо проще сначала приватизировать свою квартиру, и только после этого осуществлять сделку по ее продаже. Хотя процесс приватизации достаточно долог, вы можете не терять время зря, а подыскивать потенциальных покупателей.

    Как приватизировать квартиру

    Для того чтобы приватизировать квартиру, в которой вы проживаете, соберите следующие документы:

    Где и как приватизировать муниципальную квартиру?

    Когда все необходимые документы будут у вас на руках, обратитесь в орган, который был уполномочен муниципальными властями на оформление приватизации жилых помещений.

    Читайте так же:  Разновидности материальной помощи

    Сотрудники данного органа проведут тщательное изучение тех документов, которые вы им подадите. Если все документы будут поданы верно, и придраться будет не к чему, то по итогам их рассмотрения, вас пригласят для подписания договора на приватизацию вашей квартиры.

    Отдельно отметим, что подписав и получив на руки договор о приватизации квартиры, вы еще не стали ее полноправным собственником.

    Для завершения оформления процесса приватизации, проведите процедуру регистрации договора приватизации в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    Для этого подайте в Росреестр заявление о регистрации вашего права собственности, приложив к нему договор приватизации и ряд иных документов. Процедур регистрации займет 30 дней. В общем, процесс приватизации квартиры занимает порядка 3 месяцев.

    Подчеркнем, что действующее законодательство РФ закрепило за всеми гражданами, за исключением граждан, ранее участвовавших в приватизации жилья, проживающих в муниципальном жилье, право на его приватизацию.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    Видео (кликните для воспроизведения).

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост

    «Неприват» — так на риэлторском жаргоне именуется жилье, которое не является частной собственностью, а его обитатели называются нанимателями. Неприватизированные квартиры составляют почти половину от общего объема жилья, правда, меньшую – ряды частников растут. Казалось бы, сделок с «неприватом» можно придумать немного – разве что воспользоваться старым добрым обменом. Однако наш народ умудряется их покупать и продавать. Что это за сделки такие – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

    Из истории эволюции известно, что с появлением чего-то нового старое отнюдь не спешит удалиться на свалку истории. На земле уже существует человек («венец творения», как с присущей им скромностью люди себя величают), но при этом вовсе не исчезли всякие бактерии и амебы. Или, например, даже в наши дни имеются племена, живущие натуральным хозяйством – совсем как в первобытные времена. Их немного, но они есть.

    Когда мы говорим о рынке недвижимости, то подразумеваем обычно объекты, находящиеся в собственности – они были либо в свое время приватизированы, либо куплены. Но рядом с этими квартирами существует огромный пласт неприватизированного (оно же государственное, оно же муниципальное) жилья. Согласно официальным данным, его количество составляет около 40% всего жилищного фонда Москвы. При этом доля, естественно, разнится в зависимости от класса – максимальное число неприватизированных квартир «внизу». В «бизнесе» и «элите», говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», их нет в принципе: эти квартиры изначально строились для продажи.

    «Типа нельзя», но если очень хочется…
    Теоретически приватизированные и неприватизированные квартиры – это такие «параллельные миры», которые не должны пересекаться. Недвижимость в собственности – это, извините за тавтологию, собственность, с которой владелец может распорядиться по своему усмотрению – продать, подарить, пропить, наконец.

    «Неприват» — это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

    Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

    В реальной жизни, конечно, все иначе. И квартиры в одних сделках участвуют, и даже продавать и покупать неприватизированную собственность удается. Характеризуя подобную ситуацию, моя дочка (13 лет) обычно говорит, что так делать «как бы типа нельзя». То есть на самом деле можно. Как именно – мы сейчас расскажем.

    «Неприват» на «неприват»
    Этот вариант по существу повторяет тот обмен, который существовал в социалистические времена. Наниматели квартир обращаются в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (именно в его структуру вошел «Мосжилсервис», который в прежние годы назывался «Бюро по обмену жилой площади») с соответствующим заявлением. К нему прилагаются практически те же документы, которые нужны для продажи приватизированных квартир:

    — подлинник договора найма жилого помещения (ордер) – в данном случае это аналог правоустанавливающих документов;
    — копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги;

    Кроме того, если обстоятельства сделки требуют, нужно представить документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей, а также согласие органа опеки и попечительства – если в обмене участвуют несовершеннолетние.

    Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но есть и существенные отличия. Например, запрещены обмены квартир в зданиях, признанных аварийными, в сносимых домах. Или если помещение признано непригодным для проживания. Продавать приватизированные квартиры в такой ситуации можно – государство считает, что если это наша собственность, то и делать с ней можно что угодно. А вот когда социальный наем – тут патерналистское желание водить за ручку нас, неразумных, оказывается сильнее…

    «Приват» на «неприват»
    Такие сделки проводились до вступления в силу ЖК – т.е. до 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс, говорит Светлана Федянина, специалист по операциям с недвижимостью отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», сделал обмен неприватизированного жилья на приватизированное невозможным.

    Читайте так же:  Возврат при покупке жилья пенсионером

    Но ненадолго – уже 23 июня 2005 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы издал распоряжение № 275 «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве», фактически восстановившее прежнее положение вещей. Суть порядка сводится к тому, что здесь производится взаимная передача прав и обязанностей участников сделки (людей), а объекты недвижимости остаются в своем прежнем статусе. Иными словами, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприватка» — неприватизированной. А вот бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника.

    В уже упоминавшемся временном положении сказано (п. 4.2), что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

    Единственный запрет, который обозначен четко, сводится к тому, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству очередников плодить?!

