Валюта ипотеки и в какой лучше брать

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Валюта ипотеки и в какой лучше брать" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

В какой валюте брать ипотеку?

Большинство заемщиков предпочитают ипотеку в валюте их основного дохода. Именно так советует и большинство кредитных экспертов. Это логичное решение — нет сильной зависимости от разницы курсов валют, лишней заботы по обмену средств для погашения платежей, курс валюты будет изменяться одинаково для доходной и расходной статей. Это рационально и относительно безопасно. Но насколько это выгодно?

Чтобы определиться с наиболее выгодным вариантом, нужно просто рассчитать кредит для каждой из доступных валют и сравнить. Сейчас в отечественных финансовых учреждениях доступны ипотечные займы в 3 основных валютах: рубль, доллар и евро. Ипотечные кредиты в каждой из этих валют выдаются под разный процент.

В роли стандартного займа возьмем жилье, стоимостью 3 млн. рублей, с первоначальным платежом в 0,5 млн. руб. сроком на 10 лет. Даже самые выгодные условия предполагают переплату в 1,29 ± 0,13 млн. рублей (переплата в 0,13 млн. зависит от финансовой стабильности рубля и других условий).

Аналогичный займ в долларах будет с переплатой в 928 ± 172 тыс. рублей. В случае с евро, ипотека получится с переплатой в 1,128 ± 0,372 млн. рублей. Как видно, при нынешнем курсе валют самой выгодной будет долларовая ипотека, потом евро, а рублевая – на последнем месте.

Необходимо учитывать динамичность валютных курсов и учитывать самые радикальные варианты. Возможны три варианта развития событий:

  1. Валюта кредита будет обесцениваться, и при неизменных ставках заемщик даже сэкономит и быстрее выплатит долг.
  2. Курс валют растет и падает периодически, и, в общем, весь долг будет погашен согласно первоначальной схеме.
  3. Выбранная валюта сильно подорожает, а доходы останутся прежние или даже станут меньше, тогда, естественно, появятся трудности с оплатой ежемесячных выплат, и есть вероятность роста задолженности и появления штрафных санкций, вплоть до потери залоговой недвижимости.

К сожалению, от колебаний валютного курса невозможно полностью застраховаться. Так, люди взявшие долларовые кредиты в 2008 году (тогда доллар стоил 37 рублей), сейчас заметили выгоду, так как курс всё это время колебался около значений 30-33. А те, кому не повезло с долларовыми кредитами в 1998 году, были разорены из-за скачка курса от 1:6 до 1:29.

После изучения валютных курсов за последние 15 лет, можно уверенно сказать, что брать ипотеку в иностранной валюте все же выгоднее, но только в том случае, если кредит рассчитан лишь на пару лет. Если срок кредита превышает 5 лет, то его логичнее взять в национальной валюте. Если брать ипотеку в валюте, экономия получается не такая уж и большая, поэтому если вы не хотите испытывать дополнительных острых ощущений от ежедневного наблюдения за курсом доллара — выбирайте рубли. В любом случае помните — от дефолта или резкого изменения курса не защищена ни одна из валют.

Валюта ипотеки. В какой валюте лучше брать ипотеку: в долларах, евро или в рублях?

Преимущества и недостатки оформления ипотеки в долларах

Доллар – мировая резервная валюта, универсальное платежное средство. Кредиты в американских долларах банки выдают под более низкий процент. Например, ставка по кредиту в долларах составляет около 10% годовых, тогда как в рублях этот показатель доходит до 13%. Недостаток кредита на жилье в долларах: размер ежемесячных платежей, а в результате и полной стоимости кредита находится в постоянной зависимости от обменного курса. При этом, рост зарплат отстает во времени с обесцениванием рубля.

Предположим, к примеру, выплата по ипотеке в месяц составляет 500 долларов США. На начало июня обменный курс доллар-рубль на межбанковском рынке – 34 рубля за доллар. То есть заемщик вынужден отдавать банку 17000 рублей в месяц. На данный момент обменный курс составляет 36,40 рублей за доллар, соответственно выплата по кредиту будет равна 18200 рублей. 1200 рублей в месяц – ощутимая разница.

Преимущества и недостатки оформления ипотеки в евро

Ситуация с евро точно такая же как и с долларом. Да, кредитные ставки по ипотеке в данной валюте ниже, нежели в рублях. Однако тем, кто собирается брать ипотеку в валюте, стоит помнить о зависимости суммы переплаты от валютных колебаний. Выгодной такая сделка может стать только для тех, чьи доходы зафиксированы в одной из данных валют.

Преимущества и недостатки оформления ипотеки в рублях

Самый оптимальный вариант – если вы получаете доход в рублях – оформление ипотеки в национальной валюте. Такой шаг поможет избежать рисков, связанных с девальвацией.

Рассмотрим пример, в котором рассчитаем реальную переплату по кредитам на жилье в иностранной валюте (долларах США) и рублях с учетом динамики изменения курса и разницы в учетных ставках.

