Основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Основные риски заемщика при ипотечном кредитовании

Заключая кредитный договор, заемщик должен правильно оценить свои финансовые возможности, поскольку он принимает на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. При принятии решения заемщику целесообразно также учитывать следующие риски.

1.Риск потери/снижения доходов. Данный риск обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов заемщиков, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности. Данный вид риска минимизирован требованием кредитора, ограничивающим отношение ежемесячных платежей заемщика по ипотечному кредиту, включая платежи по другим кредитам и обязательствам, к ежемесячному доходу заемщика величиной 45%. В целях комплексной защиты заемщику рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье заемщиков (впоследствии за счет страховки может быть осуществлено погашение кредита).

2.Валютный риск. Если кредит взят в иностранной валюте, а доходы заемщик получает в рублях, существует риск того, что в результате роста стоимости валюты кредита по отношению к рублю платеж по кредиту станет слишком большим. Поэтому рекомендуется брать кредит в той валюте, в которой вы получаете основной доход.

3.Процентный риск. Если процентная ставка по кредиту «плавающая», то возможно увеличение платежа по кредиту в результате роста индекса, к которому привязана ставка. Поэтому при кредитах с плавающей ставкой рекомендуется выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.

4.Риск падения стоимости залога. Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то при возникновении у заемщика финансовых затруднений и продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту. При этом в ряде случаев заемщик может остаться еще и должным кредитору. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту.

5.Риск дефолта и выселения. У любого заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с погашением кредита. Важно понимать, что в случае отсутствия у заемщика возможности оплачивать кредит сегодня и в ближайшем будущем залоговое жилье может быть продано с торгов с целью погашения накопившейся задолженности по кредиту. Для того, чтобы минимизировать задолженность, оптимизировать процесс ее погашения и сохранить жилье, заемщику необходимо оперативно обратиться к кредитору за реструктуризацией задолженности, либо на этапе получения кредита оформить страховое обеспечение для снижения долговой нагрузки.

6.Риск утраты предмета залога. Приобретая недвижимость, существует риск того, что предмет залога (жилое помещение) может быть уничтожен, или поврежден (пожар, залив, взрыв и т.д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита (займа). В целях минимизации указанного риска законодательством установлено требование об обязательном страховании залогодателем предмета залога. Получение ипотечного кредита (займа) требует своевременной оплаты страховой премии.

7.Риск утраты права собственности на предмет залога (жилое помещение). При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника), либо право собственности прекратится на часть предмета залога (жилого помещения) или долю в праве собственности на предмет залога (жилое помещение) в связи с разделом общего имущества супругов. В этом случае нет гарантии, что продавец вернет уплаченную за недвижимость сумму. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула).

8.Риск при участии в долевом строительстве. В случае участия заемщика в долевом строительстве основным видом риска является риск не завершения или несвоевременного завершения строительства жилого дома. Этот риск частично оправдан тем, что цена жилья в период строительства зачастую ниже, чем после его окончания. Выполнение застройщиками требований ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гарантирует максимальную защиту интересов заемщика, приобретающего жилье путем заключения договора участия в долевом строительстве. Рекомендуется приобретать жилье, строительство которого осуществляется в рамках вышеуказанного закона.

Ипотека: риски заемщика

Узнайте, какой банк одобрит Вам ипотеку

Добрый день, Жанна! Разберем ипотечные риски и рассмотрим варианты их обхода.

Какие существуют риски для заемщика при ипотечном кредитовании?

Жанна, рекомендуем использовать специальный сервис, позволяющий заполнить и отправить онлайн заявку в разные банки. Благодаря этому сервису Вы сможете быстро ознакомиться с условиями ипотеки во многих кредитно-финансовых организациях России:

Ипотека – длительный кредит на крупную сумму, взятый в банке. Кредитное учреждение почти не рискует, выдавая эту ссуду, потому что приобретаемая недвижимость становится предметом залога.

Если клиент перестанет выполнять свои договорные обязательства, банк с помощью суда изымет квартиру, продаст её и вернет выданный займ.

