Основные условия договора залога недвижимого имущества

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Основные условия договора залога недвижимого имущества" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Статья 339. Условия и форма договора залога

1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.

3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Комментарий к Ст. 339 ГК РФ

1. В комментируемой статье говорится о договоре как о документе. На самом деле речь идет о существенных условиях договора о залоге. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо достичь соглашения по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК).

Существенными условиями договора о залоге являются следующие:

1) предмет залога (имущество, передаваемое в залог). Если в залог передается вещь, в договоре определяются ее наименование, количественные и качественные характеристики и (или) иные признаки, позволяющие индивидуализировать данную вещь, выделить ее из массы подобных вещей. Если предметом залога будут имущественные права, то определяется, какие именно права передаются в залог, из каких обязательств они вытекают, каково их содержание и т.д. «При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, — указывает Президиум ВАС РФ, — договор о залоге не может считаться заключенным» .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» (п. 2). Кроме того, в п. 4 указанного Обзора обращается внимание на то, что в договоре отсутствуют условия, регламентирующие «порядок и способ выделения родовых вещей (кирпичей), являющихся предметом залога, в случае их поступления в адрес залогодателя». По-видимому, и в этом случае договор считается незаключенным в связи с отсутствием соглашения о предмете. В другом случае Высший Арбитражный Суд РФ указал: «Проанализировав условия оспариваемого договора, суды установили, что в залог передано оборудование комбикормового и убойного цехов, перечисленное в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, указаны наименования 45 видов оборудования, их марка и модель, инвентарные номера, количество предметов каждого вида оборудования… предмет залога согласован сторонами» (Определение ВАС РФ от 27 апреля 2007 г. N 4786/07).

При ипотеке предмет определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре должны быть указаны право (собственности или хозяйственного ведения), на котором предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке);

2) оценка предмета залога . Оценка производится по соглашению сторон. Вряд ли можно признать правильным решение, в соответствии с которым договор о залоге признан незаключенным на том основании, что заложенные «спорные объекты недвижимости являются самостоятельными объектами и не входят в единый имущественный комплекс», «договор ипотеки не содержит сведений о цене объектов залога в отдельности, а ссылка в договоре на общую стоимость предмета залога не предоставляет возможности произвести реализацию залога в соответствии с требованиями статьи 350 ГК РФ» .

———————————
Договор о залоге признан незаключенным в связи с тем, что не указан состав заложенного имущества, а именно количество шкурок котика и их цена (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 января 1998 г. N 2935/97). Договор о залоге, в котором отсутствует оценка предмета залога, считается незаключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 29 февраля 2000 г. N 6863/99).

Определение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. N 13188/07.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге не завершенного строительством объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается соглашением залогодателя и залогодержателя (п. 3 ст. 9, ст. 67 Закона об ипотеке);

3) определение, у какой из сторон договора о залоге будет находиться заложенное имущество;

4) существо обеспечиваемого залогом обязательства. Если, например, залогом обеспечивается обязательство, возникшее из договора купли-продажи, то в договоре о залоге указывается, кто является продавцом, покупателем и что является предметом купли-продажи (какая вещь продается);

5) размер обеспечиваемого залогом требования. В приведенном примере это цена предмета договора купли-продажи. Если, например, залогом обеспечивается обязательство из кредитного договора, то в договоре указывается размер кредита и процентов, которые должны быть уплачены за пользование кредитом;

6) срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В приведенных примерах это срок передачи вещи покупателю, срок уплаты покупной цены — по договору купли-продажи; срок (сроки) погашения кредита и уплаты процентов — по кредитному договору.

Соглашения по трем последним условиям при заключении договора о залоге не требуется. По своей сути это условия обязательства, обеспечиваемого залогом, и каким-либо образом изменить их, дополнить и прочее залогодатель и залогодержатель не могут. Однако определение того, какое именно обязательство обеспечивается залогом, каков его размер и каковы сроки исполнения при заключении договора о залоге, необходимо. В противном случае, будучи оторванным от основания (обязательства, обеспечиваемого залогом), вопреки законам логики акцессорное залоговое обязательство «повиснет в воздухе» (залог обеспечивает исполнение неизвестно какого обязательства).

