Зачем нужен риелтор при продаже квартиры плюсы и минусы, как работает риелтор и схемы мошенничества

Сегодня вы можете ознакомиться со статьей на тему: "Зачем нужен риелтор при продаже квартиры плюсы и минусы, как работает риелтор и схемы мошенничества" с комментариями профессионалов и списком дополнительных источников. Если возникнут вопросы, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Зачем риелторы занижают цены на квартиры

Зачем риелторы занижают цены на квартиры

При подготовке данной статьи я имел одну цель – поделиться своим 17-летним опытом работы в недвижимости с тем, чтобы обычные граждане (продавцы и покупатели квартир) знали как себя обезопасить от недобросовестных риелторов и контрагентов. Но в ходе написания статьи я стал понимать, что данным материалом могут воспользоваться также и сами недобросовестные риелторы, которые для себя могут открыть новые схемы обмана граждан.
Будем надеяться, что пользы от прочтения статьи будет больше для граждан, чем для недобросовестных риелторов.
Итак, рассмотрим следующие схемы мошенничества.

Как риелтор-армянин 100 тысяч накрутил.

Зачем риелтор завышает цену на квартиру перед самой продажей.

Это тоже реальная ситуация из практики. На месте этого риелтора мог бы оказаться и азербайджанец и дагестанец и русский. Поэтому никакого национализма здесь нет.
Одно агентство недвижимости продавало квартиру по определенной цене. Нашлись покупатели, которые были со свои риелтором, который и был армянин. Данный риелтор шепнул на ухо второму риелтору, что на самом деле его покупатели думают, что квартира продается на 100 тысяч дороже и что он впоследствии скажет, что эти 100 тысяч надо без ведома продавца отдать этому риелтору. Мол, этот риелтор уговорил сбросить цену продавца и за это ему нужно потихонечку без ведома продавца передать 100 тысяч рублей. Всё так и получилось. При этом риелтор армянин сказал, что эти 100 тысяч тот риелтор должен поделить с ним пополам, по 50 тысяч рублей. При сделке покупатели передали втихую эти 100 тысяч рублей и риелтор также втихую их поделил с армянином риелтором пополам.

Деньги из воздуха.

Молодая семья нашли объявление в Интернете о выгодной продаже квартир в новостройке. Позвонили по указанному телефону, им подтвердили, что действительно все продается по указанной цене и предложили приехать посмотреть строящийся дом своими глазами. Договорились о времени встречи около строящегося дома. На встречу приехала женщина, которая нашей молодой семье все рассказала: сколько стоят квартиры, когда намечается ввод в эксплуатацию и оформление собственности, из какого материала строящийся дом и другие плюсы данной новостройки.
Наших героев все устроило и договорились о встрече для оформления документов и внесения предоплаты по договору покупки квартиры в размере 100 тысяч рублей. Приехав на встречу в агентство недвижимости, там выяснился один нюанс. Что непосредственно продает эту квартиру сам застройщик, а данное агентство недвижимости является посредником и что комиссия агентства недвижимости составляет 100 тысяч рублей, и эта сумма включена в ранее оговоренную сумму полной стоимости квартиры. Тут риелторы дали на подпись свой договор риелторских услуг и потребовали им оплатить эти 100 тысяч рублей. Вот так агентство недвижимости заработали 100 тысяч рублей из воздуха.


Без посредников не обойтись или принуждение к заключению договора.

Одна женщина решила, что не будет платить деньги посредникам риелторам и решила продать квартиру самостоятельно. Подала через Интернет объявление о продаже своей квартиры. Ей звонили по объявлению, в том числе и с агентства недвижимости. Сначала она не хотела никак сотрудничать с риелторами, один из которых звонил ей несколько раз. И вскоре этот навязчивый риелтор ей сообщил, что нашелся покупатель, и пригласил ее в офис агентства недвижимости. Она явилась в офис агентства, но ее обманули — сообщили, что «покупатель» не явился, мол только сейчас буквально за две минуты до ее прихода позвонил, очень сильно извинялся и сказал, что срочно улетает в командировку. Ей предложили заключить договор с агентством и в этот раз она согласилась.
Вот такие существуют некоторые схемы обмана со стороны риелторов.
В данной статье я не рассматриваю откровенно уголовные схемы мошенничества «черных риелторов», этому будет посвящена отдельная статья.

