Какая переплата по ипотеке как её рассчитать и как снизить

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Какая переплата по ипотеке как её рассчитать и как снизить" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Как рассчитать ипотеку самому?

Для большинства населения нашей страны ипотека – единственная возможность приобрести собственные «квадратные метры». Ее популярность растет последние полгода из-за падения стоимости такого займа (вслед за снижением базовой ставки Центробанка) и некоторого удешевления недвижимости к началу 2019 года. Все чаще люди задаются вопросом о том, как рассчитать ипотечный кредит, как получить правильное представление о предстоящих затратах.

Наиболее простое решение – запросить график погашения кредита в банке. Финансово-кредитные учреждения обязаны предоставлять его в соответствии с 10-й статьей Закона РФ «О защите прав потребителей» (соответствующее толкование этой нормы ЦБ предоставил в своем письме от 05.05.2008).

Однако график платежей – составная часть конкретного кредитного договора. Для того чтобы располагать хотя бы проектом этого документа, нужно провести переговоры с менеджерами банка. Тем, кто желает предварительно сравнить условия различных банков, желательно знать, как рассчитать ипотеку самому. С этой целью можно использовать информацию из типового ипотечного договора (доступ к таким документам предоставляют практически все банки).

Какие платежи существуют в рамках ипотеки

Погашение ипотечного кредита сопряжено с платежами нескольких видов:
  1. Первоначальный взнос,
  2. Регулярный платеж, направляемый на погашение части тела кредита и начисленных процентов,
  3. Страхование приобретаемого объекта недвижимости, который одновременно выступает в качестве залога,
  4. Страхование жизни и здоровья заемщика,
  5. Дополнительные комиссии банка.

Законодательно запрещено взимание банком платежей за услуги, не создающие каких-либо благ для заемщика. В частности, недопустимо со стороны банка требовать оплаты за рассмотрение заявки на оформление ипотечного займа.

Страхование жизни и здоровья клиента – необязательный платеж. Но на практике, в случае отказа от этой услуги, банкиры поднимают процентную ставку. Тем, кто хочет понять, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, потребуется еще знать срок действия кредитного договора и способ начисления процентов.

При желании провести углубленный анализ условий займа, нужно учесть и такой процесс как дисконтирование. Дисконтирование – это пересчет стоимости денег. Принцип этой процедуры в том, что «деньги сегодня» полезнее и дороже, чем такая же сумма денег через некоторый отрезок времени. Такое явление обусловлено инфляцией и обесценением накоплений. Из-за этого кредит с умеренными процентами, но большим первоначальным взносом, который нужно внести сразу, может оказаться менее выгодным, чем более дорогой кредит с маленьким первоначальным взносом или вообще без такового.

Для вычисления размера реальных затрат, сопряженных с уплатой первоначального взноса, можно использовать формулу:

РЗ – реальные затраты,

ПВ – сумма первоначального взноса,

r – процентная ставка в формате дроби (например, 20% = 0,2),

n – количество лет.

В качестве r может использоваться уровень инфляции или ставка по депозиту. В последнем случае учитывается как бы недополученный доход. Проблема, что размышляя даже о том, как рассчитать ипотеку на 10 лет, непросто угадать грядущую инфляцию или доходность вложений. В такой ситуации можно только порекомендовать обратиться к прогнозам ведущих специалистов в сфере макроэкономики.

Как платятся проценты

Процентная ставка по ипотеке бывает трех видов:

В первом случае банк использует единый показатель процентной ставки до полной выплаты кредита. Во втором – процентная ставка зависит от какого-либо критерия (чаще всего от уровня ставки Центробанка). Обычно размер стоимости кредита рассчитывается как ставка ЦБ плюс 2-3 процентных пункта. Комбинированная модель предполагает, что есть базовая ставка, к которой прибавляется какой-либо переменный элемент (к примеру, 9% плюс ¼ ставки Центробанка). При смене процентной ставки пересчитывается и график платежей.

Также существуют две основные схемы вычисления ежемесячного платежа: аннуитет и модель «ниспадающего остатка». От них зависит сам объем платежа, структура погашения долга и размер переплаты.

Для того чтобы ответить на вопрос о том, как рассчитать переплату по ипотеке, достаточно после окончания всех выплат вычесть из общего объема платежей банку сумму полученного кредита. Данный результат и будет переплатой по кредиту.

Ниспадающий остаток

Пытаясь понять, как рассчитать ипотечный кредит на условиях использования модели ниспадающего остатка, нужно учесть, что в данном случае ежемесячный платеж состоит из 2-х частей: фиксированная часть тела кредита и процентные платежи (уменьшающиеся). Тело кредита разбивается так, чтобы за время действия кредитного договора плательщик полностью погасил его. Поскольку сумма самого кредита уменьшается, то снижается и сумма начисляемых на этот кредит процентов. В итоге каждый последующий платеж — меньше предыдущего.