Читайте так же:  Отказ работодателя в перечислении зарплаты на карту

Вместе с тем нельзя считать, что последние три условия договора о залоге носят факультативный характер, выполняют некую информационную функцию. Во-первых, по общему правилу при заключении договора о залоге согласия по этим пунктам не требуется. Однако появление договора о залоге обязано существованию обязательства, обеспечиваемого залогом; само обеспечение обязательства залогом производится по соглашению сторон. Поэтому в договоре о залоге должно быть указано существо обеспечиваемого залогом обязательства. Во-вторых, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, залогодатель и залогодержатель определяют размер данного обязательства и могут установить пределы обеспечения. Например, может быть предусмотрено, что залогом обеспечивается только сумма основного долга (но не процентов, штрафов и т.п.). В-третьих, требования к залогодателю (обращение взыскания на заложенное имущество) могут быть предъявлены лишь в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом, в установленный срок. Поэтому в договоре о залоге должен быть указан срок исполнения основного обязательства. Если нет соглашения по названным условиям (хотя бы по одному из них) либо соответствующее условие отсутствует в договоре, то договор о залоге не заключен .

———————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 22 июля 1997 г. N 2774/97.

Исключение может составлять условие о том, у кого из сторон договора будет находиться заложенное имущество. Если нет соглашения по этому условию, то действуют правила, установленные ст. 238 ГК РФ. Если же в залог передаются недвижимость или товары в обороте, то по данному условию попросту не о чем договариваться (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК).

Кроме названных существенными условиями договора о залоге являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, одна из сторон может настаивать на определении договором объема требования, обеспечиваемого залогом (ст. 337 ГК), установлении договором момента возникновения права залога (п. 1 ст. 341 ГК), запрете договором последующего залога (п. 2 ст. 342 ГК), распределении обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК), определении порядка и условий пользования и распоряжения заложенным имуществом (ст. 346 ГК).

При ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).

В договоре о залоге прав кроме указанного должно быть названо лицо, являющееся должником залогодателя (ст. 55 Закона о залоге).

2. Договор о залоге во всех случаях должен быть заключен в письменной форме. Обычно договор о залоге заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Теоретически мыслимо заключение договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (использование таких способов заключения договора о залоге не встречается).

По общему правилу договоры о залоге должны заключаться в простой письменной форме. Иногда требуется нотариальное удостоверение договора о залоге (нотариальная форма). Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению (в комментируемой статье воспроизводится правило, предусмотренное п. 2 ст. 163 ГК).

Так, если стороны своим соглашением определили, что тот или иной договор (купли-продажи, займа и т.д.) должен быть совершен в нотариальной форме, то и договор о залоге, обеспечивающий соответствующее обязательство, также должен быть нотариально удостоверен.

Естественно, что и договор об ипотеке может быть нотариально удостоверен, если того пожелали залогодатель и залогодержатель, хотя по закону для данного вида сделок эта форма не требуется (п. 2 ст. 163 ГК).

[2]

3. Иногда в одном документе (договоре) содержатся условия основного (обеспечиваемого) обязательства и условия о залоге. Это нашло отражение и в законодательстве. Так, в силу п. 4 ст. 10 Закона о залоге условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство; такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге. В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Оценивая такого рода правила, следует констатировать смешение понятий «договор-документ» и «договор-соглашение». На самом деле в рассматриваемых случаях в одном документе (договоре) излагаются условия двух соглашений (договоров) — основного и о залоге. Договор-документ один, договоров-соглашений два.

Часто встречается и более сложная ситуация, когда в одном документе излагаются условия нескольких соглашений (о купле-продаже, о кредите, об ипотеке). В связи с правилами, содержащимися в комментируемой статье, следует отметить, что договор-документ во всех таких случаях должен быть облечен в форму, установленную для договора о залоге.

4. Государственная регистрация договора об ипотеке осуществляется по правилам, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Законом об ипотеке (см. статью 131 ГК и комментарий к ней) .