Сопровождение сделки купли-продажи риэлтором: плюсы и минусы. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Образец договора

Перед продажей квартиры у собственника может возникнуть серьезный вопрос – как продать свою недвижимость быстро и по выгодной цене? Для ответа на него нужно хорошо знать рынок и уметь искать потенциальных покупателей.

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры: именно этим и занимаются специалисты по продаже недвижимости – риэлторы.

На каких условиях они работают и есть ли риски при обращении в агентство? Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры? Более подробно об этом далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы

После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.

Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.

Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

В чем заключается помощь специалиста по недвижимости?

Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:

  • консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
  • проведение процедуры оценки недвижимости;
  • подготовка и проведение рекламной кампании;
  • поиск покупателей квартиры;
  • проведение переговоров с потенциальными покупателями;
  • проведение показа недвижимости;
  • сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
  • подготовка проекта договора купли-продажи;
  • организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
  • подготовка заключительной документации.
  • Читайте так же:  Центр оценки квалификации

    Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.

    Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.

    Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

    Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

    В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

    Какие бумаги необходимы для заключения договора

    Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.

    [2]

    В зависимости от способа получения жилья это может быть:

    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • договор мены;
    • копия судебного решения;
    • договор дарения и т.п.

    Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору – он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

    Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

    Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры? Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника – она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов (сама сделка купли-продажи по этой доверенности недоступна).

    После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора купли-продажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

    Расторжение договора с риэлтором

    Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:

    [3]

    1. После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
    2. Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
      • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
      • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
    3. Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.

    На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

    Осторожно: мошенничество!

    Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

    Можно выделить несколько самых распространённых схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента:

    Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки – это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.

    При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.

  • Привлечение подставных покупателей – риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
  • Использование доверенности – агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению (например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека).
  • Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.
    Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре – поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.

    Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

    Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).

    Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно – лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.

    Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ – решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.

    Однако стоит помнить и о недостатках – необходимости переплачивать комиссионные риэлтору и риску нарваться на мошенника.

    На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы договоров с риэлторским агентством о продаже и покупке недвижимости:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Нужен ли риэлтор в сделке купли-продажи недвижимости

    Нужен ли риэлтор в сделке купли-продажи недвижимости? Что делает риэлтор и сколько стоят его услуги.
    -Можно ли обойтись без риэлтора?

    -Конечно да. Но тогда всю его работу вы возьмете на себя. Если у вас есть время и желание изучить процедуру сделки, регистрации перехода права от продавца к покупателю, и регистрации права собственности на нового владельца — тогда этот сайт вам в помощь.

    Содержание статьи подробное:

    Нужен ли риэлтор ?

    Точно такой же вопрос можно задать и о юристе, нотариусе и регистраторе. Давайте разберемся какую роль они играют в оформлении сделки с недвижимость. И обязательно ли обращаться к ним за помощью.

    Нужен ли риэлтор? Риэлтор — это агент по недвижимости, посредник между продавцом и покупателем. Он участвует в сделке по желанию одной или обеих сторон купли-продажи.

    Ни какого обязательного участия риэлтора в оформлении сделки не требуется.
    Если вам нужен помощник — нанимайте его. Если считаете себя грамотным человеком — справитесь сами.

    Читайте так же:  Увольнение по уходу за ребёнком

    Однако эта профессия прижилась в России, не смотря на отсутствие «официального» ее признания.

    Действительно, еще 5-10 лет назад, справиться с самостоятельным оформлением сделки несведущему человеку было невозможно, или очень трудно. Не было жесткого регламента для регистрации права собственности, регистратор мог запрашивать дополнительные документы на свое усмотрение, да и коррупционная составляющая присутствовала. Очереди были просто огромные, в пять утра занимали.