Итак, кредит оформлялся в 2004 году сроком на 10 лет. Стоимость ипотеки – 500 тыс. долларов или по среднему курсу 2004 года (27,75 рублей за доллар) 13,875 млн. рублей. Ставки по ипотечному кредитованию составили 10,5% и 15,5% в долларах и рублях соответственно.

Как мы видим из таблиц, переплата по долларовому кредиту составила бы 7,4 млн. рублей, тогда как по рублевому займу – 9,7 млн. рублей. Такая ситуация сложилась потому, что разница в процентных ставках существенно выше, нежели девальвация рубля. Однако спред между ставками в валюте и рублях снижается, а риск девальвации остается на высоком уровне. Кредит лучше брать все-таки в рублях.

В какой валюте лучше брать жилищный кредит

Рублевая и валютная ипотека: в чем разница

Наученные горьким опытом валютных спекуляций 2008 и 2015 годов, заемщики уже знают: брать ипотеку в иностранной валюте можно только в том случае, если в этой валюте плательщик получает зарплату. Иначе в случае резких колебаний курса ипотечник рискует оказаться в долговой яме. Даже при стабильном положении дел на валютных рынках приходится терять деньги на обмене рублей на доллары и евро. Потери могут составлять от 1 до 5% ежемесячно, в зависимости от обменного курса.

Основной риск ипотеки в долларах и в других видах иностранной валюты — возможность неконтролируемого роста курса валют, который никто не обязан компенсировать заемщику. При рублевой ипотеке в случае девальвации рубля у клиента есть все шансы остаться в выигрыше. Если кредит оформлен по всем правилам в надежном банке, при резком падении рубля ставка по займу не изменится. По законодательству российские банки не имеют права в одностороннем порядке изменять ставку по ипотеке в случае девальвации. С валютой все иначе: ставка может остаться на прежнем уровне, но если курс резко подскочил, разницу плательщику придется погашать из собственного кармана.

Читайте так же:  Когда организация и физлицо зависимые лица

Почему россияне брали ипотеку в долларах до 2015 года

До 2008 года многие россияне взяли ипотеку в долларах. По распространенному мнению, так произошло потому, что банки предлагали более выгодные ставки на валютные кредиты. Однако до 2008 года разница между рублевой и валютной ипотекой составляла не более 2%. С учетом потерь при конвертации российских рублей в иностранные деньги эта разница никак не могла быть существенным рычагом для столь активного распространения валютной ипотеки.

Реальная причина большого количества валютных ипотечников в другом. Получить одобрение на ипотеку в неродной и даже экзотической валюте до 2015 года было значительно проще, чем в родных рублях. Банки имели возможность брать долгосрочные кредиты в иностранных кредитных организациях под 2-3%. В то же время Центробанк предлагал российским банкам только рублевое кредитования под 8%. Разница в 5-6% для банка — это огромные заработки на каждом ипотечном займе. Поэтому банки стимулировали валютную ипотеку как могли. Что из этого вышло, все помнят. В итоге крайними оказались простые люди со среднестатистическими доходами.

По мнению банков, заемщики вполне осознавали риск, на который шли при оформлении кредитов в валюте. При этом конституционные права граждан на жилище никто не отменял, и выселение должников из квартир нельзя рассматривать как справедливое решение проблемы. В итоге кредиторы благодаря господдержке смогли предложить заемщикам реструктуризацию займов на новых условиях, но не по текущему курсу, а по более выгодным ставкам. Первой кредитной организацией, где вопрос валютных заемщиков был решен полностью, стал Сбербанк. На 2019 год для большинства валютных заемщиков найдено решение проблемы выплат в индивидуальном порядке.

Предложения банков

Весной 2018 года Центробанк ввел повышенные коэффициенты риска для валютной ипотеки. Новые правила оценки платежеспособности заемщиков при подаче заявки на кредит в иностранной валюте вступили в силу с 1 апреля 2018 года. Коэффициент риска вырос со 150% до 300%. Это делает данный вид кредитования нерентабельным для самих банков.

По этой причине в топовых банках в 2019 году нет предложений по ипотеке в долларах, евро или другой валюте, кроме российского рубля. При поиске информации о валютной ипотеке в первую очередь на глаза попадаются предложения о рефинансировании валютных кредитов на специальных условиях.

Программы жилищного кредитования в иностранной валюте есть в небольших коммерческих банках.

  • ипотека в долларах под 8,5% на срок от года до 12 лет на сумму от 300 000 рублей (в долларовом эквиваленте на момент получения займа);
  • ипотека в евро под 8% на срок 1-12 лет;
  • возможность использовать материнский капитал для погашения ипотеки.