———————————
См. об этом: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 376 — 386.

5. В п. 4 комментируемой статьи указывается на недействительность договора о залоге в случае несоблюдения требований о письменной форме договора и (или) о государственной регистрации договора.

Совершенно «замечательные» правила на этот счет установлены в Законе об ипотеке. В абз. 3 п. 1 ст. 10 предусмотрено, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным. А в п. 2 этой же статьи указано: «Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации».

Договор залога будущего недвижимого имущества (Нарижний А.С.)

Дата размещения статьи: 11.12.2017

Условие об оценке предмета ипотеки. Оценка осуществляется по соглашению залогодателя и залогодержателя (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). При этом залогодатель и залогодержатель вправе заключенной в последующем двусторонней сделкой изменить первоначально достигнутую договоренность по вопросу о залоговой стоимости предмета залога (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13 по делу N А45-5119/2009). Таким образом, можно прийти к выводу о том, что необходимость включения в договор ипотеки условия об оценке также не является препятствием к заключению такого договора в отношении будущей недвижимости, поскольку стороны могут указать в договоре любую оценку будущего недвижимого объекта, а после его создания заключить дополнительное соглашение, уточняющее такую оценку.
———————————
Исключение составляют случаи, когда предметом ипотеки является государственное и муниципальное имущество. При таких условиях оценка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какую же цель могут преследовать участники оборота, стремясь заключить подобный договор, если он не способен наделить залогодержателя вещным правом ипотеки, поскольку последнее, как и в случае с движимыми вещами, не должно и не может возникать раньше создания вещи? В качестве ответа на этот вопрос уместно будет привести высказывание В.М. Хвостова о том, что моментом, определяющим старшинство залогового права, не всегда считается момент возникновения залогового права: если будущее залоговое право обосновано до его возникновения, но так, что оно уже связывает залогодателя, то старшинство залога приурочивается к моменту его обоснования (а не возникновения). Если заложена вещь, не принадлежащая еще залогодателю, то старшинство залога определяется временем совершения договора, а не моментом, когда залогодатель получит заложенную вещь в собственность .
———————————
См.: Хвостов В.М. Система римского права: Конспект лекций. М., 1908. II: Вещное право. С. 118 — 119.

Читайте так же:  Документы на квартиру для ипотеки в сбербанке вторичка, новостройка и сколько времени сбербанк прове

Российскому праву XIX в. был известен институт запрещения, являвшегося, как отмечал Л.А. Кассо, необходимым спутником ипотеки и налагавшегося в интересах третьих лиц в качестве предупреждения о состоявшемся уже обременении. С тех пор как было разрешено установление двух и более залоговых прав на одну недвижимость , банкам стало важно занять первое место, которое бы не было за ними обеспечено, если бы другие кредиторы могли приобрести старшинство в промежуток времени от момента выдачи свидетельства до предъявления его в кредитное учреждение. Сенат в итоге решил, что старшинство в пользу учреждения считается со дня наложения запрещения по выдаче свидетельства старшим нотариусом .
———————————
Положение об этом закрепилось в уставах кредитных учреждений.
См.: Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 254.

Энциклопедия решений. Существенные условия договора залога

Существенные условия договора залога

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ). В случае отсутствия любого из этих условий договор залога не считается заключенным (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет залога по общему правилу должен быть определен в договоре путем указания его индивидуальных признаков, позволяющих однозначно идентифицировать конкретное имущество, передаваемое в залог (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26).

Применительно к отдельным видам залога законом установлены специальные требования к описанию заложенного имущества. Так, предмет ипотеки определяется указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть также указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).

В предусмотренных законом случаях договор залога может быть заключен без индивидуализации его предмета. В частности, в договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания (в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной его части либо на залог имущества определенных рода или вида) (абзац второй п. 2 ст. 339 ГК РФ)*(1). При залоге товаров в обороте предмет залога может быть определен посредством указания родовых признаков соответствующих товаров и мест их нахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках (абзац второй п. 1 ст. 357 ГК РФ).