У этой модели есть существенный недостаток. Первоначально заемщику приходится выплачивать значительные суммы, и упомянутый выше эффект дисконтирования работает против него.

Преимущества у модели ниспадающего остатка тоже есть:

  • общая сумма переплаты в данном случае меньше, чем переплата при аннуитете,
  • в первую очередь уменьшается тело кредита, это очень выгодно, если заемщик решит досрочно выплатить заем.

Аннуитетная схема – это модель, при которой ежемесячные платежи одинаковы на протяжении всего срока действия кредитного договора. Первоначально высчитываются проценты за весь срок кредита, затем они суммируются с телом кредита, и полученный результат делится на количество периодов (месяцев) действия кредитного договора.

В данном случае каждая выплата покрывает начисленные проценты и меняющуюся от месяца к месяцу часть тела кредита. Это приводит к тому, что первые платежи по большей части расходуются на выплату процентов. Данная ситуация невыгодна для тех, кто решит досрочно погасить долг. Сумма переплаты при аннуитете сравнительно выше. Зато дисконтирование работает на заемщика! Из года в год инфляция обесценивает ежемесячный платеж.

Видео: Рассчитываем аннуитетные платежи по ипотеке в Exel (процентные ставки берите актуальные на текущий момент)

Важные особенности

Для расчета ежемесячных платежей по кредиту очень удобно использовать ипотечные калькуляторы. Подобных программ много в «мировой паутине». Также очень важно всегда рассчитывать ипотеку по зарплате. Если ежемесячный платеж превышает 40% месячных доходов клиента, то, скорее всего, банк откажет в кредите. В подобной ситуации есть смысл искать созаемщиков, чтобы банк учел совокупный доход.

Оценивая свое материальное положение, нужно не забыть о налоговом вычете. Ипотечный кредит позволяет уменьшить сумму подоходного налога на размер выплат банку по ипотеке. А семьи с 2-мя и более детьми могут использовать материнский капитал. Этот инструмент дает возможность покрыть первоначальный взнос или погасить часть тела кредита.

Выплата ипотеки – многолетний процесс. До оформления кредита желательно сформировать финансовый резерв на случай непредвиденных обстоятельств. Специалисты по личным финансам утверждают, что эта «подушка безопасности» должна покрыть ваши траты и платежи по кредиту на протяжении минимум шести месяцев.

Какая переплата по ипотеке: как её рассчитать и как снизить

Смотрите видео по теме статьи

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор

Как досрочно погасить ипотеку

Досрочное погашение аннуитетно кредита. Как вернуть излишне .

Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

Читайте так же:  Больничный по уходу за больным родственником

Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

Досрочное погашение ипотеки. Что выгоднее?

Взяв ипотечный кредит, многие стремятся при первой же возможности погасить его досрочно. Как правило, речь идет о частичных досрочных погашениях, а не полной сумме оставшегося долга. Очевидно, что досрочное погашение привлекает как возможностью раньше рассчитаться перед банком, так и, в конечном итоге, уменьшить общую сумму переплаты по ипотеке.

Итак, собрав какую-то сумму для частичного досрочного погашения, вы пишите заявление в банке, где просят указать, каким образом пересчитывать график платежей и предложено два варианта

  • Уменьшить срок кредита. Т. е. ваш ежемесячный платеж остается таким, каким он был и раньше, но общий срок ипотеки при этом уменьшается.
  • Уменьшить месячный платеж. Иными словами, срок кредита не меняется, но уменьшается ваш ежемесячный платеж, как следствие, уровень обязательств по уплате ежемесячного платежа становится меньше.

Что выгоднее? Попробуем разобраться. Есть популярное мнение, что первый вариант, предусматривающий уменьшение срока, выгоднее второго. Казалось, как можно было бы в этом усомниться? Возьмем для примера ипотечный кредит на 1 000 000 рублей на 3 года. И через год будем погашать 500 000 досрочно. Ипотечный калькулятор с досрочным погашением поможет рассчитать для случая уменьшения срока платежа переплату в 111 696,24 рублей, и для второго варианта с уменьшением ежемесячного платежа в 130 656,11 рублей. Вроде бы все верно с утверждением: первый вариант кажется более выгодным. Однако давайте чуть подробней всмотримся в эти графики платежей.

Как видно, в этом случае величина переплаты до копейки совпадает с первым вариантом, поэтому оба варианта досрочного погашения с уменьшением срока или уменьшением месячного платежа равноценны по величине переплаты, если погашать кредит по указанной выше схеме. Если вспомнить, что второй вариант обладает дополнительной особенностью в части уменьшения рисков: снижая величину обязательного ежемесячного платежа, ваша финансовая устойчивость становится выше: в случае наступления каких-либо непредвиденных обстоятельств, когда доход может уменьшиться, риски по невыплате кредита меньше из-за уменьшенного обязательного ежемесячного платежа. В таких условиях второй вариант погашения кажется идеальным: одновременно снижая риски, вы не переплачиваете дополнительно кредитору.