А вот для заемщика ипотека является достаточно рискованной затеей. Получая кредит в банке, заемщик берет перед ним серьёзные финансовые обязательства. Поэтому перед оформлением ипотеки кредитополучатель должен изучить основные риски длительной ссуды.

Ведь за 10-30 лет в жизни может все случиться. Если сегодня клиент легко справляется с финансовой нагрузкой, это не означает, что и через 10 лет все будет так же.

Итак, заемщика при ипотечном кредите могут ожидать риски:

1. Снижения доходов или их потери. Заемщик может потерять работу (утрата трудоспособности, крах работодателя, серьезная болезнь), или его могут снизить в должности (уменьшится ежемесячный доход).

Правда, банки стараются минимизировать этот вид риска, оформляя займ, если ежемесячные взносы составляют не более 40-45% от доходов клиента за аналогичный период. Но всего предусмотреть невозможно. Поэтому банки и предлагают клиентам страховать свою жизнь/здоровье, чтобы при наступлении страховых случаев выплату производила страховая компания;

2. Валютные. Если заемщик получает зарплату в рублях, а кредит берет в долларах/евро, ежемесячные платежи могут стать неподъемными для него при падении отечественной валюты. Поэтому кредит стоит брать в валюте основного дохода;

3. Процентные. С «плавающей» процентной ставкой лучше использовать программы, в которых она обладает ограничениями (минимальными, максимальными), иначе при росте индекса, к которому она привязана, произойдет увеличение платежа;

4. Падения стоимости предмета залога. За 10-15 лет стоимость жилья может подняться или опуститься. Если в первом случае заемщик выиграет, во втором могут быть серьезные проблемы. При невозможности выполнять договорные обязательства, придется продавать заложенное жилище. Но денег может не хватить, чтобы покрыть задолженность банку. Поэтому лучше застраховать имущество;

5. Утраты предмета залога. Жилое помещение может быть повреждено (пожар, взрыв и пр.) или уничтожено. Банк может потребовать досрочное погашение ипотеки. Поэтому кредитные организации требуют обязательной страховки заложенного жилья, чтобы минимизировать риск;

Читайте так же:  Оплата больничного при бытовой травме

6. Утраты права собственности. Покупку недвижимости могут признать недействительной. Причины могут быть разные, но никто не гарантирует возврат заемщику уплаченной суммы. Поэтому рекомендуется осуществить страхование титула;

7. При долевом строительстве. Многие заемщики вкладывают деньги в жилище еще в период строительства здания, потому что цены на квартиру будут ниже, чем после возведения здания. Однако существует риск незавершения строительства или его несвоевременного завершения. Здесь максимальная защита заемщикам гарантируется ФЗ №214 от 30/12/2004 г.

Вот такие, Жанна, существуют виды рисков и способы их обхода.

Основные ипотечные риски для заемщика и банка: способы их минимизации

Жилье в кредит – часто единственный шанс обеспечить семью постоянным местом регистрации. Нестабильная экономика, скачки курса валют, потеря объекта недвижимости или постоянной работы. Редко, кто планирует крах, беря на себя обязательства. Но ипотечные риски – реальность, стоит заранее о них узнать, постараться минимизировать.

Основные риски у банка

Самые распространенные риски для банка:

  • Кредитный риск или риск невозврата ипотеки. Существует достаточно факторов, которые могут повлиять на то, что заемщик откажется исполнять свои обязательства перед банком. Банк просчитывает их и закладывает в итоговый процент по займу.
  • Процентный риск. Данный риск реализуется, когда процент по займам для привлечения денег в бизнес банка неожиданно вырастет, и заемные средства станут дороже, нежели процентный доход от кредитов, которые выдает банк.
  • Риск ликвидности. Изменение экономической ситуации может привести к тому, что люди массово начнут снимать деньги с вкладов, резко увеличится стоимость валюты, обрушиться рынок недвижимости и т.д. Все это приведет к тому, что у банка возникнут убытки и будет большой дисбаланс между активами и пассивами.

Основными инструментами для закрытия этих рисков будут:

  • Осторожная кредитная политика и четкий механизм оценки рисков при выдаче займа;
  • Правильная оценка стоимости залога по ипотеке;
  • Четкая регистрация имущественных прав;
  • Страхование;
  • Формирование резервного фонда;
  • Поддержка со стороны государства в рамках различных программ.