АО АКБ «Международный финансовый клуб» (он же банк МФК):

  • ипотека в долларах и евро на срок до 5 лет с любым первоначальным взносом;
  • минимальная сумма займа 2 миллиона рублей, 60 000 долларов СЩА или 45 000 евро;
  • ставка определяется в индивидуальном порядке и для валютной ипотеки составляет от 2 до 30% годовых;
  • требования к заемщику: возраст от 22 лет, остаток дохода после выплаты ипотеки не менее 20% (но не менее 20 000 рублей при отсутствии иждивенцев, и не менее 30 000 рублей при наличии иждивенцев).
  • целевое кредитование на покупку жилья под залог приобретаемого объекта;
  • ипотека в долларах США под 8-11% на сумму от 30 000 долларов;
  • ипотека в евро под 8-11% на сумму от 20 000 евро;
  • срок кредитования до 36 месяцев;
  • возможно поручительство и залог уже имеющегося имущества.

Если вы получаете зарплату в долларах или евро, можно рассмотреть ипотеку в соответствующей иностранной валюте. Однако прежде чем подписывать кредитный договор, взвесьте все за и против: возможность потери работы, стабильность вашего дохода и другие факторы. Подробную консультацию о рентабельности валютной ипотеки вы можете получить у ипотечного брокера.

В какой валюте лучше брать ипотеку и почему?

Высокие процентные ставки вынуждают заемщиков искать различные способы уменьшения переплаты по ипотеке, и один из таких выходов — выбор займа в валюте. Часто этому способствуют и требования банка — необходимым условием является соответствие между ежемесячной выплатой и размером дохода заемщика. Более низкая процентная ставка валютного займа позволяет преодолеть этот барьер, поскольку ежемесячная выплата снижается. Банк одобряет такой кредит, однако помимо квартиры покупатель приобретает еще и зависимость от экономической ситуации в стране и от колебаний валютного курса. Насколько оправданы эти риски?

Расчет стоимости ипотечной квартиры в валюте и в рублях

До начала резкой девальвации и последовавших за ней массовых выступлений пострадавших заемщиков, разница между кредитом в валюте и рублях составляла от 2% до 3%. Учитывая высокую стоимость жилья в крупных городах, эта разница оказалась очень существенной. При этом предполагаемая выгода выбравших валютную ипотеку в итоге составляла гораздо больший процент. Откуда же брался такой расчет? Воспользуемся сервисом IRN и рассмотрим в таблице получившиеся результаты расчетов суммы переплаты по валютному и рублевому ипотечному кредиту. За исходную цифру примем стоимость квартиры в 100 тысяч долларов и 6 000 000 рублей. Годовая ставка составит 12 и 10% соответственно, срок погашения — 15 лет.

Вид расхода Аннуитетные платежи Дифференцированные платежи
В долларах В рублях В долларах В рублях
Стоимость квартиры 100 000 6 000 000 100 000 6 000 000 Первоначальный взнос, % 25 Процентная ставка 10 12 10 12 Срок кредита 15 лет Величина переплаты 70 072,61 (70,1%) 5 221 362,30 (87,0%) 56 562,08 (56,6%) 4 072 500,00 (67,9%)

Как видно из таблицы, переплату за 15 лет в случае с валютной ипотекой получалось уменьшить на 16,9% в случае с погашением аннуитетными платежами, и на 11,3% при дифференцированном графике. Однако в планы по извлечению выгоды вмешался серьезный финансовый кризис, повлекший за собой резкое изменение курса доллара к рублю — почти вдвое подорожал он на сегодняшний день, при этом в некоторые месяцы за последние 3 года национальная валюта падала по отношению к нему почти в три раза. Непредвиденные обстоятельства заставили валютных ипотечников обратиться за переводом кредита в рубли, при этом на менее выгодных условиях, чем если бы они выбрали этот вариант изначально. В худшем же случае заемщики, получающие доход в рублях, и вовсе не смогли справиться с погашением ежемесячных платежей — ведь для них их стоимость возросла вдвое, а в некоторые периоды и втрое.

Читайте так же:  Месяц задолженности по кредиту – что делать

Самую же большую неприятность преподнесло главное условие ипотеки — необходимость продажи залога для погашения уже не только самого кредита и процентов по нему, но и штрафов. При том, что недвижимость и так остро отреагировала на кризис снижением цен, в валюте стоимость квартир упала более, чем в 2 раза. В итоге покупатели потеряли крышу над головой, и не смогли полностью закрыть долг даже после таких радикальных мер как продажа заложенного имущества. К несчастью, в данном случае закон полностью на стороне банков — ведь заемщик добровольно принял на себя риски, связанные с изменением валют.

Что происходит с валютной ипотекой в 2018 году?

Вскоре после вхождения в кризис и резкого падения рубля большинство крупных банков приостановило предоставление ипотечных кредитов в валюте. Упал интерес к этой форме кредитования и у самих заемщиков — за 2015 было оформлено всего 131 договоров, при том что в докризисный 2008 год эта цифра составила около 18 тысяч. Это обрушение спроса переросло в тенденцию — до конца 2017 за предоставлением ипотеки в валюте обратилось всего 10 покупателей, что составило 0,03% от общего объема жилищного кредитования.