    Сейчас все кардинально изменилось! Произошло много изменений

    Процедура регистрации права собственности четко регламентирована, сроки установлены, причины приостановки и отказа в регистрации прописаны непосредственно в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 г.

    Документы в Росреестр для регистрации права можно через МФЦ.

    И в этой ситуации справиться с оформлением купли-продажи недвижимости самостоятельно можно и легко.
    Хотя получить дополнительную информацию не мешает. Прочтите практические пособия автора сайта.
    Автором сайта является практикующий риэлтор, с опытом работы 12 лет.

    С другой стороны.

    Опытный риэлтор конечно знает и умеет много! Поэтому, если вам некогда вникать в тему, наймите знающего риэлтора, конечно лучше, рекомендованного друзьями или знакомыми.

    К тому же продать недвижимость сейчас трудно, этим необходимо заниматься ежедневно и методически.

    А при покупке недвижимости применяются различные сертификаты, субсидии, кредиты — а это более сложные сделки.

    Но на сайте есть видео уроки с пошаговыми инструкциями и даже непростые ситуации вам по-плечу.
    В общем, вы сами решаете, нанимать ли риэлтора.

    Внимание!
    Риэлтор не является участником сделки и без нотариальной доверенности от своего клиента не может подписывать предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, а так же не может принимать задаток.

    Нужно ли заключать договор с риэлтором

    Любые деловые отношения и их условия лучше прописать на бумаге, особенно если вы передаете аванс за работу.

    В условиях жесткой конкуренции, риэлторы очень дорожать своей деловой репутацией, поэтому делают свою работу максимально хорошо. Но ведь всегда есть исключения…

    Нужно ли платить риэлтору при покупке квартиры

    Нужно ли платить риэлтору при покупке квартиры? Если вы его нанимаете на работу — конечно да!
    Ведь он будет защищать ваши интересы.

    Подробнее об оплате услуг риэлтора читайте в статьях:

    Нужен ли риэлтор. Опасная ситуация

    Неприятной или даже опасной может оказаться ситуация когда вы действуете в сделке без риэлтора, а у другой стороны есть риэлтор.
    Конечно он опытнее вас и будет отстаивать интересы своего клиента по максимуму. Хорошо если это будет профессионал высокого уровня — он хотя бы сделку «не запорет», а вот если это новичок или просто плохой специалист, стараясь показать себя знающим специалистом, столько дров может наломать. Часто такие сделки разваливаются на финальном этапе.
    Будьте бдительны.

    Нужен ли юрист?

    Как правило к юристу обращаются для составления договора купли-продажи. Действительно, дипломированный специалист должен составить законный документ и без ошибок.
    Но, юрист выполняет задачу, поставленную клиентом. Если вы упустили какие-то условия сделки, являющиеся не существенными для Росреестра, но являющиеся исключительно важными для вас, даже самый лучший юрист их не включит в договор.

    Поэтому вы сможете составить договор с помощью сервиса «Конструктор договоров» или использовать готовые шаблоны.

    Нужен ли нотариус?

    • Доверенность на оформление сделки
    • Согласие супруга на продажу или покупку
    • Согласие супруга на залог недвижимости
    • Обязательство о наделении долями в праве на недвижимость членов семьи, детей
    • Отказ от преимущественного права покупки ( если не обойтись уведомлением)
    • Некоторые сделки купли-продажи подлежат обязательному удостоверению у нотариуса иначе Росреестр приостановит регистрацию права, а если в срок до 3-х месяцев, не будет предоставлен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, в регистрации права откажут.

    Нотариус предоставляет услуги по составлению договоров, актов, соглашений и передачи документов на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

    Нужен ли регистратор?

    С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Сделка купли-продажи является свершившейся после подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи всеми участниками сделки.