Все эти риски заложены в ипотечный процент, поэтому чем меньше их будет, тем меньше будут ставки по ипотеке.

Реальные риски заемщика при оформлении ипотеки

Ипотечные риски – действительность для каждого человека. Они возможны по разным причинам, но это не влияет на наступление негативных последствий. Результат – потеря денег, недвижимости, плохая кредитная история.

Основные риски при ипотечном кредитовании для заемщика:

Важно понимать, что банк вправе реализовать вашу квартиру и выселить из неё, если вы не будете своевременно оплачивать ипотеку. Подробнее о том, что будет, если не платить ипотеку вы узнаете из нашего следующего поста.

Способы снижения рисков для заемщика

Существуют ряд рекомендаций по снижению ипотечных рисков:

Основные риски – страховать обязательно!

Экономия при оформлении договора на страховании ипотечных рисков – верный путь к потере жилья и большим проблемам.

Существуют следующие виды ипотечного страхования:

  • Страхование залога. Этой страховкой вы защищаете сам объект недвижимости от возможной порчи или утраты
  • Страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика – данный риск позволит не платить ипотеку при наступлении смерти и инвалидности заемщика или созаемщика, при этом квартира остается в собственности и обременение с неё снимается.
  • Потеря дохода – этот тип страхования уже не экзотика и он покрывает риск утраты работы в результате банкротства или сокращения. Страховая будет оплачивать ипотеку пока заемщик не найдет новое место работы.
  • Страхование титула – это защита от притязаний третьих лиц на вашу ипотечную квартиру.

Подробно страхование по ипотеке и все её виды разобраны в отдельном посте.

Кредит на жилье – востребованный тип займа. Чтобы иметь возможность его выплатить и не потерять недвижимость – обязательно анализируйте договор. Не стоит соглашаться на слишком большие проценты, брать деньги в иностранной валюте, отказываться от страхования объекта и жизни.

Попытка сэкономить может стать причиной потери жилья, долгов. И проблем с коллекторами. Внимательно изучайте все ипотечные риски и не бойтесь задавать вопросы экспертам. Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к ипотечному специалисту, которые расскажет все нюансы ипотеки и поможет вам.

Также вам будет интересно узнать про все виды ипотеки в России и их классификацию.

Актуальные условия ипотеки вы узнаете из нашего специального поста.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста.

Современные методы оценки кредитного риска ипотечного кредитования

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 06.10.2018 2018-10-06

Статья просмотрена: 116 раз

Библиографическое описание:

Иванов Д. Ю., Шуругин П. Ю. Современные методы оценки кредитного риска ипотечного кредитования // Молодой ученый. — 2018. — №40. — С. 131-132. — URL https://moluch.ru/archive/226/52884/ (дата обращения: 27.09.2019).

На современном этапе развития российской экономики наиболее остро стоит задача ускорения экономического роста в стране. Для достижения этой цели необходимо развитие банковской системы и функционирование налаженного кредитного механизма.

Нестабильность ситуации в стране, вызванная внешним финансовым кризисом и введением санкций, значительно повлияла на повышение уровня риска банковских кредитных организаций. С учетом того, что долгосрочным кредитам присущ повышенный уровень риска, данные операции подверглись наибольшему влиянию.

Кредитный портфель крупных банков многообразен, но наиболее популярным из долгосрочных активов банков на сегодняшний день является ипотечное кредитование. Широкое распространение данный вид кредитования получил в связи с невозможностью для большей части населения удовлетворить собственными средствами свою потребность в жилье. Так, к концу 2017 г. уже каждая пятая сделка с недвижимостью проводилась с использованием механизма ипотечного кредитования.

Следует отметить, что ипотечное кредитование обладает специфическими особенностями, влияющими на кредитный риск банка, такими как крупные суммы кредитов, долгосрочный характер заимствования и обеспечение кредита залогом жилого и иного имущества.