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указываются в договоре залога в соответствии с условиями этого обязательства. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения (п. 4 и 5 ст. 9 Закона об ипотеке).

Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Данное правило введено в ГК РФ Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ и вступило в силу с 1 июля 2014 года. Ранее судебная практика исходила из того, что отсылка в договоре залога к договору, регулирующему основное обязательство, достаточна только в том случае, если залогодателем является должник по основному обязательству (абзац второй п. 43 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8). Действующая редакция п. 1 ст. 339 ГК РФ не ставит возможность такой отсылки в зависимость от того, является залогодателем должник или третье лицо.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом (включая будущее обязательство), может быть описано способом, позволяющим определить его на момент обращения взыскания (в том числе путем указания на обеспечение всех существующих или будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы) (абзац первый п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Действующая редакция п. 1 ст. 339 ГК РФ не упоминает условие о стоимости предмета залога в числе существенных условий договора залога. При отсутствии в договоре залога этого условия цена реализации (начальная продажная цена) предмета залога определяется судом при обращении на него взыскания (п. 3 ст. 340 ГК РФ). В случае заключения залогодателем и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, в таком соглашении в обязательном порядке должна быть указана стоимость (начальная продажная цена) заложенного имущества или порядок ее определения (п. 7 ст. 349 ГК РФ).

Применительно к договору об ипотеке условие о стоимости (оценке) предмета залога является существенным условием договора (п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке). В том случае, если предметом ипотеки являются несколько объектов недвижимости, в договоре может быть указана оценка каждого из них или их общая залоговая стоимость (см. постановление Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 2620/10).

Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ из п. 1 ст. 339 ГК РФ исключено требование об обязательном указании в договоре залога на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. При отсутствии в договоре соответствующего условия заложенное имущество по общему правилу остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

*(1) Эта норма введена в ГК РФ Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ и применяется с 1 января 2015 года

Существенные условия договора залога (Поваров Ю.С.)

Дата размещения статьи: 21.04.2015

Решающая роль в определении факта заключения конкретного гражданско-правового договора отводится моменту согласования его существенных условий, к числу которых, среди прочего, относятся условия о предмете договора и условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК)) (для краткости мы будем именовать такие условия как «существенные в силу закона»). Известно, что состоявшееся в результате принятия Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» достаточно кардинальное изменение гражданского законодательства о залоге затронуло и вопросы, касающиеся «списка», содержания и механизма (способа) определения существенных в силу закона условий договора залога (при этом наблюдается тенденция к облегчению законодателем индивидуальной регламентационной деятельности контрагентов, особенно для случаев использования залога в предпринимательской сфере).
———————————
СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6687.

Читайте так же:  Обучение работников организации

Особенности правового режима закладываемых товаров в обороте (состав и натуральная форма которых может изменяться залогодателем) объективно обусловливают специфичность описания предмета залога в договоре залога товаров в обороте, впервые получившую легализацию на уровне ГК: предмет залога допустимо определить посредством указания родовых признаков товаров и мест их нахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках (п. 1 ст. 357); это будет достаточным для того, чтобы считать условие о предмете залога согласованным.
———————————
«Залог товаров в обороте необходимо рассматривать не как залог отдельных индивидуально-определенных вещей, а как залог совокупной массы родовых вещей или, если выражаться более абстрактно, как залог оборота, выраженного в товарах» (Теплов Н.В. Залог товаров в обороте: анализ института на примере floating charge // Вестник ВАС РФ. 2013. N 11).

Изученный набор существенных условий может расширяться (или вообще пересматриваться) при залоге отдельных видов имущества. Так, в договоре залога права дополнительно (т.е. помимо «сверхусловий», представленных в ст. 339 ГК), согласно ст. 358.3 ГК, должны быть указаны:
а) сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право, и о должнике залогодателя (к сожалению, законодатель никак не конкретизирует объем названной информации).
———————————
Хотя законодатель и говорит, что указание данных сведений в договоре должно производиться помимо закрепления в нем условий, предусмотренных ст. 339 ГК, фактически через такое указание осуществляется характеристика предмета залога (о чем свидетельствуют, кстати, и положения п. 2 ст. 358.3 ГК).