В 2018 году валютную ипотеку предлагает всего несколько крупных банков по индивидуальным запросам, а средняя годовая ставка колеблется от 6,75 до 16%. Можно заметить, что сегодня эти же цифры характерны и для рублевых кредитов под залог приобретаемого жилья. На протяжении 2017 года средняя процентная ставка рублевой ипотеки продолжала снижаться и достигла рекордных 9,79% (для сравнения, на декабрь 2016 года она составляла 11,54%). 2018 год пока не принес негативных изменений — рост числа заемщиков продолжается, а ставка держит свои сбалансированные позиции.

Что можно посоветовать заемщикам?

Выбор иновалюты — не единственный способ сократить переплату по кредиту. Минимизировать расходы можно с помощью менее рискованных шагов, например, максимально расширить количество рассматриваемых банков и внимательно изучать специальные предложения. Большинство крупных кредитных организаций предлагает особые условия держателям зарплатных счетов, многие банки участвуют в государственной программе помощи некоторым категориям населения.

Стоит обращать внимание на предлагаемый график платежей. Снизить бремя переплаты поможет правильно выбранный способ погашения кредита — дифференцированные платежи окажутся более выгодными. Заемщики должны выбирать безопасный, но не слишком длинный срок ипотеки. Существенная переплата образовывается в результате длительного периода погашения кредита. Практика показывает, что легче всего покупатели закрывают долги по ипотечным займам, взятым на срок от 5 до 10 лет.

При очевидных преимуществах рублевых кредитов, нужно отметить и факторы, благоприятные для выбора ипотеки в иностранной валюте. Этот выбор окажется выгодным при существенном отличии процентной ставки. При этом основной доход заемщика должен быть в выбранной валюте, а срок займа — небольшим, в идеале этот период будет укладываться в промежуток от 1 года до 3 лет.

Заключение

Пока можно с уверенностью отметить, что положительной динамики и роста числа валютных займов не предвидится. Связано это с наметившейся тенденцией к снижению годовой ставки и дальнейшей разработкой максимально доступных и привлекательных предложений по рублевой ипотеке. К тому же, негативный опыт пострадавших от стремительной девальвации рубля ипотечников, кажется, надолго отвратил россиян от выбора сомнительной выгоды при высочайших рисках.

Как решиться на ипотеку и стоит ли её брать в 2019 году

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, стоит ли брать ипотеку вообще. На самом деле наши читатели регулярно его задают, поэтому наши эксперты расскажут в этой статье, когда стоит брать ипотеку, а когда нет, как оценить плюсы и минусы ипотечного банка и предложения, стоит ли брать ипотеку в 2019 году или лучше подождать.

Когда стоит брать ипотеку

Перед тем как оформить квартиру в ипотеку стоит не только оценить свои финансовые возможности, но и изучить показатели рынка.

Индикаторы рынка

В первую очередь обратите внимание на размер процентной ставки. Чем она ниже, тем меньше будет переплата. В нашей стране, если ставка по ипотечному кредиту меньше 11-12%, сделка считается выгодной.

Если смотреть масштабно, то рост уровня процентов по кредитам зависит от следующих факторов:

  • из-за введения международных санкций уменьшился приток инвестиций в российскую экономику;
  • при этом снижаются экспортные цены на нефть, а рубль обесценивается;
  • банкам становится сложнее привлечь новый капитал, вследствие этого проценты по кредитам растут.

Также учитывайте текущий курс доллара и тенденцию его роста или падения. Если доллар по отношению к рублю растет, значит, ставка рефинансирования ЦБ будет увеличиваться. Это, в свою очередь, повлечет увеличение ставок по кредитам, в т.ч. и по ипотечным.

Например, когда в 2014г произошел скачок курса валют, ставки по ипотеке выросли до 17-18% годовых. Многим заемщикам брать долгосрочный кредит под такие проценты было попросту страшно, но выхода не было.

Поэтому, если ипотека выдается под небольшой процент, и при этом валютный рынок стабилен — самое время оформлять ипотеку сейчас.

Собственные возможности

Размышляя о том, как решиться на ипотеку, оцените следующие параметры:

  • ваш доход;
  • желаемый размер кредита;
  • предполагаемый срок погашения.

Исходя из этих данных, зная процентную ставку, можно рассчитать размер ежемесячного платежа и сделать выводы о возможности и целесообразности оформления ипотеки.

Также учтите и такие факторы:

  • дополнительный доход (например, инвестиционный или от вкладов, либо имеющаяся подработка);
  • уже имеющие кредиты и другие обязательные платежи.

Оцените, сможете ли вы в течении долгого времени ежемесячно платить банку сумму установленного платежа или нет. Насколько стабилен ваш доход, будет ли его достаточно, чтобы денег хватало не только на погашение кредита, но и на повседневную жизнь.