Конечно, стоит отметить, что на практике бывают ограничения, которые могут изменить взгляд на выбор варианта с меньшей переплатой. Сюда могут относиться следующие особенности:

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

В предыдущих выпусках «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» выяснял, стоит ли брать ипотеку и как выбрать основные параметры кредита — первоначальный взнос и срок. (См. статьи «Ипотечная арифметика: когда кредит необходим, можно ли без него обойтись и сколько денег потратить на первоначальный взнос? Эксперты не советуют ждать кризиса – ненадежное дело» и «Ипотечная арифметика-2: золотые правила заемщика. Вносим больше — платим меньше, дольше срок – меньше ежемесячный платеж. Рассчитывайте жизненные планы».) Увидеть взаимную зависимость параметров ипотечного кредита вы сможете, самостоятельно «прощелкав» несколько примеров на ипотечном калькуляторе, разработанном аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».

Досрочное погашение: сама суть
Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Выгодно или нет?
Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Читайте так же:  Проверка авто на на арест по гос номеру

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Порядок погашения
Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

Как уменьшить переплату по ипотеке на 100% и более – должен знать каждый заемщик

Ипотека не просто дает возможность приобрести свое жилье многим семьям, но и часто оказывается последним выходом при решении жилищного вопроса. Однако многих людей отпугивает итоговая переплата, которая нередко превышает даже стоимость самого жилья. А можно ли сэкономить на ипотеке?

Ипотека и хорошие новости

Итак, ипотечный кредит обычно оформляется на очень длительный срок (до 30 лет), а это уже является перспективой остаться до старости в долговой яме. При этом за счет длительного срока кредитования размер итоговой переплаты оказывается внушительным. В данной статье пойдет речь именно о сокращении переплаты, а не ежемесячного платежа.

Стоит сказать, что в 2018 года ставки заметно упали. Если весной прошлого года процент по ипотеке составлял около 12%, то сегодня есть возможность оформить заем под 9%.

Рекомендуется по возможности отсрочить оформление кредита на покупку жилья, чтобы накопить деньги для первого взноса. Хотя это в том случае, если накопить вообще получится. Т. е. нет особого смысла снимать жилье и не откладывать при этом деньги.

Если есть возможность подождать с заселением (к примеру, пожить у родителей), то стоит рассмотреть вариант с приобретением жилья у застройщика на начальных стадиях строительства. Плюс в том, что стоить квадратный метр здесь будет примерно на 20-40% дешевле. Минус: нельзя исключать, что строительство «заморозится».

Другой совет – брать ипотеку в рублях, если доход именно в этой валюте. После 2014 года многие семьи, у кого был кредит в иностранной валюте, столкнулись с огромными проблемами.

Все это просто советы, но людей интересует стандартная ситуация, когда заемщик приобретает жилье на вторичном рынке без маткапитала и заселяется.

Как сократить переплату по ипотеке

Обратить внимание следует:

  • На ставку.
  • На размер первого взноса.
  • На срок кредитования.
  • На схему погашения.

Ставка. Банков сегодня много, и ставка везде отличается. Один кредитор предлагает ипотеку под 10%, второй – под 9.5% и т. д. Это может показаться незначительной разницей, но при банальном подсчете все становится ясно.

Допустим, Стоимость квартиры составляет 2 000 000 р. Срок кредитования – 25 лет. Ставка – 10,5%. Первоначальный взнос – 5%. Схема погашения – аннуитетная. В таком случае (при условии, что заемщик не будет гасить задолженность досрочно) итоговая переплата за 25 лет составит 3 480 800 р.

Если бы заемщик изучил предложения как можно большего количества банков, то, скорее всего, смог бы найти вариант, к примеру, под 9.5%.Тогда бы переплата составила бы 3 080 070 р.

Первый взнос. В примере выше первоначальный взнос был 5%, т. е. 100 000 р. В кредит же заемщик оформляет 1 900 000 р. Если у него было больше накоплений, то и размер займа оказался бы в итоге меньше. А чем меньше долг, тем меньше процентов.

Конечно, далеко не у всех есть крупная сумма для первого взноса, но все же.

К примеру, заемщик вносит 15%, а в кредит берет, соответственно, 1 700 000 р. Тогда итоговая переплата за 25 лет составит 2 755 800 р.

Срок кредитования. Вот именно здесь важный момент и причина большой переплаты по ипотеке. Срок кредитования в большинстве случаев огромный, так как людям проще вносить сравнительно небольшие ежемесячные платежи. Но у банков в таком случае появляются десятилетия для начисления процентов.