Библиографический список

1. Воронина Е.И. Обязательства, связанные с личностью их сторон, в гражданском праве России: Монография. Самара: ООО «Офорт», 2013.
2. Кирилловых А.А. Новое в законодательстве о залоге. М.: Деловой двор, 2012.
3. Курбатов А.Я. Признание договоров незаключенными как следствие невосполнимости и их существенных условий // Цивилист. 2011. N 3.
4. Макарова Е. Замена предмета залога в гражданском обороте // Корпоративный юрист. 2010. N 7.
5. Соменков С.А. Об обращении взыскания на предмет залога // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 5.
6. Степанова И.Е. Существенные условия договора: проблемы законодательства // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.
7. Теплов Н.В. Залог товаров в обороте: анализ института на примере floating charge // Вестник ВАС РФ. 2013. N 11.

Образец договора залога недвижимого имущества

Договор залога недвижимости (ипотеки): основные условия

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор залога недвижимого имущества — вид договора залога с особенностями, вытекающими из правового режима объектов недвижимости (ОН). О некоторых его практических аспектах можно узнать на нашем сайте, например из материала Форма договора залога по ГК РФ и его образец.

ВАЖНО! Специальные нормы об ипотеке содержатся в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ).

В нем, в частности, предусмотрены следующие особенности:

  • Существенными условиями договора залога недвижимого имущества, в дополнение к указанным в ст. 339 Гражданского кодекса РФ (предмет залога, существо, размер и срок исполнения обеспеченного обязательства), являются оценка ОН, основание возникновения обеспечиваемого обязательства, указание на зарегистрированные в Росреестре правоустанавливающие документы (подп. 1, 2, 4 ст. 9 закона № 102-ФЗ).
  • ОН всегда остается в пользовании залогодателя (ст. 1, 29 закона № 102-ФЗ).
  • Предмет договора должен быть описан определенным образом: с указанием его адреса и характеристик, достаточных для идентификации (площадь, кадастровый номер) (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Как правило, это делается на основании документа кадастрового учета.
  • Вместе с ипотекой строения одновременно устанавливается залог на земельный участок или право его аренды (ст. 69 закона № 102-ФЗ).
  • заключить договор ипотеки в обеспечение кредита с потребителем с 01.10.2019 может не всякая организация — нельзя оформлять ипотеку в микрофинансовых организациях (разрешена ипотека с потребителями только тем МФО, которые учреждены государством или местными администрациями).

Ипотека подлежит регистрации. Описание этой процедуры читайте в статье Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре.

Правовой режим закладной

По условиям договора залога недвижимого имущества в удостоверение прав залогодержателя может быть выдана закладная (п. 6 ст. 9 закона № 102-ФЗ).

ВАЖНО! Закладная является документарной именной ценной бумагой, из этого вытекают особенности регулирования ее обращения (преимущества быстрого оборота), а также высокие риски, связанные с возможностью ее утраты или вероятных злоупотреблений (кражи, подделки).С 01.07.2018 возможна выдача бездокументарной закладной в форме электронного документа (п. 3 ст. 13 закона № 102)

В силу ст. 13 закона № 102-ФЗ этот документ удостоверяет права:

  • получения причитающегося по обеспеченному обязательству без дополнительных доказательств (текст закладной имеет приоритет над текстом договора ипотеки — ст. 14 закона № 102-ФЗ);
  • залога на ОН.

Закладная подлежит удостоверению Росреестром. В качестве ценной бумаги она может быть передана для хранения и учета в специализированную организацию — депозитарий. Бездокументарная закладная в обязательном порядке передается в депозитарий (п. 1 ст. 13.2 закона № 102).

Текст закладной должен соответствовать требованиям, изложенным в ст. 14 закона № 102-ФЗ. Права по документарной закладной передаются по сделке, совершаемой в простой письменной форме: путем совершения надписи на закладной или подписания отдельного договора с условием выполнения учетных действий по счету депо депозитарием (ст. 48 закона № 102-ФЗ). Переход прав по электронной закладной осуществляется путем внесения записи по счету депо.