[1]

Плюсы ипотеки

Конечно, такой кредит обходится недешево, но положительные стороны ипотеки оправдывают имеющиеся риски:

  1. Не нужно в течение долгих лет копить крупную сумму, чтобы купить жилье. Стать собственником квартиры или дома можно уже сейчас. Для этого нужно иметь на руках только размер первоначального взноса. А период, в течение которого происходит оформление кредита, как правило, не длится больше 1-2 месяцев.
  2. Заселиться в квартиру можно сразу после оформления сделки.
  3. При оформлении ипотеки можно воспользоваться одной из государственных социальных программ, если на то есть основания. Например, можно получить субсидию или средства материнского капитала, с помощью которых будет погашена часть долга.
  4. Взяв квартиру в ипотеку можно получить налоговый вычет.
  5. Даже потеряв работу можно обратиться в банк с заявлением об отсрочке выплат.
  6. Процентная ставка ниже, чем по потребительскому кредиту.
Читайте так же:  Как усыновить ребенка из дома малютки

Если ставка по кредиту невысока, доход позволяет и тем более есть возможность получить субсидию, не стоит бояться брать жилье в ипотеку. Да, имея ипотечную ссуду, вам ежемесячно придется вносить платежи в банк, но взамен вы получите собственное жилье.

Когда не стоит брать ипотеку

Прежде чем решиться на такой ответственный шаг, стоит хорошо подумать. Возможно, именно сейчас тот период, когда лучше повременить с оформлением ипотечного кредита.

Индикаторы рынка

Не стоит принимать поспешное решение и подавать заявку на ипотеку, если ситуация на валютном рынке не стабильна. Если курс доллара к рублю стремительно растет, значит банки могут повысить ставки по кредитам. В экономически-кризисные времена нередки были случаи, когда заемщики подавали заявку под один процент, а к моменту ее одобрения банк устанавливал повышенную ставку. Выхода не было, покупать жилье за несколько миллионов рублей возможности нет, поэтому многие решились взять ипотеку на менее выгодных для себя условиях.

Кто-то скажет: «А я боюсь!», и будет прав. Ведь при высокой ставке переплата даже за 10 лет будет больше стоимости самой квартиры.

Также рискованно оформлять ипотечный договор не в рублях РФ, а в долларах США или Евро. При росте курса ежемесячные платежи в рублевом эквиваленте вырастут многократно.

Собственные риски

Ответственный заемщик, как правило, боится брать жилье в кредит, если компания в которой он работает нестабильна, есть риск увольнения или смены профессиональной сферы. Чтобы быть уверенным в своей платежеспособности оцените надежность вашего рабочего места хотя бы на период действия ипотечного договора.

Не берите ипотеку, если в ближайшем времени планируется переезд.

Можно ли оформить ипотечный займ, имея невысокий уровень дохода? Можно, но стоит учитывать следующее:

  • какая сумма будет оставаться после погашения всех обязательных платежей;
  • будет ли ее хватать на проживание;
  • при минимальном размере платежа срок кредита будет максимально возможным (до 30 лет).

Минусы ипотеки

Чтобы заемщик лично и его семья не боялась брать квартиру в кредит нужно заранее оценить все последствия заключения договора:

  1. Жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно его нельзя будет продать, пока кредит не будет полностью погашен.
  2. Заемщик берет на себя долгосрочные финансовые обязательства по выплате регулярных платежей существенного размера.
  3. При заключении договора клиент банка несет также дополнительные расходы по оплате оценки недвижимости и страхованию. Часто при оформлении ипотеки принято страховать не только имущество, но также жизнь и работоспособность заемщика.

Ипотека в 2019 году

Видео (кликните для воспроизведения).

Рассмотрим, стоит ли брать ипотеку в этом году. Скорее да, ведь ситуация на рынке сейчас довольно благоприятная для заключения подобных сделок.

  1. Банки предоставляют ипотечные займы под 9-11% годовых.
  2. Замечена тенденция по стабилизации ставок после повышения. Прогноз на конец года — ипотека под 11-12%.
  3. Курс валют достаточно стабилен.
  4. Продолжает действовать программа получения материнского капитала. Наличными его не возьмешь, а погасить им часть долга за жилье возможно.
  5. Цены на рынке вторичного жилья сейчас практически минимальны.
  6. Некоторые застройщики предлагают программу, по которой в качестве первоначального взноса можно предоставить уже имеющееся жилье.
  7. Действует ипотека под 6 процентов годовых при второй беременности на новостройку для семей с детьми.

Как заработать на ипотеке

С помощью ипотечного кредита можно не только приобрести жилье, но и заработать на этом.

Если у вас есть основная квартира для проживания, то имея сумму первоначального взноса, можно взять в банке квартиру в ипотеку, а затем сдавать ее в аренду.

Главное, чтобы сумма, которую будут платить съемщики жилья, была равна или превышала размер ежемесячного платежа по кредиту. Таким образом, все расходы по кредитному договору будут покрываться благодаря аренде, а в итоге вы станете собственником жилья, за которое фактически платили другие. Если размер арендной платы еще и превышает платежи по кредиту, то помимо самой квартиры вы также получите и дополнительный доход.

Имея солидный размер ежемесячного дохода, можно оформить в ипотеку квартиру в новом строящемся доме. В этом случае ее цена будет на порядок ниже рыночной, по сравнению с тем, когда дом достроится.