В примере выше срок погашения был 25 лет. Если заемщик оформит ипотеку на 20 лет, то переплата окажется в размере 2 103 100 р. А если на 15 лет, то переплата составит уже 1 495 400 р.

Схема погашения. И от нее многое зависит. Их две:

  • Аннуитетная (в первую очередь гасятся проценты).
  • Дифференцированная (и проценты и основной долг гасятся в равной доле).

Иными словами, во втором случае в размер ежемесячного платежа поровну включены проценты по займу и основной долг, т. е. «тело» кредита начинается уменьшаться с первого месяца погашения. Поэтому с каждым месяцем размер основного долга будет сокращаться. Если вернуться, к примеру выше, то с дифференцированной схемой погашения переплата составит уже 1 218 000 р.

Имеется и подводный камень. Из-за такого распределения первые годы придется платить много, а размер платежа будет уменьшаться постепенно. Первый платеж составит 23 т. р. Постепенно он будет уменьшаться, и через 5 лет скатиться в район 18 т. р. А через 10 лет он снизится до 14 т. р. и будет дальше уменьшаться. Ближе к концу сроку кредитования (через 14-15 лет) платеж будет в районе 9-10 т. р.

Грубо говоря, о сокращении итоговой переплаты необходимо думать еще до оформления ипотеки. Если же ипотека уже есть, то сократить переплату можно за счет частичного или полного досрочного погашения. Опять же, здесь все просто: чем быстрее уменьшается размер основного долга, тем меньше банк в дальнейшем успеет начислить процентов.

В итоге выходит, что изначально условия были такими:

[3]

  • Первый взнос – 5%. Размер займа – 1 900 000 р.
  • Ставка – 10.5%.
  • Срок – 300 месяцев.
  • Схема – аннуитетная.
Читайте так же:  Военная ипотека банка зенит условия и калькулятор

Во втором варианте:

  • Первоначальный взнос – 15%. Размер кредита – 1 700 000 р.
  • Ставка – 9.5%.
  • Срок – 180 месяцев.
  • Схема – дифференцированная.

В первом варианте итоговая переплата составила 3 480 800 р. А размер ежемесячного платежа на весь срок – 18 т. р. Во втором случае, за счет большего первого взноса и меньшего срока кредитования переплата составила 1 218 000 р. Ежемесячный платеж оказался плавающим: от 23 т. р. до 9.5 т. р.

Важно: при подсчетах не учитывались иные возможные издержки, например, страхование, дополнительные комиссии банка и др.

Кратко о налоговом вычете

Есть смысл получить два вычета в размере 13% каждый. Один идет из стоимости жилья, но не превышает 260 т. р. Второй полагается из суммы уплаченных процентов, но не может быть больше 390 т. р.

Вычет смогут получить не все (по большей степени это касается заемщиков, являющихся наемными работниками и уплачивающих налог). Также размер ежегодного вычета не может превышать сумму налоговых отчислений за этот год.

Какая переплата по ипотеке: как её рассчитать и как снизить

Видео (кликните для воспроизведения).

Смотрите видео по теме статьи

Как досрочно погасить ипотеку

Досрочное погашение аннуитетно кредита. Как вернуть излишне .

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор

Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

Какая переплата по ипотеке: как её рассчитать и как снизить

Смотрите видео по теме статьи

За прошедшие несколько лет Сбербанк несколько раз снижал ставки по вновь выдаваемым ипотечным займам. Естественно, что действующие клиенты хотели бы оформить ре. →

Экономический кризис стал причиной роста проблемных ипотечных займов. Увеличилось число заемщиков, которые не могут в срок гасить взятые финансовые обязательс. →

Какая средняя переплата по ипотеке

При покупке квартиры с помощью банков покупатель часто задумывается о том, какая будет переплата за ипотеку. Мы расскажем о средних значениях и условиях, от которых зависит переплата.

Какая в среднем переплата за ипотеку?

За всё время выплат по ипотеке получается значительная сумма переплаты. Она может достигать от 70 до 300% от стоимости недвижимости. В первую очередь это связано с тем, на какой срок вы берете ипотеку. Важно знать, что процентная ставка по кредиту — не единственная статья дополнительных расходов.

Из чего складывается сумма полного ипотечного кредита:

  • основная сумма долга;
  • проценты по кредиту;
  • комиссия банка по работе с документами (рассмотрение и сбор);
  • комиссионный сбор за выдачу кредита;
  • при условии выпуска карты для погашения задолженности банку — оплата за ее выпуск и обслуживание;
  • страховые выплаты при оформлении (при покупке новостройки страхуется жизнь и здоровье заемщика, при покупке “вторички” — заемщика, приобретаемый объект и право собственности);
  • оплата услуг оценщика (как правило, требуется при приобретении вторичного жилья);
  • плата за банковский перевод;
  • оплата услуг нотариуса;
  • аренда депозитной ячейки при необходимости.