В сложившейся экономической ситуации при снижении уровня реального дохода населения к концу 2017 г. на 8,3 % от уровня предшествующего года и тенденции к его дальнейшему снижению в текущем году уровень просроченной задолженности банков неуклонно растет.

Это приводит к сокращению или полному закрытию программ ипотечного кредитования в банках. Но наблюдается значительное повышение выдаваемых ипотечных кредитов населению по сравнению с предыдущими годами. [1]

Рассмотрим статистику выданных ипотечных жилищных кредитов рисунок 1.

Рис. 1. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд руб.

Из рисунка 1 видно, что рынок ипотечного кредитования вырос в 2017 году, далее в связи с экономическим кризисом наблюдается значительный спад и только к концу 2017 году идет стремительное повышение по сравнению с 2016 годом. Нельзя не отметить и снижение средней процентной ставки по ипотечным кредитам с 12,16 % в 2016 году до 9.5 % в 2017 году, что не могло не отразиться позитивно на количестве желающих воспользоваться услугами ипотечного кредитования [2]

Коммерческие банки несут четыре основных вида рисков

Читайте так же:  Самоменеджмент — что это

‒ Риск досрочного погашения.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика)- риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Данный вид риска можно предотвратить с помощью двух инструментов:

  1. Обязательное страхование предмета залога при выдаче ипотечного кредита
  2. Установление требований, которые удовлетворяют трем основным требованиям:

‒ отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность

‒ отношение суммы кредита к рыночной (оценочной) стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы по предоставленной ссуде

‒ максимальная сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое значение. [3]

Риск ликвидности — возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения свих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка.

Риск досрочного погашения кредита — оказывает влияние на стоимость ипотечных кредитов, так как досрочное погашение сокращает время жизни кредита. В этом случае банк-кредитор влечет за собой финансовые потери, вызванные необходимостью срочного реинвестирования досрочно поступивших платежей по кредиту по более низкой процентной ставке. Проблема усугубляется, если процентные ставки по пассивам зафиксированы на длительный период времени.

Все подводные камни ипотеки и как их обойти

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

[3]

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье. Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Видео (кликните для воспроизведения).

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Читайте так же:  Что такое потребительский кредит и как его выгоднее взять

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них. К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга. Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

  • семейная ипотека под 6% годовых;
  • военная ипотека;
  • материнский капитал;
  • молодая семья;
  • социальная ипотека;
  • деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 453.000 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату. Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы. Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Риски ипотечного кредитования для банка, заемщика и продавца квартиры.

Рискам при заключении сделки ипотеки подвергаются все ее участники. Больше всех опасности операция несет для заемщика и для банка, который выдал ему ссуду. Причин подобных рисков может быть множество: это и инфляционные процессы в стране, и политическая ситуация, и экономические проблемы.

Сложно выделить один самый важный кредитный риск ипотечного кредитования, мы рассмотрим и опишем все их виды.

Риски для банка

В первую очередь банк сталкивается с кредитным риском. Это вероятность неисполнения заёмщиком своих обязательств по договору, в результате чего банк теряет свои деньги. Для организации очень важно получать проценты в срок, при этом максимально допустимая сумма невыплаты может достигать всего 5%.

[1]

Избежать такого риска в полной мере невозможно, но для этого проводится множество проверок перед окончательной выдачей ипотеки заемщику. Последнему нужно предоставить целый список документов, на основании которых специалисты делают вывод о его благонадёжности.

Читайте так же:  Льготы инвалидам в москве и московской области

В список рисков ипотечного кредитования заемщиков также относят риск досрочного платежа. Если клиент решит внести сумму долга досрочно, теряются проценты и прибыль банка.

Поэтому сегодня практически для всех финансовых организаций характерен контроль за возможностью досрочного погашения любого типа кредита и не всегда такая возможность прописывается в договоре клиента.

Больше всех в сделке рискует заемщик. Банк может остаться без потенциальной прибыли, то покупатель вносит по договору свои кровные, так что изучим его возможные риски.

Риски для потенциального заемщика

Самая первая угроза – это риск ипотечного кредитования, связанный с потерей трудоспособности или дохода. В нашей стране экономический кризис ударил практически по всем категориям населения и особенно пострадали люди со средними доходами.