При этом ипотеку стоит оформлять на небольшой срок, чтобы как можно быстрее расплатиться по кредиту, и переплата была минимальной. Спустя время, когда кредит будет погашен, а дом сдан под жилье, эту квартиру можно будет продать по гораздо более высокой цене, чем она была приобретена с учетом кредитных расходов.

Сыграть на падении цен на недвижимость. Сейчас одно из самых лучших времен для покупки недвижимости, так как есть вероятность купить на вторичке вариант с хорошим дисконтом. На рынке скопилось большое количество не проданных квартир, если вам удастся найти хорошую сделку и продавить по цене продавца, то после неминуемого роста цен на недвижимость можно будет продать квартиру уже с плюсом, даже с учетом процентов.

Как выбрать банк для заключения сделки по ипотеке

Решившись взять ипотеку важно не только оценить ситуацию на рынке недвижимости и финансовые риски, но и правильно выбрать банк.

Почему не всегда выгодно обратиться именно в то финансовое учреждение, где наименьший процент? Дело в том, что помимо годовой ставки по ипотеке имеются также и другие условия. Чтобы понять, где лучше оформить договор обратите внимание на следующие параметры:

  1. Размер штрафов и пеней за просрочку платежа.
  2. Взимается ли комиссия за выдачу кредита и в каком размере.
  3. Имеется ли возможность досрочного погашения и на каких условиях.
  4. Изучите варианты способов оплаты ежемесячных платежей (нужно ли для этого обращаться в банк или имеется возможность онлайн-перевода).
  5. Попросите менеджера банка рассчитать полную стоимость кредита за весь срок погашения. Сравните эту сумму с предложениями в других банках.
  6. Узнайте, есть ли в банке какие-либо дополнительные программы по оформлению ипотеки. Например, для молодых семей или для военных.

Решиться на ипотеку непросто, но если грамотно оценить все риски и свои возможности, то это реальный способ стать владельцем собственного жилья не в далеком будущем, а прямо сейчас. Тем более, что на момент оформления договора стоимость квартиры «фиксируется», и спустя много лет, к моменту окончания выплат, эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная стоимость жилья в момент закрытия кредитного договора.

Рекомендуем вам сейчас попробовать наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы выбрать интересное предложение от банка, а затем рассчитать платеж по ипотеке с помощью нашего ипотечного калькулятора с досрочным гашением.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем благодарны за репост и оценку статьи.

Читайте так же:  Бухгалтерский учет посуды

В какой валюте лучше взять ипотеку?

Почему банки предлагают программы ипотечного кредитования с разной валютой? В какой выгоднее брать кредит? Что делать с полученной валютой – обменять или расплатиться с продавцом? Не зря возникают все эти вопросы, ведь ипотека – тяжелый груз, и желание его облегчить вполне понятно. Посмотрим, можно ли это сделать за счёт банковских программ кредитования, в которых фигурирует иностранная валюта – доллар и евро.

Первая опасность, связанная с подобными программами, – это риск потерять из-за резкого роста курса валюты. Ведь погашать кредит придётся именно в валюте.

Никакие прогнозы не дадут вам 100% гарантии, что курс останется на прежнем уровне, и не будет повышаться.

Хотя, если найти надёжные источники, долгие годы до этого отслеживать ситуацию, иметь представление об экономическом положении стран Европы (если речь о евро) или США (если речь о долларе)…

Положительный момент в том, что процентная ставка по ипотеке в иностранной валюте ниже, чем в рублях. И тут же возникает неприятный момент.

В какой валюте лучше взять ипотеку?

Если ставка меньше 9%, приобретатель квартиры обязан заплатить государству налог на прибыль, поскольку разница в процентах считается выгодой (Налоговый кодекс). В тексте кредитного договора эта норма закона обычно отражена.

Выплатой занимается сам заемщик. Налог взимается каждый месяц в размере около 200 долларов или евро.

Но, если заемщик относится к категории граждан, имеющих право на налоговый вычет, и ещё не пользовался этим правом, тогда он освобождается от выплаты налога.

Этот же имущественный вычет позволит приобретателю вернуть часть потраченного на покупку квартиры (13% от стоимости жилья).

Возникает ещё один законный вопрос: а зачем банку валютные программы ипотечного кредита, ведь банк точно также может потерять из-за падения курса? У каждого банка есть аналитический отдел, который отвечает за прогноз изменения курса валют.

В случае чего, банк всегда может отменить программу кредитования в валюте, и компенсировать потери за счёт повышения процентных ставок по другим программам.

В какой валюте лучше взять ипотеку?

Сегодня российские банки готовы предложить ипотечные кредиты, как в иностранной, так и в национальной валюте. В качестве валютной ипотеки могут выступить долларовые кредиты или займы в евро. Но в какой валюте предпочтительнее брать ипотеку в 2015 году? Согласно статистическим данным, большинство заемщиков предпочитают брать ипотечные кредиты в рублях. Валютная ипотека также пользовалась спросом до определенного момента, благодаря более привлекательным процентным ставкам, однако в настоящее время спрос на ипотеку в долларах или евро резко снизился.

Какая ипотека выгоднее в 2015 году: долларовая, рублевая или в евро?