    Но! Переход права собственности от продавца к покупателю должен быть зарегистрирован в обязательном порядке по его заявлению.
    Такую регистрацию и внесение об этом записи в Единый государственный реестр недвижимости, осуществляет государственный регистратор, который является государственным служащим Росреестра — Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Теперь этот специалист несет полную ответственность за проведенные регистрационные действия.

    Практические пособия для самостоятельного оформления сделки купли-продажи

    Чтобы не допустить ошибок при оформлении сделки купли-продажи прочтите практические пособия от Автора с подробными разъяснениями:

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Разъяснение других сложных моментов

    Нужен ли риэлтор в сделке купли-продажи недвижимости : 1 комментарий

    Юрист не брал и оформлял все необходимые документы, не только составлял договор по нашим условиям. Вот без риэлтора вполне реально — на авито сами все нашли.

    Добавить комментарий Отменить ответ

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

    Приветствие автора материалов сайта

    Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
    Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
    Ни одна из моих сделок не была оспорена.

    Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

    На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

    Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

    Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

    Сайт работает с 2015 года.
    Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
    Спасибо.

    Читайте так же:  Военная ипотека при разводе. делится ли имущество между супругами

    Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

    Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

    Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

    Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

    С уважением, Автор.

    Работаем с заявками на оказание услуг и вашими письмами в режиме:

    с 8-00 до 17-00 в рабочие дни;
    суббота и воскресенье — выходной.
    (Время — ЕКБ)

    17.09.2019 года
    УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ САЙТА И МОИ КЛИЕНТЫ, Я ПРИСТУПИЛА К РАБОТЕ ПОСЛЕ ОТПУСКА.

    ЕСЛИ Я ВАМ НЕ ОТВЕТИЛА НА ВАШЕ ПИСЬМО, НАПИШИТЕ МНЕ ЕЩЕ РАЗ. СЕЙЧАС У МЕНЯ НАКОПИЛОСЬ ОЧЕНЬ МНОГО РАБОТЫ И Я МОГЛА ПРОПУСТИТЬ ВАШЕ ПИСЬМО ИЛИ ЗАЯВКУ НА УСЛУГУ. ПОСТУПИЛО ОЧЕНЬ МНОГО ПИСЕМ.

    Электронная почта: [email protected]

    Продажа квартиры через риэлтора.

    Главная причина, по которой продающие квартиру не обращаются к риэлторам, это желание сэкономить на комиссионных. Однако сегодня я хочу поднять такую тему как продажа квартиры через риэлтора.

    Советы по подготовке и самостоятельной продажи квартиры Вы уже читали в предыдущей статье из двух частей.

    Мнение же профессионалов сходятся в одном – при продаже любой недвижимости, и, как правило, в первую очередь для большинства это касается жилой квартиры, нельзя торопиться.

    Суть в том, что Вам нужно решать – продавать быстро или дешево. Нельзя рассчитывать продать и дорого и за пару дней. Так везет лишь единицам. Важно помнить, что квартира имеет очень низкую ликвидность из-за высокой стоимости и недоступности к мгновенной покупке подавляющим большинством людей.

    Продажа квартиры через риэлтора. Основные причины и преимущества.

    Очень много квартир выставленных на продажу, принадлежат людям, которые вообще ни разу до этого не занимались продажами, и тем более не продавали такой сложный и хлопотный Товар как недвижимость. Прочитав про механизмы продажи, безусловно, можно избежать многих задержек. Однако и в этом случае у Вас не будет одного – опыта. Подводные камни есть в любом деле. Именно поэтому Вам всем нужна продажа квартиры через риэлтора.

    Первая причина.

    • Оценка стоимости. Риэлтор дает правильную, реальную оценку стоимости квартиры, исходя из Ваших пожеланий скорости продажи. Ввиду их профессиональной деятельности им приходится ежедневно мониторить цены, следить за тенденциями на рынках недвижимости, оценивать структуру спроса и предложений, ну и так далее.