Кредиты, которые могут быть оформлены без страховки, как правило, имеют более высокую процентную ставку. При этом эксперты рекомендуют обращать на то, какую часть от кредита составляет страховка, если процент более 3х, то, скорее всего, банк часть комиссии оставляет себе.

Переплата по кредиту в основном зависит от срока и ставки. Но чтобы рассчитать полную выплату недостаточно сумму долга умножить на срок и ставку, лучше воспользоваться калькулятором расчета переплаты по кредиту.

Но обязательно стоит учесть, что полученный расчет является примерным, так как банковский сотрудник при расчете платежа учтет дату выдачи и погашения кредита, а также списания процентов и первоначальный взнос. Изучите внимательно договор с банком, на это по законодательству выделяется 5 дней.

Очень тщательно взвесьте все “за” и “против” при выборе кредита с плавающей ставкой, рассчитываемой по MosPrime. Она может быть очень выгодной на момент оформления, но в любой момент может быть и увеличена. В момент экономической нестабильности ставка может вырасти в 2-3 раза. Конечно, фиксированный процент чуть повыше, но он стабилен и относительно предсказуем.

Рекомендуется брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете основной доход, так вы можете иметь относительно стабильный процент и снизить риски при скачках курсов.

Средняя переплата по ипотеке

Рассмотрим пример переплаты при одних и тех же условиях, но на разные сроки и при различных значениях ежемесячного платежа. Сумма кредита 2 500 000 рублей, ставка 13%.

Срок кредита, годы Размер платежа в месяц, руб. Сумма процентов к погашению за весь срок, руб. Переплата за весь срок, %
5 57 202 932 135 37,29 8 42 367 1 567 284 62,69 10 37 697 2 023 546 80,94 15 32 041 3 267 609 130,70 20 29 738 4 636 293 185,45 25 28 656 6 099 855 243,99

Из результатов расчетов видно, что переплата по ипотеке за 10 лет может составить примерно 80,94%.

[1]

Самые значительные переплаты возникают при сроке кредитования от 15 лет. На такой срок кредит, как правило, оформляется при отсутствии необходимого объема подтвержденных доходов у заемщиков.

Переплата по ипотеке в 3 000 000 рублей в Сбербанке с первоначальным взносом 10% за 25 лет при аннуитетном типе платежей и ставкой 12% годовых составит примерно 342%.

Полные условия по кредиту указываются в договоре банка с соответствующими приложениями.

Как уменьшить процент переплаты

Переплата по кредиту не является фиксированным и неизменным значением, существуют способы ее уменьшения:

Переплаты по ипотеке — как снизить?

При всех своих выгодных свойствах ипотечный кредит все же является довольно затратным мероприятием. За достаточно долгие годы обслуживания долга переплата по жилищному кредиту может в несколько раз превысить стоимость купленного жилья. Людей, оформляющих ипотеку впервые, такие расчеты немного ужасают, однако зачастую жилищная ссуда оказывается для большинства граждан единственным способом приобрести недвижимость.

Кроме того, расходы по ипотечному кредиту можно существенно сократить. Об этом никогда не поздно позаботиться, хотя и главный выбор условий ссуды осуществляется на начальном этапе ее оформления. Специалисты в данной области могут посоветовать различные способы уменьшения тех или иных ипотечных издержек, которые, несомненно, помогут сэкономить десятки тысяч рублей не только за первые годы выплат, а практически за каждый год обслуживания кредита.

Внимательно выбрать недорогой жилищный кредит. Прежде чем начать анализировать программы жилищного кредитования, следует понять, какие расходы в целом ожидают ипотечного заемщика. Основным расходом по займу, конечно же, является уплата процентов за пользование ипотекой. Но и другие затраты в этом случае тоже нельзя отнести к символическим суммам. При оформлении договора, например, может взиматься комиссия в размере от 0,5 до 1 процента от суммы, что с учетом большого объема займа может составить в среднем от пяти до двадцати тысяч рублей.

Из других издержек, являющихся немалыми дополнительными расходами, следует учитывать следующие траты:

Читайте так же:  Что делать, если завещание поддельное

• Плата за аренду банковской ячейки или открытие аккредитива для расчетов с продавцом;

• Расходы на оценку, услуги риелторов и нотариусов;

• Государственные пошлины за регистрацию прав собственности и ипотеки;

• Страховые взносы. Комплексная страховка, включающая защиту имущественных, личных и титульных рисков более дорога, но считается выгодной за счет уменьшения основной процентной ставки.

Все эти составляющие кредитной переплаты по ипотеке следует иметь в виду, чтобы ссуда не оказалась более дорогой, чем ожидалось, глядя на довольно приемлемые проценты. В то же время с процентной ставкой они не могут сравниться, хотя, например, страховку на имущество необходимо обязательно продлевать каждый год. Поэтому первостепенное внимание нужно уделить именно основной ипотечной плате.