Постепенно экономическая ситуация в нашей стране налаживается, и возможно, скоро валютная ипотека снова начнет пользоваться прежним спросом. И тогда перед российскими заемщиками снова встанет вопрос, так в какой валюте выгоднее брать ипотеку: в более дорогом — рублевом или все же в более дешевом — валютном? По мнению экспертов, в 2015 году любые займы, в том числе и ипотечные, лучше брать в той валюте, которая совпадает с валютой дохода заемщика. Если зарплата в рублях, то лучше брать кредит в рублях, если в долларах или евро, то лучше, конечно, окажется валютная ипотека.

Именно поэтому большинство россиян оформляют рублевые займы. Скорее всего, мнение экспертов вполне справедливо. Ведь оформив кредит в национальной валюте, заемщик полностью освобождается от рисков, связанных с колебаниями валютных курсами. Ему уже не важно, растет доллар или падает, и что происходит в зоне Евро. Платеж по ипотеке, по крайней мере, от этих факторов точно зависеть не будет. Но когда речь заходит о выгоде, а не об устоявшихся кредитных нормах, то ипотечный кредит можно взять в иностранной валюте и в 2015 году.

Где кроется выгода: валюта или рубли?

В чем же состоит выгода, спросите вы? Каждый заемщик стремится получить, как можно меньший процент по кредиту, так как именно от этого показателя зависит конечный размер переплаты. Произведя несложные подсчеты, можно вычислить, что при средней процентной ставке по рублевой и валютной ипотеке в 2015 году, размер переплаты составит около 35%-45%, по долларовому кредиту — 20%-30%, а переплата по ипотеке в евро составит примерно 25%-50%.

Таким образом, получается, что ипотечный кредит в 2015 году выгоднее взять в долларах или в рублях, ну, а ипотека в евро — это наименее выгодный вариант на сегодняшний день. Однако курс валют может меняться ежедневно как в положительную, так и отрицательную сторону. Если заемщик взял жилищный кредит в валюте, которая значительно упала в цене, то ему это в плюс. Заемщик существенно экономит и получает возможность досрочно погасить ипотеку.

В какой валюте лучше взять ипотечный кредит? Ну, а если валютный курс будет держаться примерно на одном уровне на протяжении всего срока исполнения кредитных обязательств, то заемщик не получит никакой выгоды, впрочем, ничего и не потеряет. Долг по ипотеке будет погашать по изначальным условиям, не нанося серьезной нагрузки на семейный бюджет заемщика.

Однако существует очень печальный для заемщика вариант развития ситуации: он взял ипотеку в иностранной валюте, доход получает в национальной, а курс валют резко подскочил вверх. Что и случилось в конце 2014 — начале 2015 годов, когда курс доллара и евро поднялся вдвое. Тогда страну захватили митинги недовольных валютных заемщиков, рисковавших остаться без жилья, так как в связи со сложившейся экономической ситуацией заемщики не могли выплачивать долларовую ипотеку.

Поэтому однозначного ответа на вопрос о том, в какой валюте лучше брать ипотеку в 2015 году, дать невозможно. Заемщик сам должен решить, исходя из своего дохода, что ему выгоднее. Ведь колебания валютного курса зависят от самого рынка, и заемщик никак не может на них повлиять.

Что делать с валютной ипотекой в 2015 году?

Особенно важен правильный выбор валюты, когда речь идет об ипотечном кредитовании, ведь в отличие от других кредитных предложений, срок ипотечной ссуды, как правило, превышает 10 лет. Вполне очевидно, за столь долгий срок вероятность каких-либо валютных скачков очень высока. Именно поэтому эксперты рекомендуют брать валютную ипотеку на короткий срок — до 10 лет, а если вы планируете выплачивать долг больше 10 лет, то лучше остановиться на рублевой ипотеке.

Читайте так же:  Задачи, реализуемые положениями мсфо (ias) 12

Если заемщик уже взял ипотеку в долларах и евро ранее, и в 2015 году он вынужден тратить на обслуживание долга больше, чем рассчитывал в связи с резким увеличением разницы курса валют, то есть смысл прибегнуть к рефинансированию валютной ипотеки или существующего рублевого займа. При рефинансировании ипотечного кредита, заемщик должен трезво оценить свои возможности и выбрать посильную для себя валюту.

В какой валюте лучше брать ипотечный кредит?

Эта статья адресована главным образом для тех, кто решил взять кредит в банке, и задался непростым вопросом: в какой валюте надо его брать? Следует сразу сделать замечание о том, что этот вопрос особенно важен для ипотечных кредитов, т.к. они наиболее долгосрочные. Поэтому, дальше будет рассматриваться именно этот вид займов. Но изложенный метод расчёта можно применить и к любой другой программе кредитования.
Наконец-то вы решились приобрести для себя недвижимость – собственный дом или квартиру. Но своих личных денег на это не хватает, и вы решились взять их в долг у банка. Просмотрев предложения разных банков, вы выбрали для себя ипотечную программу и начинаете её детально изучать. Важнейшим показателем этой разновидности кредита является его процентная ставка, которая, в свою очередь, будет зависеть от выбранной вами валюты кредитования.