Образец договора залога недвижимого имущества между юридическими лицами

В статье размещен образец договора залога недвижимости, который предназначен для случаев, когда его сторонами являются юридические лица. В случае его применения к отношениям с физическим лицом при заключении договора и уступке прав по нему необходимо учитывать положения закона № 102-ФЗ, относящиеся к таким ситуациям (ст. 9.1, 74–78 и др.).

При составлении договора особого внимания требуют последствия неисполнения обеспеченного обязательства. Законодательство допускает установление в договоре внесудебного порядка вместо необходимости обращения в суд (действует по умолчанию). Обе процедуры описаны в наших материалах: Судебная практика по обращению взыскания на заложенное имущество, Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Внесудебный порядок в большей степени отвечает интересам кредитора.

Шаблон договора, который можно взять за основу, доступен для скачивания по ссылке: Образец договора залога между юридическими лицами.

Итак, залог недвижимости урегулирован специальным законом и требует регистрации. Договор должен соответствовать некоторым специальным требованиям (ОН остается у залогодателя, предмет залога должен быть учтен в кадастре недвижимости, а право залогодателя зарегистрировано). На основании ипотеки может быть оформлена особая ценная бумага — закладная.

Основные условия договора залога недвижимого имущества

Договор залога недвижимого имущества предназначен для обеспечения обязательств по получению кредитов и регулированию правовых отношений с соответствующими организациями и физическими лицами, которые занимаются финансовой деятельностью.

Читайте так же:  Как оформить заявление о вступлении в наследство

Так, например, когда невозможно взять определенную сумму под заём в банковском учреждении, данный кредит можно получить, задействуя частное лицо. Между физическими лицами заключается договор займа, в качестве залога может выступать недвижимое имущество. Подобные сделки между физическими лицами являются вполне легальными и для их заключения нет никаких препятствий.

Договор займа с залогом недвижимого имущества является многосторонним. С одной стороны выступает лицо, предоставляющее заём, с другой – заёмщик-залогодатель.

У данного соглашения нет чётко установленной формы, поэтому оно может быть составлено в произвольном порядке с добавлением индивидуальных разделов. Однако при составлении документов подобного рода следует учитывать ряд рекомендаций.

В договоре залога недвижимого имущества обязательно должен присутствовать такой раздел, как «Вводная часть». Он включает в себя всю необходимую информацию о лицах, представляющих стороны соглашения. Этот раздел должен содержать реквизиты участников правовых отношений, к которым относятся:

  • Инициалы, написанные полностью;
  • Адрес фактического проживания;
  • Паспортные данные.

Также рекомендуется обозначить следующие разделы:

  • права и обязанности каждого участника правоотношений;
  • полные реквизиты сторон;
  • гарантии для каждого представителя договора;
  • предмет соглашения;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • страхование;
  • заключительные положения.

Под предметом договора подразумевается денежная сумма, выданная заёмщику в качестве займа. Должны указываться размер и сроки его предоставления займа.

Заёмщик обязуется вернуть нужную сумму денег в срок, в обеспечение этого обязательства выступает залог в виде недвижимого имущества – дом, квартира, землю, гараж. Следует указать, какой именно объект недвижимого имущества выступает в качестве залога — указать его наименование, адрес, площадь, основные характеристики, реквизиты документов, подтверждающих право собственности. Ведь заложить можно только своё имущество, то есть неприватизированное жилье не может выступать в качестве залога по договору. Здесь нужно обратить внимание на состояние недвижимого имущества, далеко не каждый человек согласится, если в качестве залога будет выступать аварийное и ветхое помещение.

В «Правах и обязанностях» также есть множество своих особенностей, в этой части договора предусматривается правомерное равноправие участников правоотношений. Следует учесть, что при непонимании каких-либо пунктов документа необходимо заручиться поддержкой знающего специалиста.

Договор может быть заключен между любыми физическими лицами, в том числе и лицами без гражданства и иностранными гражданами.