Минимальные процентные ставки банковские организации готовы предложить клиентам, вносящим большой первоначальный взнос, который составит пятьдесят, а то и шестьдесят процентов от стоимости жилья. Суммы и сроки ссуды тоже играют здесь немаловажную роль: чем они ниже, тем лучше будут ценовые условия.

Еще один фактор – это разновидность объекта. Кредитование готовых городских квартир обходится немного дешевле. При покупке квартиры на первично рынке, до регистрации имущества ставка может повышаться в среднем на 0,3-2 процента, так как многие банки применяют надбавки. Если появилась необходимость оформить ипотеку на строительство дома, то расходы тоже окажутся значительно выше вследствие повышенных рисков.

[2]

Как снизить переплату по ипотеке?

Грамотный выбор жилищного кредита обеспечивает минимальную процентную ставку на весь период расчетов. Тем не менее, в процессе погашения долга клиент может прибегнуть к дополнительным мерам для сокращения своих расходов. Опытный заемщик всегда сможет воспользоваться следующими возможностями:

1. Налоговые вычеты. Каждый заемщик при покупке недвижимости в ипотеку может воспользоваться налоговой привилегией, вернув свои отчисления с потраченной на жилье суммы, но не более чем с двух миллионов рублей. Также базой для определения вычета являются расходы на уплату процентов по ипотеке.

2. Досрочные выплаты. Кредит можно вернуть раньше времени, предварительно уточнив условия. Банк может устанавливать минимальную сумму внепланового взноса, обычно она равна ежемесячному платежу, но применять штрафы он не вправе. Расходы снизятся, так как основной долг будет уменьшаться намного быстрее.

3. Материнский капитал. После рождения второго ребенка родителям выдается сертификат, который можно направить на улучшение жилья, в том числе и путем его покупки в кредит.

4. Рефинансирование. За двадцать или тридцать лет процентные ставки на ипотечном рынке могут измениться. Если ссуды подешевели, можно оформить новый заем на погашение задолженности по уже имеющемуся ипотечному кредиту. Рефинансирование позволяет уменьшить текущую ставку в среднем на два-три процента и сэкономить немало средств.

В трудной финансовой ситуации можно обратиться в финансовое учреждение с просьбой об отсрочке платежей. Подобные меры позволяют справиться с трудностями и вернуться в платежный график без появления просрочек и начисления банком штрафных санкций. Только следует иметь в виду, что расходы по ипотеки в этом случае немного возрастут, поскольку сумма основного долга по кредиту не будет уменьшаться в течение того времени, на которое банк предоставит отсрочку платежа.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что переплата по ипотечному кредиту совсем не является чем-то непоколебимым. Сам заемщик при всем желании всегда может попытаться ее уменьшить, причем способы для сокращения большинства издержек могут подсказать в банке, так как многие кредиторы стараются выстроить хорошие отношения со своими клиентами.

Как изменить срок и платеж по ипотеке

Ипотека отличается от всех остальных видов кредитования довольно большой суммой основного долга и длительным сроком выплат. Соответственно, платежи по ипотеке являются большой статьей расходов в семейном бюджете рядовой российской семьи.

Способы уменьшения платежа по ипотеке

Снижение ипотечного бремени возможно в случае изменения одного из параметров кредита:

  • уменьшение суммы основного долга за счет досрочного погашения;
  • увеличения срока кредитования;
  • снижения процентной ставки;
  • изменения графика погашения (порядка оплаты основного долга и процентов).

Все способы, за исключением досрочного погашения, требуют разрешения банка, выдавшего кредит.

Изменение графика при досрочном погашении

Любая сумма, внесенная в качестве досрочного погашения, уменьшает размер основного долга. Начисляемые проценты при этом пересчитываются, исходя из оставшейся суммы.

Почти все банки разрешают при частичном погашении сократить срок ипотечного кредита при сохранении ежемесячного платежа на прежнем уровне. Но большинство кредитных учреждений готовы предложить альтернативное решение в данной ситуации: перестроить график и уменьшить регулярные платежи по кредиту при условии сохранения даты полного погашения.

Виды платежей

В соответствии с договором график платежей может быть аннуитетным или дифференцированным. От этого параметра зависит, выгоднее ли платить ипотеку на понижение ежемесячного платежа или срока.

Аннуитет характеризуется фиксированной суммой ежемесячного платежа. Соотношение основного долга и процентов в рамках аннуитета меняется ежемесячно. При данном способе погашения первые платежи по ипотеке составляют только проценты с небольшой долей основного долга, который значительно сокращается ближе к концу планового срока кредита.

При дифференцированном платеже общая сумма долга делится на равные части в зависимости от срока кредита, а размер процентов меняется ежемесячно в зависимости от остатка. Первые платежи могут быть на порядок выше, по сравнению с аннуитетным графиком, но в процессе выплат их величина снижается.