Для наглядного примера рассмотрим действующие средние процентные ставки по ипотечным кредитам ведущих банков России (ставки годовые, кредитный срок – максимальный):
для рублёвого кредита – 14%;
для инвалютного кредита (доллар/евро) – 12%.

Разница в 2% кажется незначительной, но посмотрим на неё под несколько другим углом зрения. Рублёвая ставка превышает инвалютную на 16,6%. Это элементарно вычисляется: 14/12×100%=116,6%. За многие годы погашения ипотечного кредита эта разница составит довольно солидную сумму.

Но с другой стороны, финансовый кризис, который приключился в 2008 году, обесценил национальную валюту, по меньшей мере, в 1,5 раза. Соответственно, доходы населения упали, и выплаты по валютным кредитам автоматически возросли на эту разницу. Что в таком случае предпринять, какое решение будет правильным?

Вопрос непростой, т.к. в случае ипотечного кредита очень сложно и проблематично спрогнозировать и просчитать многочисленные, оказывающие влияние на курсы валют, факторы. Ведь речь идёт о многолетнем сроке погашения займа. Но всё-таки, это надо пытаться сделать.

В самом начале необходимо определиться с размером кредита и вычислить общую сумму переплаты за весь предполагаемый период выплаты ипотеки. Провести соответствующие расчёты по каждому виду валюты: национальной (рубли) и долларам США. Банки могут предоставлять ипотечные займы и в других валютах (евро, британских фунтах стерлингов, швейцарских франках), но их лучше не использовать, по причине больших колебаний курса.

Приступим к конкретному расчёту. Допустим, сумма ипотечного кредита составляет 200 000 условных денежных единиц. Подсчитаем, сколько придётся заплатить банку по процентам за время погашения кредита.

[2]

Расчёты проведены для двух процентных ставок, на разные сроки ипотеки и схемы погашения (стандартная, аннуитетная). При расчётах применялся ипотечный калькулятор, размещённый на сайте одного из ведущих российских банков.

Годовая процентная ставка 12%, стандартная схема погашения:

5 лет: 61000
10 лет: 121000
15 лет: 181000
20 лет: 241000
30 лет: 361000

Та же ставка, аннуитетная схема погашения:

5 лет: 66934
10 лет: 144330
15 лет: 232060
20 лет: 328520
30 лет: 540600

Годовая процентная ставка 14%, стандартная схема погашения:

5 лет: 71166
10 лет: 141166
15 лет: 211166
20 лет: 281166
30 лет: 421166

Та же ставка, аннуитетная схема погашения:

5 лет: 79220
10 лет: 172640
15 лет: 279426
20 лет: 396890
30 лет: 653108

А дальше проводим сравнение в переплатах по разным процентным ставкам (соответственно и разным валютам). В расчётах учитываем возможное падение курса национальной валюты к курсу доллара.

Рассмотрим вариант полной уплаты по 5-ти летнему ипотечному кредиту по стандартной схеме погашения (ставка 14% – рубли, ставка 12% – доллары). Разница в переплате составит 10166 денежные единицы или 16,6%. Если прогнозы говорят о том, что за предстоящие 5 лет обесценивание рубля по отношению к доллару превысит 16,6%, то в таком случае выгоднее взять ипотечный займ в рублях.

Проанализируем ещё вариант ипотечного кредита с 10-ти летним сроком погашения по аннуитетной схеме. Разница переплат будет 28310 денежные единицы или 19,6%. Если по долгосрочным прогнозам обесценивание рубля по отношению к доллару за этот срок ожидается меньше, чем на 19,6%, то в таком случае выгоднее взять ипотечный кредит в долларах.

Выбрав свои кредитные условия, и проведя собственный прогностический анализ по изменению валютных курсов, можно определиться в какой валюте целесообразнее взять ипотечный кредит.

Видео (кликните для воспроизведения).

В долгосрочном прогнозировании изменений валютных курсов не стоит особенно полагаться на прогнозы финансовых аналитиков, т.к. они не могут всего предусмотреть и мнения разных специалистов могут не совпадать.

Конечно, предложенный метод для нахождения оптимальной валюты ипотечного кредита грубый и приблизительный. Но, тем не менее, он всё же вполне подойдёт для тех заёмщиков, у кого доходы поступают в национальной валюте. Это и понятно – в случае обвала нацвалюты, они пострадают в первую очередь. А те, к которым деньги поступают в долларах, могут со значительно большей уверенностью взять ипотечный кредит в долларах, т.к. они в определённой мере уже защищены от рисков девальвации национальной валюты.

[3]

Источники


  1. Розен, Александр Последние две недели. Прения сторон / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Москва, 2016. — 528 c.

  2. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.

  3. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.
  4. Марат, Ж.П. План уголовного законодательства; Иностранной литературы, 2012. — 152 c.
  5. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.
Валюта ипотеки и в какой лучше брать
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here