В такой ситуации заемщик может в любой момент лишиться своего рабочего места, а необходимость каждый месяц нести в банк кругленькую сумму остается.

Это страшный сон любого клиента банка, который решил ввязаться в ипотеку. В такой ситуации может помочь страховка, но в любом случае просрочки неизбежны, так что придется временно отказывать себе даже в самом необходимом и срочно искать хоть какую-то работу.

Поэтому широкое распространение получили ипотечные кредиты под залог недвижимости или с поручительством. В случае потери работы и сложной финансовой ситуации созаемщик или поручитель временно возьмет нагрузку на себя, так что в плюсе останутся все.

Колебания курса валют, которые невозможно предсказать – это второй по распространенности риск для человека, имеющего ипотечные обязательства.

Стратегия развития валютного рынка страны последние годы сильно изменилась, довольно часто наблюдаются валютные колебания, лишая спокойствия банки и заемщиков, оформивших сделку в валюте. Сегодня такой риск покупателя квартиры в ипотеке – самый серьёзный.

Риск становится особенно серьёзным, если учесть, что ипотечное кредитование обычно долгосрочное, а значит денег, вероятно, придется заплатить еще больше.

О чем стоит беспокоиться продавцу?

Как не странно, но для другой стороны риски продажи квартиры в ипотеку практически отсутствуют, и продавец в такой ситуации остается только в плюсе. Хоть банк является косвенным участником сделки, но все денежные расчеты проводятся на его территории.

Здесь покупатель с продавцом могут детально обсудить все важные моменты, а также провести передачу денег под присмотром камер.

Купюры проходят проверку на детекторе, процедура пересчета доверяется счетной машине. Так что исключается попытка обмана или расплаты поддельными деньгами.

Еще один приятный бонус – банк обеспечит юридическую поддержку, для заключения сделки приглашается нотариус. Так что все нужные документы будут несколько раз проверены и грамотно составлены. Единственным минусом такой сделки можно назвать длительность самой процедуры.

Банк старательно проверяет саму недвижимость, затем платёжеспособность клиента, только тогда приглашает проверенного нотариуса. В целом все отнимет не меньше месяца, а еще у продавца могут потребовать пакет документов на недвижимость, это лишние хлопоты.

Всегда останется ничтожная вероятность того, что жилье не пройдет проверку и банк откажется иметь дело с продавцом. Но обычно в таких ситуациях уже отдается задаток, так что эта небольшая сумма может стать моральной компенсацией для продавца.

Но в целом у продавца не только нет рисков, но и появляются дополнительные преимущества. Ведь намного безопасней проводить сделки с крупными суммами денег в банке, чем просто в нейтральном месте.

Процедура покупки квартиры в ипотеку отличается целым рядом особенностей и вполне логично, что такой долгосрочный кредит имеет некоторые минусы и сопряжен с рисками. Мало кто не согласен с тем, что больше всех в сделке рискует именно покупатель.

Чтобы хоть немного себя обезопасить, следуйте таким рекомендациям:

  1. следите за ценой. Снижение суммы примерно на 30% от среднерыночной чревато неликвидом;
  2. больше проблем возникнет, если продавец не собственник, а действует по доверенности;
  3. обратите внимание на наличие у продавца всех необходимых документов. Не лишней будет проверка его психического здоровья. Да-да, часто банки требуют такие справки от собственника.

Каждая ситуация особенная, поэтому будьте бдительны!

Страхование при ипотечном кредитовании как метод минимизации рисков кредитных учреждений и заёмщиков

курсовая.docx

Страхование жизни и трудоспособности защищает заемщика от риска, что он окажется недееспособным и не сможет отвечать по своим обязательствам перед банком (вносить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту) из-за возникших проблем со здоровьем.

На протяжении всего срока ипотечного кредита у заемщика могут возникать различные неприятные ситуации, связанные со здоровьем (болезнь или травмы, в результате которых может возникнуть частичная или полная потеря трудоспособности).