Чаще всего банки устанавливают аннуитетную форму погашения кредита как более выгодный вариант.

Что выгоднее: уменьшить срок ипотеки или платеж?

Ответ на данный вопрос зависит от жизненных обстоятельств заемщика: желает ли он быстрее расплатиться и минимизировать переплату или снизить кредитную нагрузку в семейном бюджете. Также имеет значение, будет ли досрочное погашение производиться регулярно небольшими взносами или разово крупной суммой.

Для наглядного примера будет использован расчет без учета дополнительных комиссий и страховок при следующих условиях: сумма ипотечного кредита 3000000 рублей, срок 15 лет, ставка 12%.

В зависимости от того, какой тип платежа предусмотрен кредитным договором (аннуитетный или дифференцированный), будет рассчитаны основные параметры:

Аннуитет Дифференцированный платеж
Платеж, руб. 36 005 46 667 — 16 833 Переплата (за вычетом основного долга), руб. 3 480 908 2 715 000

При дифференцированном платеже сокращение переплаты по ипотеке более, чем на 20 процентов.

Регулярное погашение небольшими суммами

Если заемщик имеет возможность ежемесячно вносить по 15000 рублей сверх платежа в целях быстрого погашения, то графики буду выглядеть следующим образом:

Года Остаток долга при аннуитете Остаток долга при дифференцированном платеже
Переплата 1 568 653.80 1 450 132.20 1 2 727 315.22 2 603 333.33 2 2 426 163.45 2 223 333.33 3 2 086 903.24 1 843 333.33 4 1 704 533.74 1 463 333.33 5 1 273 670.42 1 083 333.33 6 788 162.33 703 333.33 7 241 161.44 323 333.33

В данном случае срок кредита и размер переплаты сократятся более, чем в 2 раза, независимо от способа расчета ежемесячного платежа.

Разовое погашение крупной суммой

При возможности внести крупную сумму в счет частичного погашения (в том числе налоговый вычет или материнский капитал), заемщик должен тщательно продумать наиболее оптимальный вариант для пересчета графика.

  • Частичное погашение в размере 300000 рублей при сохранении платежа и сокращении срока:
Период погашения Остаток долга при аннуитете, руб. Как сократится срок Общая суммы переплаты за весь срок, руб. Остаток долга при дифференцированном платеже, руб. Как сократится срок Общая суммы переплаты за весь срок, руб.
Через год 2 617 602.28 На 37 мес. 2 463 839.90 2 483 333.33 На 18 мес. 2 239 443.52 Через 5 лет 2 199 003.36 На 25 мес. 2 909 169.17 1 683 333.33 На 17 мес. 2 383 443.52 Через 10 лет 1 298 718.21 На 15 мес. 3 275 012.23 683 333.33 На 17 мес. 2 563 443.25
  • Частичное погашение на 300000 рублей с уменьшением ежемесячного платежа:
Читайте так же:  Кому выплачивается выходные пособия
Период погашения Остаток долга при аннуитете, руб. Как уменьшится платеж, руб. Общая суммы переплаты за весь срок, руб. Остаток долга при дифференцированном платеже, руб. Как уменьшится платеж, руб. Общая суммы переплаты за весь срок, руб.
Через год 2 617 602.28 32 308.70 (на 3696,30) 3 160 459.31 2 483 333.33 40 179.85 (на 2983,11) 2 462 960.70 Через 5 лет 2 199 003.36 31 687.06 (на 4317,94) 3 265 431.33 1 683 333.33 31 301.82 (на 7616,90) 2 534 960.33 Через 10 лет 1 298 718.21 29 247.39 (на 6757,61) 3 381 708.41 683 333.33 18 527.28 (на 8330,27) 2 624 956.88

Самым выгодным вариантом при аннуитетных платежах с точки зрения размера переплаты является досрочное погашение с уменьшением срока в первый год кредитования. При дифференцированных платежах данный вариант будет также самым оптимальным, но сумма переплаты существенно не изменится и при уменьшении платежа, а также разница будет небольшой при внесении той же суммы через 5 лет.

Исходя из приведенных расчетов, можно сделать следующие выводы:

  • при возможности выбора способа расчета ежемесячных взносов наиболее выгодными являются дифференцированные платежи;
  • погашать долг частично рекомендуется при первой возможности, желательно в самом начале;
  • наиболее выгодным вариантом пересчета графика при досрочном погашении является сокращение срока.

Способы снижения платы по ипотеке в 2018 году

Сложности по оплате ипотеки могут возникнуть не только в случае ухудшения финансового положения заемщика, но и в силу изменения внешних экономических факторов, таких как колебания курса валют (для валютных кредитов) или изменения определенных экономических индексов, к которым привязаны «плавающие» процентные ставки по кредиту. При любых обстоятельствах есть несколько путей решения.