    Еще раз напомню, о том, что писал в предыдущей статье. Риэлтор сильно заинтересован продать Вашу квартиру как можно дороже. Ведь от этого зависит и его доход – размер комиссии прямо пропорционален цене.

    Вторая причина.

    • Документы. Профессионалы дотошно и с быстрой скоростью собирают всю необходимую для продажи документацию (для этого нужно лишь оформить на риэлтора доверенность на сбор документов).

    Во-первых, опять-таки из-за опыта, они знают, какой пакет документов нужен. Во-вторых, они знают варианты быстрой их сборки и компоновки, с учетом нюансов работы различных государственных структур, типа БТИ и Юстиции. Кстати, оговорюсь, что данная доверенность не дает им право на реализацию квартиры без Вашего ведома, а лишь предоставляет юридическую возможность для сбора документов.

    Третья причина.

    • Инструменты рекламы. Нужно понимать, что у любого агентства недвижимости Ваша квартира далеко не единственный объект под продажу. Они этим занимаются ежедневно и для множества клиентов. А значит, у них уже отработаны различные схемы рекламирования, которые быстро и эффективно оповестят о Вашем предложении.

    В достаточно крупных агентствах, реклама поставлена на поток. Там есть специальные отделы и профессиональные маркетологи, которые занимаются исключительно рекламой. У них уже заранее проплачены площадки на досках объявлений, заложены бюджеты на рекламу в газетах, запущены компании по контекстной рекламе и так далее.

    Четвертая причина.

    • Презентация. Это одна из главных причин, по который стоит продавать квартиру через риэлтора. Профессиональный агент по недвижимости умеет правильно презентовать квартиру, демонстрируя достоинства и нивелируя недостатки. Именно этому их обучают на множествах специализированных курсах и тренингах. Плюс ежедневный опыт общения с покупателями недвижимости.

    Само собой тут Вы не сможете конкурировать с ними. Это их профессия и их хлеб. Ведь и Вам не понравится, если в Ваше дело будут лезть посторонние, с советами как правильно делать Вашу работу, тем более, если эти люди сами в ней ничего не смыслят.

    Пятая причина.

    • Безопасность. Тоже очень важный момент для сложных и дорогих сделок. Именно агентство недвижимости и их профессиональные риэлторы следят за чистотой сделки, контролируют правильность оформления документов и оплату денег.

    Отмеченные выше преимущества, вне всякого сомнения, относятся лишь к профессионалам. Дилетанты встречаются и в данной области.

    Именно поэтому нужно провести предварительный мониторинг, почитать отзывы и выбрать устойчивое агентство по продаже недвижимости с хорошей репутацией.

    Мой вывод: наличие риэлтора не обязательно при проведение сделки, но весьма желательно для неопытных продавцов квартир, коими являются большинство.

    Последний момент: размер комиссии обычно составляет от 1 до 3 % (обычно 3). Хотя встречаются и жадные агентства с 5% от суммы сделки. Другой вопрос – сможете ли Вы продать быстро и безопасно самостоятельно по цене, который покрывает данную разницу?

    Как работает частный риэлтор

    Как работает частный риэлтор знают немногие, потому что привыкли видеть специалиста по недвижимости под «крылом» агентства, но приобретя опыт маклер начинает самостоятельное проведение сделок купли-продажи.

    Предлагаю узнать, чем отличается работа агента по недвижимости, когда он работает только на себя. «Примерите» рубашку на себя и решите нужно ли вам это или нет.

    Как работает частный риэлтор, плюсы и минусы

    У частного риэлтора появляются плюсы в виде отсутствия процентов от полученного гонорара, которыми надо делиться с агентством недвижимости, но и минусы.