При возникновении подобных ситуаций, финансовая нагрузка на бюджет заемщика значительно увеличиться, так как ему помимо выплаты ежемесячных платежей по ипотеке, заемщику придется еще, и восстанавливать свое здоровье, а возможность зарабатывать деньги на период восстановления пропадет.

Поэтому при ипотечном кредитовании рекомендуется все-таки оформлять договор личное страхование. И в случае возникновения потери трудоспособности, страховая компания будет за заемщика осуществлять внесение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

В свою очередь банка-кредитора также волнует жизнь заемщика, состояние его здоровья и трудоспособности, так как эти факторы напрямую влияют на способность заемщиков осуществлять выплаты по ипотечному кредиту. В связи с этим, ипотечные банки настаивают на том, чтобы по их ипотечным программам заемщики осуществляли страхование жизни и трудоспособности, что в большинстве случаев поощряется более низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту. На стоимость страхования жизни и трудоспособности заемщика влияет его возраст, состояние здоровья (наличие или отсутствие хронических заболеваний и прочее), профессия (естественно, что для офисного работника страховой тариф будет меньше, чем для сварщика или строителя).

Страхование недвижимости по ипотеке:

Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы — далеко не абстрактные угрозы. Ни для кого не новость, что чрезвычайно велик риск недружественного воздействия на имущество третьих лиц, среди которых безусловным лидером являются кражи и грабежи жилых помещений. А еще остаются поджоги, взрывы, вандализм во всех его проявлениях… Естественно, что в защите от всех этих явлений заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем кредитодатель. Более того, если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае «форс-мажора» полностью скомпенсировать понесенный ущерб.

  1. ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ В СТРАХОВОЙ КОМПАНИИ «ИНГОССТРАХ»

У каждого банка или ипотечной компании свои требования по объему страхового покрытия. «Ингосстрах» предлагает гибкую программу комплексного ипотечного страхования, учитывающую требования любого кредитора и личные интересы.

Полис «Ингосстраха» поможет исполнить кредитные обязательства, если платежеспособность снизится по одной из перечисленных ниже причин:

  • утрата жизни или трудоспособности заемщика;
  • возникновение непредвиденных расходов на ремонт собственной квартиры при повреждении в системах водоснабжения, взрыве бытового газа и т.п.;
  • утрата права собственности на квартиру, купленную в кредит;
  • необходимость возмещения ущерба пострадавшим соседям.

[2]

По желанию страхователя компания застрахует недвижимое имущество и право собственности на него не только на размер обязательств перед кредитной организацией, но и на действительную стоимость имущества. Таким образом, при гибели или утрате имущества размер возмещения, выплаченного «Ингосстрах», поможет не только погасить кредит, но и возместить собственные затраты на покупку квартиры, коттеджа или дома.

Читайте так же:  Льготы молодым семьям

Программа комплексного ипотечного страхования включает:

  • страхование залогового имущества (квартиры, коттеджа, отдельно стоящего дома) от огня и других опасностей;
  • титульное страхование (страхование потери имущества в результате прекращения права собственности);
  • страхование жизни и трудоспособности заемщика;
  • страхование гражданской ответственности владельца недвижимого имущества при эксплуатации объекта залогового имущества.

В зависимости от выбранной программы кредитования, «Ингосстрах» может предложить страхование вышеуказанных рисков в любой их комбинации — страхование предмета ипотеки (страхование залогового имущества); страхование рисков утраты права собственности на имущество, купленное в кредит; страхование утраты жизни или трудоспособности; страхование ответственности владельца имущества при эксплуатации объекта залогового имущества.

Условия ипотечного страхования:

  • Страховая сумма устанавливается в размере не меньше, чем сумма ипотечного кредита, увеличенная на годовую процентную ставку по кредиту, при этом страховая сумма ежегодно снижается по мере уменьшения задолженности заемщика по ипотечному кредиту.
  • Страховая сумма устанавливается в валюте кредита, расчеты производятся по курсу ЦБ РФ.
  • Договор ипотечного страхования заключается на срок действия кредитного договора.
  • Страховые взносы по договору страхования ипотеки уплачиваются ежегодно, в соответствии с графиком.