Скачать договор залога недвижимого имущества — образец заполнения в формате Word

Дело N33-13761/2016. Об обязании заключить основной договор залога недвижимого имущества на условиях предварительного договора залога.

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

от 14 ноября 2016 г. по делу N 33-13761/2016

Судья Варакшина Т.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Бузмаковой О.В.,

судей Хасановой В.С., Казанцевой Е.С.,

при секретаре С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л. на решение Кировского районного суда города Перми от 28 июня 2016 года, которым постановлено: «В удовлетворении исковых требований Л. к Ч. об обязании заключить основной договор залога недвижимого имущества на условиях предварительного договора залога от 25 ноября 2015 года, заключенного между Л. и Ч., отказать».

Заслушав доклад судьи Хасановой В.С., пояснения представителя истца Я., представителя третьего лица Н., изучив материалы дела, судебная коллегия

Истец Л. обратился в суд с иском к Ч. об обязании заключить основной договор залога недвижимого имущества на условиях предварительного договора залога. Требования мотивированы тем, что 01 июня 2013 года между ним и ответчиком заключен договор займа, по условиям которого, он передал ответчику денежные средства в размере рублей под 12 процентов годовых, с учетом дополнительного соглашения от 25 ноября 2015 года, срок возврата определен — 01 сентября 2016 года. Кроме того, 25 ноября 2015 года между ним и ответчиком подписан предварительный договор залога, которым они определили, что в целях исполнения обязательств по договору займа стороны в срок до 25 марта 2016 года обязуются заключить основной договор залога недвижимого имущества. Однако основной договор не заключен по настоящее время, чем нарушаются его права и законные интересы.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в иске. Ответчик в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представитель третьего лица ПАО КБ «Уральский финансовый дом» в судебном заседании выразил несогласие с иском.

Судом постановлено вышеизложенное решение, об отмене которого просит истец, указывая в апелляционной жалобе на несогласие с выводом суда, что действия истца направлены не преодоление установленного законом запрета на заключение последующего залога без согласия залогодержателя при помощи решения суда. Не учтено, что в данном случае права Банка нарушены не будут, поскольку подлежат удовлетворению в первоочередном порядке, стоимость заложенного имущества превышает размер задолженности ответчика перед Банком, при покупке нежилых помещений ответчиком часть денежных средств была получена от истца. Не согласны с выводом суда, что отсутствует согласие Банка на последующий залог, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Банк отказал в предоставлении согласия.

Истец и ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, в соответствии со ст. 167 , 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

Судебная коллегия, заслушав пояснения представителя истца, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя третьего лица, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда соответствует нормам действующего законодательства и не подлежит отмене. При этом решение суда проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, правильно установив обстоятельства дела, правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

С данными выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы истца отмену решения не влекут в силу следующего.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 01 июня 2013 года между Л. (займодавец) и индивидуальным предпринимателем Ч. (заемщик) заключен договор займа, по условиям пунктов 1.1-1.3, 3.1 которого займодавец передает в собственность заемщика денежные средства в размере рублей под 12% годовых, сроком до 01 сентября 2016 года, а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа с уплатой процентов.

Денежные средства в размере рублей, как следует из представленной копии расписки, переданы займодавцем заемщику в день подписания договора займа 01 июня 2013 года.

25 ноября 2015 года между Л. (залогодержатель) и Ч. (залогодатель) заключен предварительный договор залога, в соответствии с условиями которого, в целях обеспечения исполнения обязательств по возврату займа стороны обязуются заключить в будущем основной договор залога нежилого помещения, в целях приобретения которого залогодержатель предоставил ранее залогодателю займ.

В срок до 25 марта 2016 года, в соответствии с пунктом 3 предварительного договора залога, стороны обязуются заключить основной договор залога недвижимого имущества — нежилого помещения, расположенного по адресу: , общей площадью 60,2 кв. м. Расположение нежилого помещения, в отношении которого стороны обязуются заключить основной договор залога, в здании отражено на плане (приложение N 1 к настоящему договору).