    Купить? Легко!
    В свете сказанного выше понятна и технология сделки, позволяющая купить неприватизированное жилье. Она известна давно – еще с 90-х. Здесь используется т.н. «буфер» — некое жилье. Причем его параметры значения не имеют – главное, чтобы этот объект существовал юридически и был в собственности. На практике для этой цели используются комнаты или загородные дома – как самые дешевые из существующих на рынке объектов.

    Человек, желающий купить неприватизированную квартиру, первым делом «покупает» у агентства недвижимости этот самый буфер. Кавычки используются не случайно – фактически никакой продажи нет, покупатель часто даже в глаза не видел свое новое «жилье», находящееся в глухой деревне на окраине Московской области. Просто на него оформляется собственность.

    Вторым этапом проводится обмен этого «буфера» на покупаемую квартиру. Третий этап – бывший владелец (фактически продавец) неприватизированного жилья «продает» «буфер» агентству недвижимости.

    …Тут вспоминается один забавный эпизод. Года четыре назад один коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ и поэтому не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде «Книги рекордов Гиннеса» московской real estate. Собрав, как водится, самые большие и самые маленькие квартиры, он заинтересовался номинацией «объект, более всего переходивший из рук в руки». И обнаружил комнату, перепродававшуюся около 600 раз. Изумлению коллеги не было предела – пришлось объяснять, что это за комната…

    Про приватизацию и прописку
    Сделок с неприватизированными квартирами проводится очень немного – по оценке Ольги Казариной, управляющего «ХИРШ — операционные системы», не более 5% всего рынка. Видимо, здесь сказывается тот факт, что народ в целом законопослушен, в различные мутные схемы старается не влезать – во всяком случае, без крайней на то необходимости. Если есть квартира и существует необходимость ее реализовать – лучше сначала проведем приватизацию, благо занимает она сегодня 2-3 месяца и стоит не дорого. Потом квартиру и продадим – абсолютно законно, без всяких хитростей. Бесплатная приватизация будет разрешена до 2010 года (это если «дедлайн», уже много раз откладывавшийся, не перенесут снова), так что особой нужды суетиться тут нет.

    Для тех же, кто по каким-то причинам решил связаться с неприватизированным жильем, напоминаем, что непременным условием владения им является регистрация по месту жительства («прописка»). И тут очень важно покупателю подстраховаться, то есть позаботиться о том, чтобы предыдущие наниматели «выписались» из квартиры. Ведь покупатель теперь тоже превратился в квартиросъемщика, и прописанные в его квартире посторонние граждане ему ни к чему.

    И еще тема, связанная с пропиской. Тем, кто хотел бы передать потом эту муниципальную квартиру своим потомкам, надо регистрировать их на свою площадь заблаговременно. Что чревато новыми проблемами – возрастает квартплата. Но это уже отдельный разговор…

    Продажа неприватизированной квартиры

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

    Как продать муниципальную квартиру без приватизации

    Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

    Способы Плюсы Минусы Стоимость Срок исполнения
    Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации.
    Продажа за более высокую цену. Длительный поиск покупателя.

    Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

    Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

    Порядок, этапы

    Для реализации такой схемы продажи необходимо:

    • узнать можно ли продать квартиру;
    • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
    • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
    • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
    • получение аванса;
    • регистрация права собственности в Росреестре;
    • заключение договора купли-продажи.

    Процедура, процесс

    Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

    Читайте так же:  Оплата праздничных и выходных дней — порядок расчета

    Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

    После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

    Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

    Способ 2. Прописка покупателя

    Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

    Порядок, этапы

    Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

    • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
    • найти покупателя;
    • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
    • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
    • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
    • выписаться из квартиры.

    Процедура, процесс

    Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

    Способ 3. Обмен

    Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

    Порядок, этапы

    • подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
    • найти покупателя;
    • приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
    • подать заявление на обмен в муниципалитет;
    • после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
    • оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
    • продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

    Процедура, процесс

    Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

    Подводные камни

    Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

    Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

    Как подстраховаться?

    Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

    • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
    • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

    А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

    Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

    [3]

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

    Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность. В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным. Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

    Можно ли выйти из положения?

    Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

    Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

    • в общежитии;
    • в военных городках;
    • в служебном жилфонде;
    • находящаяся в аварийном состоянии;
    • когда кто-то из проживающих против приватизации;
    • в домах социальной защиты в сельской местности.

    Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

    Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

    1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
    2. Обмен неприватизированными квартирами.
    3. «Буферный» обмен.
    Читайте так же:  Сущность и виды эквивалентов денежных средств

    Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

    Найти покупателя и приватизировать жилье

    Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

    Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

    • справку о жилищной квоте;
    • о составе семьи;
    • о жилом помещении;
    • чеки «Жилье», если они имеются;
    • право на льготы;
    • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

    Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

    Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

    Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

    В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

    Обмен с неприватизированными квартирами

    Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:
    1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
    2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
    3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
    4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
    5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

    Как происходит обмен?

    Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

    Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

    [2]

    Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

    • заявление об обмене;
    • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
    • договор соцнайма;
    • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
    • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
    • технические документы;
    • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

    При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

    Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

    «Буферный» обмен

    Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству. Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

    Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

    Источники


    1. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.

    2. Графский, В.Г. Бакунин; Юридическая литература, 2013. — 144 c.

    3. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
    4. Сычев, Павел Хищники. Теория и практика рейдерских захватов / Павел Сычев. — М.: Альпина Паблишер, 2011. — 184 c.
    5. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.
    Как продать неприватизированную квартиру можно ли по закону и пошаговый алгоритм
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here