Страхование заемщика от несчастных случаев и болезней в рамках ипотечного страхования осуществляется от таких рисков, как:

  • Смерть застрахованного лица в результате несчастного случая или болезни;
  • Постоянная утрата застрахованным лицом трудоспособности, наступившая в результате несчастного случая или болезни, с установлением инвалидности 1 или 2 группы;
  • Временная утрата застрахованным лицом общей трудоспособности в результате несчастного случая или болезни, имевших место в течение срока действия договора страхования (по требованию банка).

Если возраст заемщика на дату заключения договора ипотечного страхования менее или равен 45 лет и страховая сумма по договору страхования не превышает $300 000, а в заявлении на страхование отсутствуют ответы, при котором требуется прохождение медицинского освидетельствования, то прохождение медицинского освидетельствования не требуется.

Если возраст заемщика на дату заключения договора ипотечного страхования более 45 лет, но менее 55 лет, и страховая сумма по договору страхования не превышает $250 000, а в заявлении на страхование отсутствуют ответы, при которых требуется прохождение медицинского освидетельствования, то прохождение медицинского освидетельствования не требуется.

В других случаях заемщик должен пройти медицинское освидетельствование, объем которого определяется исходя из его возраста и размера страховой суммы.

В данной работе была достигнута поставленная цель и решены следующие задачи:

1. Рассмотрен общие положения ипотечного страхования.

2. Изучен вопрос ипотечного страхования в России.

В ходе выполнения работы сделаны следующие выводы, соответствующие поставленным задачам:

1. Ипотечное страхование обязательное условие, предохраняющее от непредвиденных ситуаций банк и заемщика. Как правило, ипотечный банк сотрудничает с определенными страховыми компаниями, которым доверяет. Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает обязательное страхование только объекта залога (конструктивных элементов квартиры или дома) от риска его повреждения.

для развития ипотечного страхования необходимо; прежде всего, развитие ипотеки, в том числе формирование информационной базы по ипотечным кредитам, накопление кредитных историй и доработка законодательной базы.

Для выработки принципиально новых страховых продуктов, обеспечивающих защиту всех участников ипотечного рынка, а также позволяющих сделать ипотеку доступной для широких слоев населения, необходимо объединение усилий кредитных и страховых организаций.

Таким образом, формирование системы ипотечного страхования непосредственно связано как с общим состоянием российского страхового рынка, так и с развитием жилищной ипотеки. Появление новых кредитных продуктов и увеличение массового спроса на ипотеку среди различных слоев населения влечет необходимость дополнения существующих и появления новых страховых продуктов, позволяющих обеспечить полноценную комплексную страховую защиту основных участников ипотечного рынка.

Видео (кликните для воспроизведения).

Список использованной литературы

  1. Андрюшина И.А. Ипотечное кредитование в России: уроки истории // Имущественные отношения в РФ. 2006. №12. С.21-28.
  2. Бусов В.И., Аляутдинов М.Ш. Ипотечное кредитование, ипотечные банки // Собственность и рынок. 2004. №7. С.26-35.
  3. Грибанова С.Е. Жизнь в кредит // НП. 2002. №24. С.21-28.
  4. Ипотека // Бизнес и банки. 1995. №5-6. С.7.
  5. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / Под ред. И.А. Разумова, 2005.
  6. Кавкин А. Страхование кредитного риска // Бизнес и банки. – 2001. — № 18-19. – С. 1-2.
  7. Лайков А.Ю. Учитывать интересы российских страхователей // Финансы.- 2002. — № 6. – С. 46-48.
  8. Рогачев А.Ю. Ипотечное кредитование: риски и привлекательность // Управление финансовыми рисками. 2006. №3. С.216-220.
  9. Медведев М. 10 претензий к современной ипотеке / М. Медведев // Вопросы социального обеспечения. – 2007. – №2. – с. 28-30.
  10. Архипов А.П. О страховании рисков ипотеки / А.П. Архипов, Ю.Т. Ахвледиани // Финансы. – 2006. – №3. – с. 40-44.

Источники


  1. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.

  2. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.

  3. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
  4. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.
  5. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации. Учебник; ТК Велби, Проспект — М., 2016. — 208 c.
Основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here