    Плюсы частного риэлтора

    • Не надо делиться комиссией с риэлторской компанией – получаете в полном объеме;
    • Вы преследуете только свои интересы и интересы клиента;
    • Репутация риэлтерского агентства не ложится на вас тенью;
    • Вы можете выработать свой алгоритм работы с каждым клиентом, не ориентируясь на правила, принятые в риэлторской конторе;
    • У вас появится возможность опробовать различные методы продвижения личного бренда в вашем городе.
    Читайте так же:  Выплата декретных в чернобыльской зоне

    Минусы частного риэлтора

    • У вас уже не будет менеджера, который отфильтрует объявления коллег с интернет-досок и предоставит номера телефонов потенциальных собственников;
    • Вам нельзя будет надеяться на юристов риэлторской компании или своих старших коллег, которые подставят плечо, в случае возникновения трудной ситуации или конфликта;
    • Нельзя будет свалить на некомпетентность коллег или «плохое» начальство, т.к .вы станете сами себе начальником;
    • Придется самостоятельно анализировать ситуацию на рынке и принимать решения, которые будут оказывать влияние на судьбы людей, обратившихся к вам за услугой;
    • Придется зарегистрироваться, как ИП и платить налоги;
    • Авансы, вносимые покупателем будут меньше, чем в агентстве;
    • Работа на доверии с клиентом в 90% случаев, поэтому возможны неоплаты услуг чаще, чем при работе в риэлторской компании.

    Что необходимо, чтобы стать частным риэлтором:

    1. Специализация, т.е определиться с какой недвижимостью вы работаете (желательно только одно направление) — жилая или коммерческая, городская или загородная, вторичка или новостройки, купля-продажа или аренда;
    2. Создать постоянный поток новых клиентов и клиентов по «сарафанному радио». Чтобы это сделать, специалист должен использовать максимально все способы для набора клиентской базы из статьи, что опубликована ранее;
      Четкое знания законов, сопровождающих все этапы сделки;
    3. Деловые связи с юристами, сотрудниками банков, МФЦ, органов опеки и попечительства, нотариусами;
    4. Готовности работать не ради прибыли здесь и сейчас, а на перспективу, создавая авторитет и доверие вокруг своего имени;
    5. Самостоятельно разрешать возникшие ситуации или конфликты;
    6. Иметь надежный тыл в семье, например, супруга (-у) на постоянной работе с постоянным доходом;
    7. Вам придется научиться продавать себя, как специалиста еще лучше, чем ранее и заботиться о репутации своего имени.

    Начало самостоятельной работы:

    • Регистрация в качестве ИП (чтобы поставить печать в договоре на оказание услуг);
    • Аренда офиса (покупка мебели, оргтехники);
    • Создание сайта риэлтора;
    • Заказ рекламы (интернет и расклейку объявлений);
    • Посещать семинары или обучаться онлайн, совершенствуя свои знания и навыки.

    Теперь на ваших плечах не только поиск клиентов, консультации и сопровождение сделок, но и анализ рынка недвижимости.

    Частнопрактикующему риэлтору сложно вызвать доверие у потенциального клиента, здесь необходим высокий профессионализм и уверенность в голосе и действиях. Прежде чем самостоятельно работать отточите эти навыки до совершенства!

    Уловки риэлторов

    В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу. Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно. Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

    Спешка и давление

    При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся.
    Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

    Слишком низкая цена

    Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры.
    Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

    Квартира-призрак и навязывание агентского договора

    Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения.
    Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

    Уловки при продаже неликвидной недвижимости

    Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

    Показ квартиры в темное время суток

    Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите.
    Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

    Маскировка дефектов

    Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще»муляж»). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт.
    Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

    Читайте так же:  Трудовая книжка работника

    Испугать клиента

    Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают «на показах». После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим.
    Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

    Встретить клиента

    Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание.
    Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

    Задаток

    Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе.
    Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

    Договор, составленный в пользу риэлтора

    Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
    Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

    Скрытая комиссия

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя.
    Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

    Источники


    1. Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.

    2. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.

    3. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.
    4. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
    5. Гуцол, В. В. Правовые основы Российского государства / В.В. Гуцол. — М.: Феникс, 2006. — 448 c.
    Зачем нужен риелтор при продаже квартиры плюсы и минусы, как работает риелтор и схемы мошенничества
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here