Читайте так же:  Основания для увольнения за подделку документов

При этом в пункте 5 предварительного договора залога отмечено, что залогодержатель уведомлен залогодателем, что в отношении нежилого помещения, указанного в пункте 3 настоящего договора, установлена ипотека в силу закона. Предшествующим залогодержателем нежилого помещения является ПАО КБ «Уральский финансовый дом». Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

11 июля 2013 года между открытым акционерным обществом коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (банк) и индивидуальным предпринимателем Ч. заключен кредитный договор на приобретение недвижимого имущества (нежилого) с возникновением ипотеки в силу закона N , из которого следует, что банк предоставляет заемщику кредит в сумме рублей на срок по 07 июля 2023 года с оплатой за пользование кредитом процентов в размере 14,75 процентов годовых. По истечении сроков возврата кредита, установленных пунктом 1.1, 5.2 настоящего договора, плата за пользование кредитом устанавливается в размере 29,5 процентов годовых.

Пунктом 1.2 Кредитного договора предусмотрено, что кредит, полученный заемщиком в соответствии с пунктом 1.1 настоящего кредитного договора, является целевым и предназначен для приобретения в собственность заемщика следующего недвижимого имущества: — встроенные помещения, назначение: нежилое, общая площадь 220,8 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 10-19, 63, 89-91, по адресу: .

С момента государственной регистрации перехода права к заемщику на имущество, указанное в пункте 1.2 настоящего договора и соответствующего договора купли-продажи, в соответствии со статьей 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное имущество, находится в ипотеке (залоге недвижимости) в пользу банка (пункт 2.2 Кредитного договора).

Из пункта 2.6 Кредитного договора следует, что заемщик в течение всего периода действия настоящего договора без письменного разрешения банка не имеет право каким-либо образом распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать любым способом, передавать его в аренду, в иную ипотеку ( залог недвижимости ).

Оценив представленные доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленных истцом требований.

Согласно положениям статьи 43 Федерального закона N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека ), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека ).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки , определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона (пункт 1) .

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке .

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке , последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (пункт 2) .

[3]

Исходя из положений пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке , учитывая условия пункта 2.6 кредитного договора об ипотеке от 11.07.2013 N , в котором указано о недопустимости последующей ипотеки предмета залога без письменного согласия залогодержателя, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований. При этом суд обоснованно указал, что обременение недвижимого имущества в пользу истца нарушает права и законные интересы третьего лица Банка как предшествующего залогодержателя.

Поскольку исходя из буквального толкования судом условий кредитного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2.6 устанавливает запрет на последующую ипотеку спорного имущества без письменного согласия залогодержателя, указание в данном пункте на письменное согласие залогодержателя не может рассматриваться в качестве условия для последующей ипотеки в смысле, придаваемом абзацем вторым пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке .

Учитывая, что такое согласие не было получено, при этом действие предшествующего договора не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке , суд пришел к обоснованному выводу о незаконности обременения имущества залогом в пользу истца.

Данный вывод суда согласуется с положениями абзаца первого пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке , согласно которому последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке .

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы истца необоснованны.

Доводы о несогласии с выводом суда, что действия истца направлены не преодоление установленного законом запрета на заключение предшествующего залога без согласия залогодержателя при помощи решения суда, несостоятельны, так как в данном случае обременение в пользу истца по предварительному договору сторонами определено позже кредитного договора, которым установлен запрет на последующую ипотеку.

Доводы истца были предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правовую оценку, соответствующую действующему законодательству, и по существу направлены на переоценку выводов судов о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах.

[1]

Безусловных оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, которые могли бы повлечь отмену судебного постановления, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. 199 , 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Видео (кликните для воспроизведения).

Решение Кировского районного суда города Перми от 28 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л. оставить без удовлетворения.

Источники


  1. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.

  2. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.

  3. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС — Москва, 2008. — 265 c.
  4. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.
  5. Скурихин, А.П. Испанско-русский юридический словарь: моногр. / А.П. Скурихин. — М.: Русский язык — Медиа, 2014. — 552 c.
Основные условия договора залога недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here