Программа государственной поддержки ипотечным заемщикам

Постановление Правительства РФ №961 от 11.08.2017 г. позволило возобновить государственную поддержку плательщикам ипотеки, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Основные условия предоставления:

  • плательщиками являются ветераны боевых действий, инвалиды и родители детей-инвалидов, законные опекуны хотя бы 1 несовершеннолетнего ребенка или ребенка до 24 лет, обучающегося по очной форме;
  • ипотека выплачивается не менее 1 года;
  • ежемесячный платеж увеличился на 30% и более;
  • залоговое жилье является единственным;
  • существуют ограничения по площади заложенного жилья в зависимости от числа комнат.

В рамках данной программы банк может уменьшить сумму ипотеки до 30% от остатка основного долга (не более 1500000 рублей) за счет государственных средств. Для получения подробной информации и проверки участия банка в программе заемщику следует обратиться в офис кредитора.

Рефинансирование

Данный термин подразумевает оформление нового кредита, сумма которого перекроет оставшиеся проценты и основной долг, а условия выплат новых платежей будут более оптимальные для заемщика.

Чаще всего банки не занимаются рефинансированием собственных кредитов, но воспользоваться данным продуктом можно через другую кредитную организацию. Основные условия для перекредитования:

  • прошло не менее 12 платежей с начала предоставления кредита;
  • остаток основного долга на момент обращения составляет не менее 500000 рублей;
  • оплата на протяжении всего срока производилась без просрочек;
  • заемщики удовлетворяют требованиям оценки платежеспособности.

Рефинансирование позволяет перекредитоваться по сниженной процентной ставке, а также увеличить срок полной выплаты, что существенно понизит выплаты по ипотеке.

К примеру, если заемщик ежемесячно выплачивает ипотеку под 12% годовых в размере 36005 рублей, а до полного погашения остается 10 лет с долгом в 2200000 рублей, то при рефинансировании того же кредита по ставке 10,5% ежемесячный платеж снизится до 29686 рублей в месяц.

При выборе программы рефинансирования необходимо учесть комиссии банка, размеры страховки и условия изменения размера платежа или ставки для выбора наиболее выгодного варианта.

Реструктуризация

Данный кредитный продукт применяется банками для собственных «проблемных» кредитов. Его суть состоит в изменении параметров договора на определенное время или до конца срока кредитования с целью предоставления возможности добросовестной выплаты заемщиком, испытывающим финансовые затруднения. Реструктуризацию чаще всего применяют в следующих случаях:

  • рождение детей в семье заемщика;
  • снижении заработной платы или сокращение/увольнение;
  • тяжелые заболевания заемщиков, требующие длительного лечения;
  • потеря близких родственников.

Поменять размер ипотеки, если уменьшилась зарплата или наступили другие неблагоприятные условия для выплат, можно различными способами при наличии одобрения банка:

  • предоставление «кредитных каникул» в рамках которых платеж значительно снижается на определенный срок (чаще всего до 12 месяцев) за счет отсрочки уплаты процентов с увеличением срока полного погашения;
  • пролонгация кредита с уменьшением платежа и сохранением процентной ставки;
  • уменьшение процентной ставки и пересчет графика платежей по решению банка.

Отдельным случаем реструктуризации является предоставление отсрочек платежа при изменении даты получения доходов. Ряд банков не допускает изменение даты платежа по ипотеке. Но в ситуациях, когда у заемщика изменяется дата выдачи заработной платы (в том числе при переходе на новую работу), оплата ипотеки может осуществляться с опозданием в 1 месяц в силу значительного размера ежемесячного взноса. Многие банки, в том числе Сбербанк, идут на встречу клиентам и предоставляют «кредитные каникулы» или отсрочку платежа на 1-2 месяца для предотвращения возникновения просрочки.

Для рассмотрения вопроса о реструктуризации при любых обстоятельствах необходимо предоставить пакет документов по требованию банка, а также написать соответствующее заявление.

Поиск средств для досрочного погашения

При помощи дополнительного взноса можно уменьшить долг по ипотеке, используя материнский капитал или суммы возврата налогового вычета. Залоговое жилье можно сдать в аренду, если заемщик изыщет иное место проживания.

Пересмотр срока ипотеки

Максимальный срок погашения ипотеки в большинстве банков достигает 25-30 лет. Многие заемщики вынуждены подавать заявки на данный срок, если их платежеспособность недостаточна для меньшего срока. Разница в условиях выплаты и общей сумме переплаты для кредита в 3000000 рублей под 12% годовых на 15, 20 и 30 лет будет выглядеть следующим образом:

Ежемесячный платеж (аннуитет), руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Общая сумма переплаты за весь срок (без учета основного долга), руб.

Источники


  1. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.

  2. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.

  3. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.
  4. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.
  5. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
Какая переплата по ипотеке как её рассчитать и как снизить
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here